¿Qué debo tener en cuenta si quiero alquilar mi vivienda por habitaciones?

El contrato de arrendamiento de una habitación cada vez va tomando más auge, dada la situación económica.

Respecto a los arrendamientos de viviendas o pisos por habitaciones, lo primero que debe tenerse en cuenta es que, según la jurisprudencia mayoritaria, no les resulta aplicable la Ley 29/1994, de 21 de Noviembre, de arrendamientos urbanos.

Según la mayor parte de los Tribunales, el arrendamiento de una habitación no cumple con lo establecido en el Art. 2 de la Ley 29/1994, es decir, no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; por lo que no sería de aplicación a Ley 29/1994, de 21 de Noviembre, de arrendamientos urbanos.

Los artículos del Código Civil sobre arrendamientos son los artículos 1.542 a 1.582. También podrían aplicarse, de forma subsidiaria, los artículos 523 a 529 que regulan el usufructo y el derecho de uso y disfrute de la habitación.

Y, finalmente, existe una postura intermedia, que sostiene que el contrato de arrendamiento de habitación es un contrato sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero con la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

En definitiva, según por la tesis que optemos, y dado que no existe jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, la normativa a aplicar al contrato de arrendamiento de habitación será una u otra.

Dado que, como hemos adelantado, el criterio mayoritario es el que considera que no es aplicable la Ley 29/1994, de 21 de Noviembre, de arrendamientos urbanos, vamos a seguir dicho criterio en este Comentario.

La primera consecuencia de ello es que, como el contrato se rige, primeramente, por lo que las partes acuerden, y, subsidiariamente, por el Código Civil, la protección legal para las partes es menor porque la Ley 29/1994, de 21 de Noviembre, de arrendamientos urbanos, contempla determinas normas imperativas que garantizan la protección de los contratantes, especialmente del arrendatario; y esas normas no se pueden aplicar, al menos directamente, al arrendamiento de habitación.

Finalmente, y antes de adentrarnos en el contenido que debe tener el contrato de arrendamiento de habitación, debemos diferenciar el arrendamiento de habitación en función de si el mismo tiene o no un destino turístico.

El arrendamiento de habitación con un fin o destino turístico se lleva a cabo, por regla general, por periodos de tiempo breves, la habitación está equipada en condiciones de uso inmediato; y es comercializada o promocionada, con finalidad lucrativa, en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.

En este caso el arrendamiento quedaría sometido a un régimen específico, derivado de la normativa sectorial turística. Y dado que esa normativa es competencia de las Comunidades Autónomas, la reguilación es dispar y polémica, pues hay comunidades que la regulan y permiten, exigiendo, por ejemplo, contar con una licencia administrativa, hay comunidades que la prohíben y hay comunidades que no han establecido ni regulado nada al respecto.

Dicho lo anterior, vamos a analizar a continuación qué aspectos se deben tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de arrendamiento de habitación.

1.- Formalización del arrendamiento por escrito.

El Código Civil permite la celebración del contrato de forma verbal, pero lo cierto es que la principal garantía para quien es parte de un contrato es que el mismo se formalice por escrito, que es lo que aconsejamos siempre.

Se debe firmar el contrato en todas sus páginas, como garantía ante la posibilidad de que una página pueda ser sustituida.

2.- Descripción de la habitación a alquilar.

Es conveniente en el contrato determinar la habitación concreta cuyo uso se atribuye en exclusiva al arrendatario, determinando, como mínimo, su situación en la casa y su superficie. Puede también incluirse un anexo al contrato con un plano de la vivienda.

Asimismo, debe reflejarse el derecho de uso que se atribuye al arrendatario sobre otras dependencias comunes de la vivienda, compartido con el resto de arrndatarios. Generalmente este derecho se atribuye sobre el salón, la cocina y el baño. Si existen más dependencias respecto de las que se atribuya un derecho de uso, como terraza, patio, trastero o garaje, también debe detallarse.

Igualmente, debe constar en el contrato si el arrendamiento de habitación incluye el derecho a usar otros servicios, como por ejemplo, internet, teléfono, piscina, servicio de portería,...; y si, en su caso, el uso de los servicios implica algún coste extra o tiene algún límite.

3.- Uso y destino de la habitación.

Es habitual, y conveniente, reflejar en el contrato que el arrendatario se obliga a utilizar la habitación conforme al uso que le es propio y a conservar la misma.

