¿Cómo se registra contablemente un inmueble adquirido sin contraprestación?
Publicado: 03/02/2022
Boletin nº 06 - Año 2022
En su último boletín publicado hasta la fecha, concretamente el BOICAC 128 de diciembre de 2021, el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas responde a la consulta realizada por una empresa que por la compra de un inmueble ha recibido otro sin desembolsar cantidad extra alguna, en lo que viene a ser una promoción de 2 x 1 en inmuebles del vendedor.
Aunque la consultante sólo pregunta por la contabilidad del inmueble adquirido sin contraprestación, dando por sentado que el otro inmueble se registra por su precio de adquisición, el ICAC recuerda que en la contabilidad impera la realidad económica de las operaciones sobre la forma jurídica utilizada, como establece el artículo 34.2 del Código de Comercio.
En la contabilización de las operaciones se atenderá a su realidad económica y no sólo a su forma jurídica.
En consecuencia, dado que la obtención del segundo inmueble viene de la adquisición del primer inmueble, se debe analizar la operación en su conjunto, tanto la contraprestación entregada como los activos recibidos.
Así, el ICAC llega a la siguiente solución:
Los bienes incluidos en el inmovilizado material se valorarán por su precio de adquisición o coste de producción. Para identificar el precio de adquisición de cada inmueble, la consultante deberá distribuir la contraprestación entregada en proporción a los valores razonables de dichos activos.
Por tanto, a la hora de contabilizar la adquisición de los inmuebles con la promoción 2x1 se debe partir del total del precio pagado y repartirlo entre ambos en función del valor razonable atribuido a cada uno.
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Valoración inicial del Inmueble1 = Precio de adquisición total x VR Inmueble1 VR Inmueble1 + VR Inmueble2 |
La definición y desarrollo del concepto de valor razonable se encuentra en el punto 2 de los Criterios de valoración del Marco Conceptual de la Contabilidad, incluido en la Primera Parte del Plan General de Contabilidad (PGC) y del Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas (PGC PYMES) de la misma forma.
Valor razonable:
Es el precio que se recibiría por la venta de un activo o se pagaría para transferir o cancelar un pasivo mediante una transacción ordenada entre participantes en el mercado en la fecha de valoración. El valor razonable se determinará sin practicar ninguna deducción por los costes de transacción en que pudiera incurrirse por causa de enajenación o disposición por otros medios. No tendrá en ningún caso el carácter de valor razonable el que sea resultado de una transacción forzada, urgente o como consecuencia de una situación de liquidación involuntaria.
De acuerdo con esta definición, para obtener este valor razonable se debería hacer una estimación del importe que obtendríamos en la venta de cada uno de los inmuebles. Para ello podríamos acudir al Valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario, aunque al tratarse de una suerte de precio medio según el tamaño y la ubicación, no tiene en cuenta el estado exacto del inmueble. Otra alternativa sería acudir a una tasación pericial, seguramente más precisa pero con un coste mayor.
| EJEMPLO | |||||||||||||||||||||||
La sociedad COMPRADORA, SL adquiere un local comercial por un precio de 180.000 euros + IVA y aprovechando la campaña promocional 2x1 de la sociedad vendedora también recibe una nave industrial sin desembolsar cantidad alguna.
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SOLUCIÓN De acuerdo con la consulta nº 2 del BOICAC 128 / Diciembre 2021, el precio pagado se debe distribuir en proporción a los valores razonables de ambos inmuebles. Una vez analizado el mercado de ambos inmuebles se determina que el valor de referencia es una estimación fiable del valor razonable de los mismos.
Asiento contable de la adquisición de los inmuebles:
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Por el contrario, si el inmueble objeto de adquisición sin contraprestación no estuviera relacionado con otra operación, es decir, se trata de una donación, el mismo se reconocería por su valor razonable cuya contrapartida sería un ingreso directamente imputado al patrimonio neto (cuenta 131. Donaciones y legados de capital), que se imputaría al resultado del ejercicio (PYG) de acuerdo a una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la donación recibida, como puede ser la amortización del inmueble.
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