¿Qué debo tener en cuenta a la hora de pactar el plazo de un arrendamiento de local de negocio?

El plazo de duración del contrato es, si duda alguna, una de las cuestiones esenciales del contrato de alquiler.

El contrato de arrendamiento de un local de negocio es un "contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda", en lo que se refiere a su contenido esencial, se rige primeramente por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto, el plazo puede ser objeto de pacto entre las partes, y deben ser éstas las que valoren cuál es el plazo idóneo de duración a fijar en el contrato.

Si hablamos del arrendador, debe analizar, en función de sus circunstancias, si le interesa pactar un plazo de duración largo o un plazo de duración corto con posibilidad de prórrogas.

En unos casos puede interesar al arrendador asegurarse una larga duración del contrato y en otras, por el contrario, puede interesarle un plazo de duración corto, para no estar atado por el contrato si, por ejemplo, al arrendatario no le marcha bien el negocio y no paga puntualmente, o desea tener la posibilidad de, una vez finalizado el contrato, renegociar el contrato con nuevas condiciones, o, incluso, buscar un nuevo inquilino.

La opción por una u otra posibilidad va vinculada, en gran medida, a cómo se pacte la posibilidad de desistimiento anticipado del contrato. Es decir, cuando se establece un plazo de duración largo se suele compensar con una regulación del desistimiento más flexible, y viceversa.

En cualquier caso, es importante tener claro que, en los contratos de arrendamiento de local, al ser el régimen aplicable, en primer, el establecido por la propia voluntad de las partes, pues existe libertad de pacto, la duración de estos contratos será la que las partes libremente hayan pactado.

Y si se trata del arrendatario, también debe valorar, en función de sus circunstancias, si le interesa pactar un plazo de duración largo o un plazo de duración corto con posibilidad de prórrogas. En unos casos puede interesar al inquilino asegurarse una larga duración del contrato y en otras, por el contrario, puede interesarle un plazo de duración corto, para no estar sujeto al contrato si el negocio no le marcha bien, por ejemplo.

Además, como hemos dicho antes, la opción por una u otra posibilidad va vinculada, en gran medida, a cómo se pacte la posibilidad de desistimiento anticipado del contrato; por lo que vamos a terminar este Comentario dedicando unas líneas a hablar del desistimiento.

Por tanto, cabe la posibilidad, muy conveniente, sin duda, para el arrendatario, de pactar la posibilidad de desistir del contrato.

Según la capacidad de negociación del inquilino, podrá establecerse la posibilidad de desistir desde el inicio o cuando el contrato haya alcanzado una duración mínima (seis meses, un año,...), con un plazo mayor o menor de preaviso; y lo más importante de todo, si el desistimiento implica o no abonar una indemnización al arrendador y cuál sea la cuantía de ésta (lo habitual es pactar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir; y que los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la mencionada indemnización); para así moderar las consecuencias que pueda tener el desistimiento. Además, de esta forma, la indemnización correspondiente al arrendador concede un plazo razonable para encontrar otro arrendatario, sin amparar un enriquecimiento injusto por parte de este último.