Moratoria de la renta de alquiler para autónomos y pymes por el CORONAVIRUS

En un Comentario anterior analizamos las medidas de moratoria hipotecaria que el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, contempla para autónomos y pymes.

En este Comentario vamos a centrarnos en las medidas extraordinarias que el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, establece respecto a los arrendamientos distintos al de la vivienda habitual, especialmente los locales de negocio afectos a la actividad de empresarios y profesionales.

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que establece medidas para paliar las consecuencias del CORONAVIRUS en relación con el alquiler, se centra en la vivienda habitual, y NO contiene respecto de los arrendamientos de uso distinto a vivienda ningún tipo de medidas de ayuda.

Por ello, se ha aprobado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, que señala en su Exposición de Motivos que como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

Es evidente que la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede provocar que muchos autónomos y pymes no puedan hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler; y ello pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades. Asimismo, ello también resulta perjudicial para el arrendador, que no percibe el importe de las rentas.

Conforme a la Ley de Arrendamiento Urbanos, los contratos de arrendamiento para uso distinto a vivienda se rigen por la voluntad de las partes. Por tanto, la primera posibilidad es que ambas partes renegocien las condiciones del contrato y pacten medidas que permitan compaginar los intereses de ambas partes en el contrato y paliar las consecuencias económicas que ha provocado esta pandemia.

Por ello, puede resultar conveniente para ambas partes renegociar las condiciones de pago del contrato, con la finalidad de que el arrendatario obtenga facilidades de pago y el arrendador se garantice el cobro de la renta, aunque sea por menor importe, fraccionada o más tarde.

No obstante, está claro que esta solución requiere la conformidad de ambas partes, pero esta puede que no llegue a darse. Es decir, puede ser que las partes no alcancen un acuerdo.

Pero, si no se alcanza dicho acuerdo, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé ninguna causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas.

Y si acudimos al Código Civil, solo encontraremos la regulación referida a la fuerza mayor, que, como señala el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, "...tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves."

El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, opta por establecer una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

Es decir, se establece un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, similar al fijado por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para la vivienda habitual.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

El Artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece que la persona física o jurídica quer sea arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con el Artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de un contrato de industria podrá solicitar al arrendador, cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta, y se aplicará de manera automática.

La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, y se abonará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda no concertados con grandes tenedores.

El Artículo 2 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece que la persona física o jurídica que sea arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con Artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, con un arrendador que no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, podrá solicitar a dicho arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Para facilitar el alcance del acuerdo, la norma señala que las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el Artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Podrán acceder a las medidas citadas los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan unos determinados requisitos.

Beneficiarios y requisitos.

Conforme al Artículo 3 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 del Real Decreto-ley 15/2020, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

   

   • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
   • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
   • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Y, tal y como establece el Artículo 4 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, el cumplimiento de los requisitos anteriores se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

¿Y qué ocurre si el arrendatario realiza una aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?

Conforme al Artículo 5 del Real Decreto-ley 15/2020, los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.