¿Qué hacer con las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en las Comunidades de Propietarios?
Publicado: 27/09/2018
Boletín nº 38 - Año 2018
En este mismo boletín nos hacemos eco de una Sentencia que ha sido recogida en los últimos días en los distintos medios de comunicación, en la que la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia Nº 14 de Granada ordena el cese inmediato y definitivo de la actividad de dos pisos turísticos, por considerar que el uso de esos pisos turísticos conlleva una actividad molesta y perjudicial al resto de vecinos del bloque.
Igualmente, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña acaba de dictar una Sentencia en la que autoriza que las Comunidades de Propietarios puedan acordar la modificación de sus estatutos para prohibir el uso tur´sitico de los pisos, siempre y cuando el acuerdo de adopte con la mayoría legalmente establecida, que es de 4/5 en Cataluña.
El alquiler turístico de los inmuebles es uno de los problemas que más quebraderos de cabeza provoca en las Comunidades de Propietarios, pero existen otras muchas actividades que pueden ser consideradas como molestas, nocivas, peligrosas o incluso ilícitas por los convecinos de aquel propietario que las desarrolla. Por eso, en este Comentario vamos a analizar cómo puede actuar la Comunidad de Propietarios cuando un vecino lleva a cabo una actividad que puede considerarse molesta y perjudicial para el resto de propietarios.
El Artículo 7, punto 2º, de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, establece:
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación inmediata de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
En cuanto a las causas que van a propiciar la utilización de este procedimiento, el mencionado Artículo 7 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, habla de la realización de:
a) Actividades que estén prohibidas por los Estatutos: nos remite aquí, de forma directa, a lo expresamente establecido en los Estatutos de la Comunidad;
b) Actividades que sean dañosas para la finca: se refiere, la Ley, en este punto, a aquellas actividades que sean realizadas en perjuicio, no sólo, del inmueble, en sí mismo considerado, sino también de sus instalaciones y elementos o componentes que lo integran; así por ejemplo, serán actividades dañosas para la finca, la demolición de elementos estructurales del edificio, y ello con independencia de que estén situados en el interior de una vivienda, así como la instalación en dichos elementos de aparatos que puedan hacer peligrar la resistencia del edificio, o la interferencia en los servicios comunes de agua, electricidad en perjuicio de otros vecinos, ...etc;
c) Actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas: encontramos aquí una de las modificaciones introducidas por la Ley de reforma de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, al sustituir la referencia a actividades inmorales por actividades prohibidas.
Es importante tener en cuenta que...
Si bien esta modificación parece, a primera vista, carecer de excesiva importancia, cabe destacar que en virtud de la anterior redacción era el Juez el que decidía cuándo una actividad debía ser catalogada de inmoral. Ahora, sin embargo, habrá que estar a lo que se determine en el Reglamento general, en las reglas de la Comunidad Autónoma y en las ordenanzas municipales.
Por tanto, lo que debe ser objeto de sanción, es lo contrario a derecho, y no lo contrario a la moral. Es decir, una actividad no podrá ser castigada si no infringe la Ley. Así, por ejemplo, aunque nuestro vecino del quinto piso desarrolle en él una actividad ruidosa, no podremos hacer nada si dicho ruido está por debajo del nivel máximo de decibelios establecido por la normativa administrativa.
d) Actividades molestas: los ruidos, ocasionados frecuentemente por establecimientos de hostelería, bares, discotecas; el ejercicio de un determinado tipo de actividad en el interior de uno de los pisos, que provoque un tránsito excesivo de personas en un horario que no es el apropiado, ...etc.
e) Actividades insalubres: estas actividades son aquellas que suponen un riesgo para salud, por lo que pueden ser de ejemplo la guarda de animales, ya sean domésticos o no domésticos que puedan contagiar determinadas enfermedades; el ejercicio de actividades de hostelería sin reunir los requisitos de evacuación de humos y olores; la acumulación de despojos orgánicos o resto en estado de putrefacción,...etc.
f) Actividades peligrosas: almacenar en un piso sustancias altamente peligrosas por ser inflamables o explosivas; realizar en la vivienda experimentos o pruebas científicas que puedan suponer para el resto de vecinos, ...etc.
g) Actividades ilícitas: ejercicio de actividades industriales o explotación de un negocio en contra de las normas urbanísticas que expresamente lo prohíben, o sin estar en posesión de las oportunas licencias; ...
