La duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio.

Los arrendamientos para uso distinto a vivienda se rigen obligatoriamente por lo dispuesto en los Títulos I (ámbito de aplicación de la Ley) y IV (fianza y formalización del contrato) de la Ley 29/1994, pero, en lo que se refiere al contenido esencial del contrato, se rigen primeramente por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, en los contratos de arrendamiento de local, al ser el régimen aplicable, en primer, el establecido por la propia voluntad de las partes (pues existe libertad de pacto), la duración de estos contratos será la que las partes libremente hayan pactado.

En los supuestos en que no se haya fijado duración, se aplicará, de forma supletoria, el Artículo 1.581 del Código Civil, de forma que:

1. Se entiende hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual.
2. Se entiende hecho por meses, cuando el alquiler es mensual.
3. Se entiende hecho por días, cuando el alquiler es diario.

El arrendamiento cesa, cumplido el término, sin necesidad de requerimiento especial.

Extinción por transcurso del término pactado (Artículo 34 de la Ley 29/1994)

La extinción por transcurso del tiempo pactado del contrato de arrendamiento, de una finca en la que durante los últimos cinco años se ha venido desarrollando una actividad comercial de venta al público, otorga al arrendatario el derecho a exigir una indemnización a cargo del arrendador. Para esto es requisito necesario que el arrendatario haya manifestado al arrendador, con una antelación de cuatro meses a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización se determinará en función de las siguientes circunstancias establecidas en el Artículo 34 de la Ley 29/1994:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Señala, asimismo, el Artículo 34 de la Ley 29/1994 que, en caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Resolución del contrato de pleno derecho conforme al Artículo 35 de la Ley 29/1994

Podrá el arrendador, resolver el contrato de pleno derecho por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del Artículo 27 de la Ley 29/1994 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el Artículo 32 de la Ley 29/1994.

Es decir, cuando se produzca alguna de las siguientes causas:

1. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
4. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Fallecimiento arrendatario. Subrogación conforme al Artículo 33 de la Ley 29/1994

En caso de fallecimiento del arrendatario, podrá subrogarse en sus derechos y obligaciones, el heredero o legatario, hasta la extinción del contrato, conforme a los siguientes requisitos:

1. Que en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional.
2. Continuación por el heredero o legatario en el ejercicio de la actividad profesional o empresarial.
3. Notificación escrita al arrendador, dentro de los 2 meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

Además, tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Desistimiento del contrato por el/la arrendatario/a

En cuanto al desistimiento del contrato por el arrendatario, y a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda, la LAU no contiene precepto alguno que se refiera a esta circunstancia.

En consecuencia, podrá establecerse la posibilidad de desistir desde el inicio o cuando el contrato haya alcanzado una duración mínima (seis meses, un año,...), con un plazo mayor o menor de preaviso; y lo más importante de todo, si el desistimiento implica o no abonar una indemnización al arrendador y cuál sea la cuantía de ésta (lo habitual es pactar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir; y que los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la mencionada indemnización); para así moderar las consecuencias que pueda tener el desistimiento.

La duración de los contratos de arrendamiento de local anteriores a la LAU 1994

En este apartado mencionaremos un supuesto especial, referido a la subrogación en los arrendamientos de local. Este supuesto viene recogido en el Artículo 60 del Decreto 4104/1964.

Así, se establece que, cuando se produzca la muerte del arrendatario del local, y el contrato siga vigente, aún cuando sea por prórroga legal, el heredero de éste le sustituirá en todos sus derechos y obligaciones.

En el supuesto de que no exista heredero, o existiendo manifieste su deseo de no sustituir al arrendatario fallecido, el socio de éste podrá continuar el arrendamiento, aún en el supuesto de tratarse de una sociedad civil.

Esta posibilidad de sustitución, señalado en los dos párrafos anteriores, dispone el Artículo 60 del Decreto 4104/1964, en su apartado 3º que será de aplicación a dos transmisiones, es decir, que fallecido el primer sustituto del arrendatario, podrá tener lugar la segunda y última subrogación.

Finalmente señalar que cada vez que se produzca una de esas transmisiones (subrogación), el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta.

Contratos celebrados con anterioridad a la LAU pero que siguen vigentes tras su entrada en vigor. Régimen transitorio.

Contratos de arrendamiento de local antes del Real Decreto-Ley 2/1985 (Real Decreto Ley "Boyer")

A) Arrendatario persona física:

El contrato se extingue por jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que tenga lugar la SUBROGACIÓN. Se extinguirá el contrato salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. No obstante señalar que, esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya hubieran tenido lugar dos subrogaciones (transmisiones) de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 60 del Decreto 4104/1964 (a la muerte del arrendatario le sustituye un heredero. A falta de heredero, o si éste no desea subrogarse, podrá continuar el arrendamiento el socio del arrendatario fallecido).

En defecto de cónyuge supérstite o habiéndose subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. Asimismo, igual que hamos visto en el párrafo anterior, esta subrogación tampoco podrá tener lugar cuando ya se hubiese producido, en este caso una subrogación (transmisión), de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 60 del Decreto 4104/1964.

El contrato durará, en este caso, el tiempo suficiente hasta completar veinte años a contar desde la aprobación de la LAU.

B) Arrendatario persona jurídica:

Los arrendamientos de locales en los que se ejerzan actividades comerciales se extinguirán en veinte años.

Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas a las comerciales, a la que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

1. De menos de 510,86 euros = en veinte años.
2. Entre 510,83 y 781,32 euros = en quince años.
3. Entre 781,33 y 1141,92 euros = en diez años.
4. De más de 1141,92 euros = en cinco años.

Los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados se extinguirán en cinco años.

Todos estos plazos enumerados, se contarán a partir del 1 de Enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU.

C) Arrendamientos de local en general:

Señala la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994 que aquellos contratos, que a fecha 1 enero de 1995, no haya transcurrido aún el plazo de duración fijado en el contrato, durarán el tiempo que les reste para que dicho plazo se cumpla.

Si ese plazo es inferior al que resultaría de aplicar las reglas A) y B) anteriores, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

Contratos de arrendamiento de local posteriores al del Real Decreto-Ley 2/1985 (Real Decreto Ley "Boyer")

Los contratos de arrendamiento de local celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, de medidas de política económica (conocido como el "Decreto Boyer", y que entró en vigor el 9 de Mayo de 1985) y, que continúen vigentes a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se continuarán rigiendo, por las reglas del referido "Decreto Boyer" y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No obstante, respecto de aquellos contratos de arrendamiento de local que continúen vigentes, como consecuencia de haberse producido la tácita reconducción (conforme al Artículo 1.566 del Código Civil) se regirán por las normas de la LAU relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.