Algunas notas de interés sobre las obras en el local arrendado

Una materia espinosa en los contratos de arrendamiento es, sin duda, la relativa a las obras, en la que se plantean varias cuestiones.

La primera de ellas es la posibilidad de que el arrendador lleve a cabo una elevación de renta por mejoras.

En efecto, la Ley establece que la realización por el arrendador de obras de mejora, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Por tanto, y dado que cabe la posibilidad de pactar al respecto, el arrendatario debe plantearse la posibilidad de establecer, o bien que la realización por arrendador de obras de mejora no le dará derecho a elevar la renta, o bien que el criterio para elevar la renta sea distinto al fijado en la Ley y, obviamente, más ventajoso para él.

La segunda cuestión es la que se refiere a qué obras puede o no realizar el arrendatario y a si es necesario para ello el consentimiento del arrendador.

Como hemos señalado ya en varias ocasiones, en contratos de arrendamiento de local, y en lo que a las obras se refiere, también cabe establecer cualquier pacto entre las partes.

Por tanto, y con el límite de aquellas obras que alteren la configuración y estructura del inmueble, que no pueden hacerse sin consentimiento del arrendador, aunque tengan como finalidad adaptar el local a su destino o actividad, sí que resulta conveniente para el arrendatario establecer en el contrato qué obras puede o no puede realizar y cuáles de ellas puede hacer sin necesidad de autorización por parte del arrendador; lo cual es ventajoso para adecuar el local a sus necesidades.

La cuestión referida a las obras, dado que puede dar lugar a la resolución del contrato, es proclive a la litigiosidad, por lo que lo más conveniente es establecer, de la forma más clara posible, qué acuerdos se alcanzan respecto a la facultad del inquilino de realizar obras y respecto a la necesidad o no del consentimiento por el arrendador, especialmente por que el Artículo 27 de la Ley establece que es causa de resolución del contrato la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.