Dada la sanción que el Artículo 7 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal establece, como es la privación del piso o local, y no sólo al propietario, sino también al ocupante no titular (inquilino, precarista, subarrendatario, usufructuario ocupante, ...etc), la Ley no hace distinción entre propietario u ocupante no titular, al disponer que el Presidente podrá requerir al autor de las actividades prohibidas bien a iniciativa propia o bien a instancia de cualquier propietario u ocupante. Igualmente, establece que, en su caso, de no atender el requerimiento, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y contra el ocupante de la vivienda o local.
Y en la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña...
La regulación se encuentra en el Artículo 553-40, que se refiere a las prohibiciones y restricciones de uso de los elementos privativos y comunes.
Señala que los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyen o prohíben de forma expresa.
La presidencia de la comunidad, si se hacen las actividades a que se refiere el párrafo anterior, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las haga que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida.
La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.
El esquema básico del procedimiento para sancionar a los propietarios u ocupantes no propietarios de pisos o locales que cometan actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que sean contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas será el siguiente:
1º) Requerimiento al propietario y al ocupante no propietario del piso o local.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o a instancia de cualquier otro propietario u ocupante, deberá requerir al propietario - u ocupante no propietario- infractor para que cese en dicha infracción, es decir, que cese en la actividad que ha ocasionado el inicio de este procedimiento. Asimismo, el Presidente, le advertirá de que en caso de ser atendido el requerimiento de cese, se iniciarán las oportunas acciones judiciales.Parece lógico que en el requerimiento se fije un período mínimo de tiempo prudencial, en función del cual y una vez haya transcurrido, pueda considerarse que el requerimiento ha sido atendido o desatendido por su destinatario.
2º) Acuerdo previo de la Junta de Propietarios.
Si tras el requerimiento no se produce el cese inmediato, o en el plazo establecido, de la actividad prohibida, dañosa, molesta, ...etc, deberá ser convocada la Junta de Propietarios al objeto de que sea concedida autorización al Presidente para proceder a ejercitar la "acción de cesación". El Presidente no podrá actuar de forma directa e individualmente ejercitar la acción judicial para obtener la privación del piso a sus propietarios o el lanzamiento del ocupante. La comunidad no podrá sancionar al propietario u ocupante infractor sin ese acuerdo previo.
3º) Medidas cautelares.
Cabe la posibilidad de solicitar en la demanda que el Juez decrete la cesación inmediata de la actividad bajo apercibimiento (advertencia) de incurrir en delito de desobediencia. Igualmente, el Juez podrá adoptar aquellas medidas que considere oportunas para asegurar que se cumpla la orden de cesación de la actividad.
4º) Procedimiento judicial.
El procedimiento decidirá sobre la privación del piso o local. El tiempo por el que se podrá privar del piso o local es de hasta tres años, período durante el cual el piso o local en cuestión deberá permanecer cerrado, siempre con un máximo de tres años, período este que será determinado en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad.
Cuando quien comete la infracción es el tercero ocupante del piso o local y no el propietario directamente, el Juzgado se pronunciará sobre el lanzamiento personal del ocupante, es decir, se le echa del piso o local, y se declara la extinción de los derechos que, relativos a la vivienda o local, éste tuviera, de forma que una vez efectuado el lanzamiento, el propietario podrá volver a alquilarlo o cederlo, siempre que no se siga con la misma actividad ya sancionada, pudiendo en ese caso la Junta solicitar la privación de la propiedad al propiedad.
Finalmente, en la demanda podrá contemplarse la indemnización de daños y perjuicios, eso sí, por los daños "materiales" causados, siempre que se acredite suficientemente la causa por la cual se exige la indemnización.
Puede ampliar información sobre este tema en nuestro Abogado Comunidades de Propietarios.
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