También debe constar si la habitación se puede destinar o no otro fin distinto al propio del contrato; y si se prohíbe o no la realización de actividades de las que pueden ser consideradas como molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Es frecuente incluir cláusulas que prohíben la realización de fiestas o actividades que causen molestias a los otros arrendatarios o a los vecinos de la comunidad, cláusulas que prohíben fumar en la habitación o en las dependencias comunes de la vivienda, cláusulas que prohíben la tenencia de animales,...

4.- Subarriendo de la habitación.

El contrato debe hacer mención a si el arrendatario tiene derecho o no a subarrendar la habitación. Esta mención es importante porque, como hemos señalado, el contrato, en lo no pactado por las partes, se rige supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil, que establece que, si el contrato no lo prohíbe, el arrendatario sí podría subarrendar la habitación.

5.- Plazo de duración del contrato.

Se trata de una de las cuestiones esenciales de cualquier contrato de alquiler.

Debe reflejarse en el contrato el plazo de duración del arrendamiento, especificado en meses o años, la fecha de inicio y la fecha en la que el mismo expira.

Debe concretarse también, en su caso, si se establece la posibilidad de prórroga y, por supuesto, el plazo de preaviso respecto de la finalización del contrato por ambas partes.

Si se desea establecer algún tipo de penalización, bien por la falta de preaviso, bien por no abandonar la habitación en el plazo establecido, debe constar de forma expresa en el contrato porque, de lo contrario, no se podrá exigir.

7.- Causas de resolución del contrato.

El contrato debe contener las causas o incumplimientos que pueden dar lugar a la resolución del contrato.

La práctica habitual es referirse a las que habitualmente permiten resolver un contrato de arrendamiento. La primera, y más obvia, es el impago de la renta o de cualquier otra obligación económica que haya asumido el arrendatario (fianza, suministros, la fianza,...)

Pero también se deben establecer otras causas, siendo las más comunes el subarriendo inconsentido, causar daños dolosamente en la finca, realizar obras no consentidas por el arrendador, llwevar a cabo actividades molestas, insalubres o ilícitas, no destinar la habitación para el uso convenido, no realizar el arrendador las reparaciones que le correspondan,...

8.- Renta y actualización.

Otro de los aspectos esenciales de un contrato de arrendamiento es la renta. Además de fijarse en el contrato el importe de la misma, debe tenerse en cuenta también cómo se va a actualizar la misma.

El contrato, por tanto, regulará el importe de la renta, su periodicidad (normalmente mensual o, en todo caso, anual) y su forma de pago.

La forma más habitual de actualizar la renta arrendaticia es aplicando a la renta vigente en el momento de la actualización la variación del Índice de Precios del Consumo (IPC).

Sin embargo, en los contratos de arrendamiento de habitación es posible pactar que la renta no se revise o actualice o, en caso de que se pacte su actualización, es posible pactar también el criterio conforme al cual se actualizará la renta, que no tiene que ser el IPC. Puede utilizarse, por ejemplo, el Índice de Garantía de Competitividad, una cantidad anual fija o cualquier otro criterio que las partes acuerden.

9.- Fianza y garantías adicionales.

Respecto a la fianza, tenemos que decir que su aplicación no es imperativa en este tipo de contratos. Pero, no obstante, es lógico y habitual establecer una fianza, o cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Suele ser habitual exigir el equivalente a una o más mensualidades de renta como de fianza, pero también exigir un aval personal y solidario por persona solvente que garantice todas las obligaciones derivadas del contrato. El ejemplo típico es la firma de los padres como avalistas del hijo estudiante que arrienda una habitación.

10.- Gastos.

En este ámbito, a diferencia de lo que ocurre en el arrendamiento de vivienda (que la distribución de algunos gastos viene fijada por la Ley 29/1994), se tiene que someter al pacto entre las partes la distribución de los gastos relacionados con la habitación arrendada.

De hecho, es muy frecuente que el contrato establezca como se pagan los gastos propios de la vivienda (luz, agua, gas, internet,...), o, en su caso, se inidica si el importe de los mismos ya se encuentra incluido en la renta. También debe establecerse si se repercuten o no al arrendatario gastos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la cuota de la Comunidad de Propietarios o la tasa de basuras y saneamiento.

11.- Arrendamiento con mobiliario o enseres.

Si la habitación se arrienda con mobiliario, lo conveniente es adjuntar al contrato un inventario, como anexo, firmado por ambas partes, en el que se detallen los muebles y enseres con los que cuenta el la habitación y la vivienda, y el estado en que se encuentran. No está de más incluir en ese inventario fotografías del mobiliario que se arrienda, al menos el de mayor valor.