Las hipotecas multidivisa que se hayan comercializado sin transparencia son abusivas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) así lo ha declarado a través de una sentencia que marca un antes y un después en el mercado de este peculiar tipo de préstamos, que se pagan en otras monedas que no sean el euro. Una vez pasada su época dorada, cuando el euríbor —el principal índice de referencia— marcaba máximos y eran comercializadas como una alternativa para pagar tipos de interés más bajos, las hipotecas multidivisas —parecidas a un producto de inversión por su carácter especulativo— están en entredicho. Se pueden demandar, pero el éxito favorable del juicio no está garantizado, ya que deben haberse dado determinadas circunstancias durante su contratación y después de la firma para que la corte estime el recurso.
Cambio desfavorable
El TJUE mencionó en septiembre la falta de transparencia en la comercialización, y la ausencia de información clara antes de la firma del contrato y a lo largo de la vida del préstamo como otros tantos argumentos que pueden esgrimir los suscriptores de una hipoteca multidivisa para presentar recurso. En este caso, el tribunal señaló que el cliente no es consciente de los riesgos y los costes vinculados con este producto y es por lo tanto incapaz “de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se derivan de él”. Una aclaración que el Tribunal Supremo confirmó el mes pasado y que equivale a decir que, si no se ha comunicado claramente al consumidor los peligros que conlleva este producto, su contratación resulta abusiva.
De hecho, lo que empieza como una ventaja, es decir, amortizar el préstamo más rápidamente por tener un cambio favorable en yenes, francos suizos o dólares, puede convertirse en pesadilla cuando el viento sopla en el sentido contrario y se acaba debiendo incluso más dinero de lo que inicialmente se solicitó. El hecho de que en muchos casos esta eventualidad no se comunicara a los usuarios “ha generado a los prestatarios un grave desequilibrio, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta de la hipoteca multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica”, estableció el Tribunal Supremo.
Tanto es así, que según el análisis de Antonio Gallardo, experto en finanzas del comparador bancario iAhorro, por una hipoteca de 170.872 euros (el capital medio que resulta de los datos del INE de 2007) y el tipo de interés de cada país más el 1%, un usuario que la hubiese suscrito en francos suizos habría pagado 105.349 euros en 10 años, pero habría amortizado solo el 6,81% del capital. Por el contrario, en yenes y en el mismo período habría desembolsado el equivalente de 99.916 euros, con una amortización del 28,4% del capital, mientras que, si la hipoteca hubiese sido en dólares, habría devuelto el 30,24% del préstamo y pagado 93.405 euros. En la divisa del club de los 19, sin embargo, se habría pagado en dos lustros 93.367 euros, amortizando el 55,4% del capital.
Indemnizaciones medias de hasta 75.000 euros
A la luz de las decisiones de los tribunales, los usuarios pueden solicitar la nulidad del préstamo multidivisa y que la hipoteca se amortice en euros. Se trata de una nulidad parcial. Si fuera total, el consumidor se vería perjudicado al tener que devolver de una sola vez el importe pendiente de amortizar.
Una vez declarada la nulidad, es posible reclamar y recibir las cantidades que se han pagado de más y amortizado de menos. En el escenario del promedio de las hipotecas planteado por Gallardo, con una multidivisa en dólares, es posible reclamar 10.358 euros de media por cantidades pagadas de más y 26.972 euros por capital amortizado de menos. Si la hipoteca es en yenes, la cantidad asciende a 23.712 euros por el dinero pagado de más y 27.564 euros por el capital amortizado de menos. Los más afectados, los hipotecados en francos suizos, pueden reclamar de media 25.762 euros por el primer concepto y 50.078 euros por el segundo.
Solo podrán reclamar las personas físicas (consumidores y usuarios), amparados por la Directiva europea de cláusulas abusivas en contratos. Las personas jurídicas (esencialmente, las empresas) que hayan contratado una hipoteca multidivisas en el marco de su negocio quedan, en un principio, excluidas.
Probar el error en la contratación
Para obtener la indemnización, será vital aportar toda la documentación posible, como el historial de movimientos bancarios, la escritura del préstamo, las comunicaciones entre el banco y el suscriptor, la publicidad y cualquier documento que la entidad entregara antes de la contratación y durante la vida de la hipoteca. Un informe pericial del préstamo hipotecario completará el dossier.
Aun así, el éxito del juicio depende de que el demandante logre probar el vicio de error en la contratación. En este sentido, hace unas semanas, el Juzgado de primera instancia número 59 de Madrid dejó claro en una sentencia que la comercialización de una hipoteca multidivisa en francos suizos por parte de Bankinter en 2006 no fue abusiva, ya que no quedó probada la omisión de la información. Por el contrario, la corte estimó los argumentos de la entidad: el suscriptor conocía perfectamente la operativa del préstamo hipotecario en otra divisa, así como los riesgos que asumía.
“Igual que sucede con las cláusulas suelo, la hipoteca multidivisa per se no es ilegal”, subraya Estel Romero, letrada del despacho de abogados y economistas Sanahuja Miranda. “En términos generales, cuando se ha producido un cambio de divisas durante la vida de la hipoteca, los tribunales consideran que el consumidor ha comprendido su funcionamiento, por lo que en estos casos hay que ir con pies de plomo”, concluye.
IRPH, OTRO CONFLICTO HIPOTECARIO
Las hipotecas multidivisa no son las únicas que han acabado en los tribunales. Los préstamos referenciados al IRPH —aquel de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre— también están teniendo sus dimes y diretes con la justicia. El último ha sido desfavorable para los hipotecados con este índice de referencia ya que el Tribunal Supremo declaró que el IRPH no es abusivo ni tiene falta de transparencia, por lo que no da lugar a la anulación de los contratos de préstamo hipotecario.
Los más de un millón de afectados están abocados ahora a seguir peleando en los tribunales hasta que no quede otra opción. El siguiente paso es el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Los que vayan a recurrir se basarán en que las entidades tienen un deber de transparencia a la hora de ofrecer y comercializar productos y más aún cuando se trata de informar sobre uno de los aspectos más importantes de un préstamo, como es su índice de referencia.
