¿Qué ocurre con las obras que conllevan una mejora en la eficiencia energética de las viviendas?

Como todos sabemos, una vez que vendemos un inmueble y tenemos que "pasar por caja" en Hacienda, buscamos que la diferencia entre el coste de adquisición y venta del inmueble sea lo menor posible para así tributar menos por el beneficio obtenido.

Ahora bien, dado que intervenir en el precio de venta está muy limitado por las comprobaciones que realiza la Administración (Valor de mercado, Valor de referencia, Valor catastral , etc..) y este es el que es, deberemos enfocar nuestro "esfuerzo" en que el valor de adquisición del inmueble sea el más alto posible utilizando, claro está, las herramientas que permiten las reglamentaciones correspondientes.

Nos centraremos en este artículo, pues, en analizar y "estirar" al máximo la reglamentación existente en torno al valor de adquisición y sus posibles adiciones, recogida fundamentalmente en el artículo 35 de la LIRPF

Las principales y más significativas partidas que pueden incrementar el valor de adquisición de un inmueble vienen por la parte de las mejoras o ampliaciones que se realicen en el mismo.

Interesa fundamentalmente este concepto de mejora en asociación con la incentivación (vía subvenciones y desgravaciones) de la realización de actuaciones que mejoren la eficiencia energética de las viviendas, y que analizaremos en este artículo.

Con respecto a lo anterior hemos de decir que la diferenciación entre mejoras (que permiten incrementar el coste de adquisición) y los gastos de reparación y conservación ha sido, y es, objeto de una fuerte controversia, debido principalmente a una, a nuestro parecer, laxa o nula definición de mejora o ampliación en la normativa fiscal. Todo ello ha conllevado una gran cantidad de sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia y de resoluciones/consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos que han intentado acotar esta diferenciación.

Lo que sí está convenientemente definido, es el concepto fiscal de gastos de conservación y mantenimiento, que según el artículo 13 del RIRPF son:

(...)

1. Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
2. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.

Por contraposición a la anterior definición, podríamos acotar el concepto de mejora, que es el que nos interesa en este caso y que posibilitará el incremento del valor de adquisición de un inmueble, como inversiones que mejoren el uso normal y que no sustituyan a otros elementos dañados.

En este sentido, y del análisis de la jurisprudencia existente en las numerosas sentencias de los TSJs y consultas vinculantes de la DGT (la última de ellas la V0585-22 de 21 de marzo de 2022), vemos que existe un factor común en ellas al considerar "gastos de reparación y conservación a aquellos destinados a mantener la vida útil del inmueble en su conjunto o su capacidad productiva o de uso, mientras que han de considerarse inversión la ampliación o mejora que suponga aumento de capacidad o habitabilidad o alargamiento de la vida útil del inmueble en sí".

Dada la fuerte repercusión que tiene en la actualidad la sustitución de ventanas por unas de aluminio o PVC aislantes por el ahorro energético que suponen, nos centraremos principalmente en esta cuestión.

Este es un tema que es bastante novedoso y más a raíz de las nuevas deducciones aplicables en el IRPF relacionadas con él, por lo que no existe todavía un pronunciamiento claro ni de la Administración tributaria ni de los Tribunales de Justicia. Por ello, aplicaremos los criterios expuestos hasta ahora para poder llegar a una conclusión relevante, a nuestro entender y parecer, sobre la consideración de las obras de mejora en la eficiencia energética de las viviendas.

En primer lugar vamos a distinguir entre viviendas con destino a alquiler y las destinadas a vivienda habitual del propietario. En el caso de viviendas con destino alquiler, consideramos que las mencionadas obras cumplen al menos uno de los requisitos de la Resolución de 1 de marzo de 2013, del ICAC, expuestos anteriormente. al tratarse de una mejora clara en la vivienda y que supone un ahorro significativo en coste de energía y que por tanto mejorarán la productividad del inmueble al poder incrementar el precio de alquiler por este motivo.

En relación a la vivienda habitual, la aplicación a esta del concepto de mejora de la productividad o aumento de la capacidad productiva debe entenderse como ahorro de costes asociados a la misma, ya que no recibimos ninguna compensación económica de nuestra vivienda habitual, por lo que las obras en instalación de ventanas aislantes supondrán un aumento de la productividad vía ahorro de costes de uso al implicar un menor gasto de energía.

Nos encontramos otra vez que no existe una regulación específica al respecto, pero sí que hay una regulación (Disposición adicional quincuagésima, Ley 35/2006 del IRPF) que determina la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas y que, con un criterio de prudencia, deberíamos considerar el cumplir los requisitos de esta para poder considerar como mejora de vivienda a las actuaciones realizadas. Haremos especial hincapié en la obtención de un certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente, antes y después de las obras y cuyos resultados estén en los intervalos definidos en la Disposición Adicional mencionada. Con esto, no pretendemos acotar ni "legislar" sobre este tema, sino que consideramos, con un criterio de prudencia, que cumpliendo dichas limitaciones tendremos mucha más fuerza a la hora de defender una posible comprobación por parte de la Administración Tributaria.

Como conclusión, y reiteramos que a nuestro parecer, las obras realizadas para mejorar la eficiencia energética de las viviendas, gozan en la actualidad de dos ventajas fiscales, a saber, una por la posibilidad de incrementar el coste de adquisición del inmueble y otra (hasta 31/12/2022 ó 31/12/2023) por la deducción en IRPF prevista en la Disposición Adicional Quincuagésima indicada.

Para evitar posibles incidencias con Hacienda, recordamos la necesidad de tener un certificado de eficiencia energética de la vivienda expedido por el técnico competente, antes y después de las obras y que justifiquen una mejora dentro de los intervalos mencionados anteriormente.