¿El contrato de arrendamiento de local de negocio se extingue por la enajenación en subasta hipotecaria? El TS se pronuncia.
Publicado: 29/11/2021
Boletin nº 46 - Año 2021
El caso al que nos referimos es el siguiente:
"Un local de negocio se encuentra arrendado pero el propietario y arrendador no hace frente a la hipoteca que grava el mismo.
Como consecuencia del impago, el propietario y arrendador pierde la propiedad del local, que pasa a manos del adjudicatario en la subasta del procedimiento de ejecución hipotecaria."
La cuestión que se plantea entonces es: ¿qué ocurre con el contrato de arrendamiento?
En el apartado de jurisprudencia recogemos una Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo, de 15 de noviembre de 2021, en la que se aborda esta cuestión.
El Tribunal señala que existen dos posturas contradictorias en la jurisprudencia:
- la primera, acogida en la sentencia impugnada, que admite que con la adquisición de la finca mediante procedimiento de ejecución hipotecaria se produce la subrogación del nuevo propietario en la posición de arrendador que tenía el anterior propietario,
- y la segunda, que sostiene que el procedimiento de ejecución forzosa extingue el contrato de arrendamiento y el nuevo poseedor no se subroga en el contrato de alquiler que tenía el anterior propietario.
Por ello la Sala admite el Recurso de Casación y se pronuncia sobre las consecuencias de la resolución del derecho del arrendador de un local de negocios por su enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento.
Para resolver la cuestión, el Alto Tribunal hace un repaso de la evolución jurisprudencial desde antes de la Ley de Arrendamientos de 1994 hasta hoy, poniéndola en relación con la aplicable a los arrendamientos de vivienda.
El TS señala que es preciso diferenciar entre el régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda y a los de locales destinados a un uso distinto del de vivienda (distinción que se ha mantenido en las sucesivas redacciones de la ley).
Partiendo de lo anterior, la Sentencia de 15 de noviembre de 2021 señala que los arrendamientos para uso distinto a vivienda se rigen obligatoriamente por lo dispuesto en los Títulos I (ámbito de aplicación de la Ley) y IV (fianza y formalización del contrato) de la Ley 29/1994, pero, en lo que se refiere al contenido esencial del contrato, se rigen primeramente por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Y este marco legal no contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, cuando esta sea forzosa y derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art. 13.1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas.
En consecuencia...
La primera conclusión a la que llega el TS es que no resulta aplicable en este caso el Art. 13.1 de la LAU, referido a la resolución del contrato de arrendamiento en caso de enajenación forzosa de la finca arrendada.
La segunda es que tampoco cabe aplicar a este caso el Art. 29 de la LAU, que se refiere a la subrogación del nuevo propietario en caso de enajenación, porque hay que distinguir los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa.
¿Y cuál es la solución entonces?
Para el TS la solución es el régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos, que debe aplicarse en ausencia de pacto contractual y por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU.
Y ello implica que el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.
Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.
En definitiva, se trata de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.
