¿Cómo funciona la suspensión de los desahucios del RD-Ley 37/2020?

El pasado día 23 de Diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Este Real Decreto-Ley, en vigor desde el mismo día 23 de Diciembre, contiene, como su medida más conocida, mediáticamente hablando, la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

Según señala la Exposición de Motivos, en la norma se adoptan medidas urgentes para hacer frente a determinadas situaciones de vulnerabilidad en el ámbito de la vivienda, profundizando en las reguladas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

La suspensión del procedimiento de desahucio de la vivienda habitual ya se contemplaba en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, pero ahora se clarifica y perfecciona el procedimiento, para compaginar la valoración por parte de los servicios sociales competentes de la situación de vulnerabilidad en la que pueda encontrarse el arrendatario y la situación en que pueda encontrarse el arrendador.

Asimismo, se incluye la posibilidad que el Juez pueda suspender el lanzamiento, en cualquier otro procedimiento distinto del arrendaticio, previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto y las circunstancias, hasta que los servicios sociales competentes puedan ofrecer las soluciones más adecuadas que hagan frente a la carencia de una vivienda digna, en el contexto de la excepcionalidad del estado de alarma.

Vamos a analizar a continuación estas medidas.

Suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendaticios en el caso de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

Desde el 23 de Diciembre y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, el arrendatario puede instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Este incidente puede plantearse en todos los juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o sobre la a expiración del plazo de duración de contratos de alquiler regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca.

Para acreditar las condiciones subjetivas que hemos mencionado, el arrendatario presentará ante el arrendador los siguientes documentos:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo

2. Para acreditar el cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3. Respecto al número de personas que habitan la vivienda:

   i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

   ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

   iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4. Respecto a la titularidad de los bienes:

   i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

   ii. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.

5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según esta norma. Puede acceder aquí al [Modelo de Declaración Responsable].

De la solicitud y documentación presentada se dará traslado al arrendador, que tendrá un plazo máximo de diez días para acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, que también se encuentra en la situación de vulnerabilidad económica o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se acuerde la medida de suspensión del lanzamiento.

Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia enviará inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará un informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

El Juez, teniendo en cuenta toda la documentación presentada y el informe de servicios sociales, acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador.

Sin embargo, si no se acredita la vulnerabilidad por el arrendatario, o bien debe prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, acordará la continuación del procedimiento.

En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el procedimiento, o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

¿Y qué ocurre cuando se acredita la vulnerabilidad?

En ese caso, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.

Suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en otros procedimientos sobre posesión distintos a los arrendaticios.

Se trata de los procedimientos previstos en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Desde el 23 de Diciembre y hasta la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, en todos los juicios verbales previstos en los apartados del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, antes citados, el Juez tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma.

Para ello, el Juez tendrá en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:

1. Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad, según el informe de los servicios sociales
2. Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.
3. Que el ocupante de la vivienda sin título sea una persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

En todo caso, la persona o personas que ocupan la vivienda sin título deberán acreditar que se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica antes mencionadas mediante la presentación de los siguientes documentos:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo

2. Para acreditar el cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3. Respecto al número de personas que habitan la vivienda:

   i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

   ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

   iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4. Respecto a la titularidad de los bienes:

   i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

   ii. Escrituras de compraventa de la vivienda habitual, de la vivienda en alquiler, o del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria en el caso de que se solicite una moratoria de la deuda hipotecaria.

5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según esta norma. Puede acceder aquí al [Modelo de Declaración Responsable].

El Letrado de la Administración de Justicia enviará inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará un informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del habitante de la vivienda, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

Si se acredita la situación de vulnerabilidad de la persona que habite en la vivienda, el Juez acordará la suspensión por el tiempo que reste hasta la finalización del estado de alarma. Y si no se acredita la vulnerabilidad o no se trata de las personas con derecho a instar la suspensión, el juez acordará la continuación del procedimiento.

Durante el plazo máximo de suspensión fijado, las administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez adoptadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal competente, y el Juez deberá dictar en el plazo máximo de tres días auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.

Finalmente, en ningún caso procederá la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

1. Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
2. Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
3. Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.
4. Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5. Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
6. Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad al 23 de Diciembre de 2020.

Derecho de arrendadores y propietarios a la compensación.

Se establece en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes que los arrendadores afectados por la suspensión, tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

En el caso de los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que acrediten que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma.

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.