¿Cómo debo proceder si el inquilino no paga?

Esta consulta refleja una duda muy generalizada entre los propietarios de viviendas y locales en alquiler, y a la que vamos a tratar de dar respuesta a continuación.

La principal obligación del arrendatario es la del pago de la renta y de aquellas otras cantidades que haya asumido o que le correspondan legalmente.

La forma de pago de la renta podrá ser establecida libremente por las partes. En el caso de que nada dispongan, la Ley señala que el pago deberá realizarse en metálico, de forma mensual, abonándose dentro de los siete primeros días de cada mes, debiendo el arrendatario, en el caso de que dicho pago sea en metálico, realizarlo en la propia vivienda arrendada.

Establece la Ley que, con carácter general, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 1.124 del Código Civil.

En consecuencia, es causa de resolución del contrato por el arrendador la falta de pago de la renta, o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Formalmente, con una sola mensualidad de renta impagada, una vez haya transcurrido el plazo que el contrato establece para el pago (generalmente los cinco o siete primeros días de cada mes), podría solicitarse judicialmente el desahucio por falta de pago.

Sin embargo, en la práctica, y hasta ahora, no era recomendable, con una sola mensualidad de renta impagada, solicitar el desahucio por falta de pago porque la jurisprudencia menor de los tribunales había consagrado una distinción entre el incumplimiento de la obligación de pago y el mero retraso en el cumplimiento de esta obligación; y ello con el fin de no conceder una consecuencia tan grave como es la resolución del contrato y su consecuente desahucio a un simple retraso en el pago, reservándose dichas consecuencias para el auténtico incumplimiento.

Es decir, hasta la fecha, si el propietario decidía solicitar el desahucio por falta de pago antes de finalizar el mes cuya renta se le adeudaba, lo más probable era que el Juzgado o Tribunal entendiese que en este caso no existía un verdadero incumplimiento, sino tan sólo un mero retraso en el pago y, por tanto, no decretaba la resolución del contrato ni el desahucio.

Por contra, si se solicitaba el desahucio una vez cumplido el periodo de pago del segundo mes de renta, ya no era posible entender que existía un mero retraso, y sí un autentico incumplimiento porque ya se adeudaba dos meses de renta.

Sin embargo, está situación cambia a raíz de una Sentencia del Tribunal Supremo, del 19 de Diciembre de 2008, que señala que el hecho de pagar la renta arrendaticia fuera de plazo o con retraso no impide al propietario poder solicitar la resolución del contrato, bastando para ello el impago de una sola mensualidad de renta.

Y es que, según esta sentencia, la obligación principal del arrendatario en un contrato de arrendamiento es el pago de la renta y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución del contrato porque, según el Alto Tribunal, el arrendador no tiene por qué soportar que el inquilino se retrase de forma habitual en el pago, siendo el retraso motivo sificiente para que prospere la resolución contractual y el consecuente desahucio.

No obstante, y a pesar de esta sentencia, continúa siendo recomendable, antes de solicitar el desahucio por impago, esperar a que el inquilino acumule al menos dos meses de renta impagados; y realizar entretanto al inquilino un requerimiento extrajudicial de pago, que luego nos servirá como prueba en el procedimiento judicial, y porque ello evitará que el inquilino pueda acudir al Juzgado y pagar lo que adeuda enervando la acción de desahucio y paralizando el procedimiento, lo que obligará a iniciar uno nuevo si el inquilino vuelve a dejar de pagar, con las molestias y gastos que ello supone.

En este sentido, hay que señalar también que el Tribunal Supremo, en las Sentencias de 24 de Julio de 2008 y 26 de Marzo de 2009, ha establecido como doctrina la imposibilidad del arrendatario de enervar el desahucio si ya lo hizo una vez anteriormente, señalando que el nuevo impago de la renta es causa de resolución del contrato.

¿Cómo se realiza efectivamente el desalojo de una finca en un desahucio?

Una vez que se ha resuelto el procedimiento o juicio de desahucio y se ha obtenido una sentencia favorable contra ese inquilino moroso que no paga el alquiler; muchos arrendadores no saben exactamente cómo se produce el desalojo de la finca. O dicho de otra forma, qué pasos hay que dar para que la finca quede libre y sea devuelta a su propietarios, si el inquilino no quiere marcharse voluntariamente.

Pues bien, una vez que tenemos una sentencia que ordena al inquilino abandonar la finca si éste no lo hiciese, se procederá por parte del Juzgado al desalojo de la finca, que se denomina técnicamente lanzamiento.

El lanzamiento lo lleva a cabo la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales enviados por el Juez para dicha labor), acompañada del Procurador que representa al propietario de la finca y, en su caso, también del Abogado que lo defiende.

Será necesario que el propietario garantice, el día y hora señalados para el lanzamiento, la presencia de un cerrajero; que será quien se ocupe de abrir la puerta de la finca y de cambiar la cerradura, una vez haya sido desalojada la vivienda.

El día y hora señalados por el Juzgado para llevar a cabo el lanzamiento, las personas anteriormente señaladas acudirán a la finca a desalojar y comprobarán, llamando a la puerta, si la vivienda o local están ocupados.

Si la finca estuviese ocupada, el funcionario judicial comunicará a los ocupantes que se va a proceder al lanzamiento por haberlo ordenado el Juzgado, y les requerirá para que abandonen el inmueble de forma inmediata. Si los ocupantes se negasen a abandonar la finca, la Comisión Judicial solicitará la intervención de los cuerpos de seguridad - la Policía -; que procederán al desalojo forzoso de los ocupantes del inmueble.

Una vez abierto el inmueble, la Comisión Judicial, acompañada por el propietario y su Procurador, revisará el mismo para comprobar si falta algún elemento de mobiliario o si el inquilino ha causado desperfectos en la finca. Si se diesen estas circunstancias, se hará constar en el acta de lanzamiento que redactará la Comisión Judicial.

El acta será firmada por el funcionario judicial que la redacta, el Procurador del propietario y el cerrajero que haya intervenido en el lanzamiento. Con la firma del acta se da por finalizada la diligencia de lanzamiento, haciendo se entrega de las nuevas llaves al propietario, que queda así restituido en su posesión del inmueble.

Asimismo, si al entrar al inmueble se encontrasen allí bienes del inquilino porque no han sido retirados por éste, es importante saber que dichos bienes se consideran por ley, a todos los efectos, como bienes abandonados; pudiendo el propietario hacer lo que estime conveniente con ellos.