¿Qué pasa con las Juntas de la Comunidad de Propietarios durante la pandemia?.
Publicado: 10/05/2021
Boletin nº 19 - Año 2021
Tenemos que decir que esta ha sido la pregunta del "millón" desde el 14 de Marzo de 2020 hasta el pasado 4 de Mayo de 2021, fecha en la que se aprobó el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.
Antes de esta norma la respuesta a esa cuestión no era uniforme porque respecto a las reuniones de personas no convivientes, cada Comunidad Autónoma ha establecido una regulación, que depende también del espacio en el que se celebre la reunión. Por tanto, a diferencia de lo que ocurría en el primer Estado de Alarma, en el que las reuniones estaban prohíbidas, ahora hay Comunidades Autónomas en las que sí puede celebrarse una reunión de la Junta de Vecinos, con restricciones, y habrá otras en las que las restricciones establecidas impidan la celebración.
Debe saber que en algunos casos las reuniones de propietarios han sido disueltas por la Policía, por no cumplir con las restricciones sanitarias vigentes.
Con carácter general, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas ha venido recomendando que las reuniones de las Juntas de Propietarios se aplacen, y ha venido solicitando también que se regulase en una norma este aplazamiento, por entender que las juntas de propietarios pueden ser un claro foco de contagio, especialmente para las personas de más edad, que son población de riesgo, y suelen ser las que acuden con mayor frecuencia y de forma habitual a esta Juntas.
Esta recomendación ha sido acogida en el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, aplicable desde el día 9 de mayo de 2021, y que regula medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal con motivo de COVID-19.
En esta norma se establece la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal hasta el 31 de diciembre de 2021, con algunas excepciones.
Consecuentemente, y hasta la misma fecha, se suspende la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.
Se declara prorrogado por Ley, hasta la celebración de la junta correspondiente, el último presupuesto anual aprobado y también los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque su mandato hubiera expirado antes del 9 de Mayo de 2021.
Excepcionalmente, la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.
En la Ley de Propiedad Horizontal estatal la posibilidad de realizar juntas de propietarios telemáticas no está prevista y, en caso de celebrarse, habían surgido dudas sobre si tendría validez legal esta modalidad de junta.
Ahora, para las situaciones excepcionales que señala el Artículo 3 del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y
- El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.
Asimismo, y también para los supuestos excepcionales que señala el Artículo 3 del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, también cabría la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
En este caso, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
Se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto.
Se fija, además, que será causa de impugnación de los acuerdos adoptados por esas modalidades, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que se establecen.
Finalmente, y como cláusula de cierre, se establece que, no obstante estas dos modalidades de junta a distancia, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables. Lo que no deja clara la norma, a nuestro entender, es si esta junta presencial es solo para los casos excepcionales de acuerdos que no admitan demora (que es lo lógico), o para cualquier supuesto.
En este sentido, debe tenerse presente que el Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, conocido como el Real Decreto-ley de la "nueva normalidad" establece un deber general de cautela y protección y señala que todos los ciudadanos deberán adoptar las medidas necesarias para evitar la generación de riesgos de propagación de la enfermedad COVID-19, así como la propia exposición a dichos riesgos.
Y el Artículo 16 de esta misma norma señala que los responsables u organizadores de cualquier actividad, cuando pueda apreciarse riesgo de transmisión comunitaria de COVID-19, deben garantizar el cumplimiento de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que las autoridades establezcan.
En todo caso, se deberá asegurar que se adoptan las medidas necesarias para garantizar una distancia interpersonal mínima de, al menos, 1,5 metros, así como el debido control para evitar las aglomeraciones. Cuando no sea posible mantener dicha distancia de seguridad, se observarán las medidas de higiene adecuadas para prevenir los riesgos de contagio.
Además, si se tiene en cuenta que las Comunidades Autónomas han restringido el número de personas que pueden reunirse, si no es posible eludir la celebración de la junta presencial, lo aconsejable es que se lleve a cabo en espacios externos (salones de actos, salas de juntas, ...) suficientemente amplios como para cumplir con las medidas de seguridad.
Otra posibilidad es la de reducir el aforo de asistentes mediante el uso de la representación o delegación de voto, para que los que acudan presencialmente sean el menor número posible, pero el resto de propietarios participe representado.
Y respecto a Cataluña...
Esta Comunidad Autónoma ha dictado el Decreto-Ley 10/2020, de 27 de marzo, modificado por Decreto-Ley 26/2020, de 23 de junio, y posteriormente por el Decreto Ley 53/2020, de 22 de diciembre, con medidas en el ámbito de las personas jurídicas de derecho privado y juntas de propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.
En esta norma se contempla la suspensión de la obligación de celebrar las Juntas de Propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021, aunque se prevé que cada Comunidad, según sus circunstancias, pueda convocar y celebrar la junta de propietarios dentro de este plazo, atendiendo a las medidas de seguridad en cada momento aplicables, a iniciativa de la Presidencia o si lo pide al menos un veinte por ciento de los propietarios con derecho al voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas.
Asimismo, se establece también que la celebración de la junta se pueda llevar a cabo a través de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quede garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto. En este caso, se entiende que la reunión se celebra en el lugar donde está la persona que la preside.
Y como medida para garantizar que la suspensión de la celebración de juntas no afecte a la vida de la Comunidad, se señala que el último presupuesto anual aprobado se entiende prorrogado hasta la celebración de la junta ordinaria, en la cual también se tiene que proceder a la aprobación de las cuentas anteriores y a la renovación de los cargos, y se contempla que, mientras no se convoque y celebre la junta ordinaria, se pueden tomar acuerdos sin reunión a instancia de la persona que preside la Comunidad, mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad.
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