Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: Aspectos más destacados

El 18 de Diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que está en vigor desde el pasado 19 de Diciembre, y que lleva a cabo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, entre otras leyes.

En este Comentario vamos a analizar cuáles son los principales cambios que introduce en materia de arrendamientos y cómo afectan estos cambios a los contratos que se suscriban a partir del 19 de Diciembre de 2018 y a los contratos anteriores a dicha fecha, sometidos a la regulación efectuada por la anterior reforma, llevada a cabo por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Según la exposición de motivos de la nueva ley, la anterior reforma no consiguió los objetivos esperados porque ni incrementó la oferta de vivienda en alquiler ni moderó el importe de la rentas arrendaticias y, además debilitó la posición contractual del inquilino.

Por ello esta reforma, además de seguir persiguiendo el aumento de la oferta de vivienda en alquiler, trata de, según indica:

Entrando ya en el contenido de la nueva ley, ésta reforma la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en distintos aspectos que analizaremos a continuación.

Plazo de duración del contrato

Una de las novedades más destacadas es la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Y respecto al plazo de prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria mencionado antes (cinco o siete años, según el caso), si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, con lo que se amplía así la prórroga anual que se estableció en la reforma de 2013.

No obstante, y para compensar, en cierta medida, esta mayor duración del contrato, respecto a las obras de mejora se señala que, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

Renta, fianza y garantías adicionales

En lo que se refiere a la renta, se establece que en los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.

En cuanto a la fianza, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.

Gastos

Se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Asimismo, también se contempla que, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta cuando se actualice.

Viviendas turísticas y viviendas de renta elevada

Se precisa y aclara la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Asimismo, se establece una distinción, en cuanto al régimen legal aplicable, entre las viviendas, de modo que a las viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda no les resulta de aplicación lo establecido en el título II de la ley (normas de aplicación obligatoria en materia de arrendamiento de vivienda); sino que estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, es decir, de forma supletoria, por lo dispuesto en el Título II de la Ley y por las disposiciones del Código Civil.

Desahucio

Se modifica el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Así, se establece que en el requerimiento judicial de pago que se haga al demandado se le informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para que éstos puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente y el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.

Contratos anteriores al 19 de Diciembre de 2018

La disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establece que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a su entrada en vigor continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el Real Decreto-ley 21/2018.