Tributación por la venta de inmueble de sociedad a su socio único con deuda pendiente con éste.

DESCRIPCIÓN DE LOS HECHOS

La consultante es la única socia de una SLU que dejó de tener actividad en 2019. El cese de actividad se produjo por dificultades derivadas de la crisis económica y por la situación de discapacidad de la socia, administradora única de la sociedad, que se jubiló en octubre de 2019. La sociedad está al corriente de todas sus obligaciones tributarias y no presenta deudas con terceros. Tiene como patrimonio a su nombre un inmueble comprado en 2013, al que se atribuye un valor de 74.000,00 €, según resulta del valor de referencia catastral. La sociedad mantiene una deuda con su única socia, por importe de 40.000,00 € utilizados para la compra del inmueble.

Con objeto de regularizar la situación, la socia y administradora única se plantea comprar dicho inmueble a la sociedad, siendo parte del pago la deuda de 40.000,00 € y, a continuación, liquidar la sociedad.

CUESTIÓN PLANTEADA: 

Solicita: Información sobre qué obligaciones tributarias se derivan de ambas operaciones. Concretamente

• Que impuestos o tasas deberían ser satisfechos por parte de la propia sociedad y de la administradora única en el traspaso de la titularidad del inmueble, considerando que con esta compra la adquiriente no incrementa su patrimonio personal, puesto que ya lo ostentaba con anterioridad al ser socia única de la sociedad, y que su intención es fijar su vivienda habitual en el inmueble mencionado.
• Qué impuestos o tasas debería satisfacer la sociedad en el momento de su liquidación, teniendo en cuenta que la sociedad únicamente contaría con el saldo resultante de la venta del inmueble.

CONTESTACION-COMPLETA:

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPAJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre.

Artículo 7.

“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

(…)

2. Se considerarán transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto:

A) Las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, (…)”.

5. No estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» regulado en el presente Título las operaciones enumeradas anteriormente cuando, con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetos a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido”.

Artículo 8.

“Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere”.

Artículo 10.

“1. La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible.

Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

2. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”

Artículo 11.

“1. La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos, sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente:

a) Si se trata de la transmisión de bienes muebles o inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía, con el tipo que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía, y el 4 por 100, si se trata de la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía. Este último tipo se aplicará igualmente a cualquier otro acto sujeto no comprendido en las demás letras de este apartado”

Artículo 19.

“1. Son operaciones societarias sujetas:

1.º La constitución de sociedades, el aumento y disminución de su capital social y la disolución de sociedades.

(,,,)”.

Artículo 23.

Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

(…)

b) En la disolución de sociedades y reducción de capital social, los socios, copropietarios, comuneros o partícipes por los bienes y derechos recibidos”.

Artículo 25.

“(…)

4. En la disminución de capital y en la disolución, la base imponible coincidirá con el valor de los bienes y derechos entregados a los socios, sin deducción de gastos y deudas, determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido”.

Artículo 26.

“La cuota tributaria se obtendrá aplicando a la base liquidable el tipo de gravamen del 1 por 100”.

La operación planteada implica la realización de dos hechos imponibles distintos, teniendo la consultante la consideración de obligada tributaria en ambos (Art.s 8.a y 23). Los citados artículos y los siguientes a que se refiere la presente consulta corresponden al TRITPAJD:

- Primer hecho imponible: Adquisición del inmueble propiedad de la sociedad (Artículo 7.1-A).

Por un lado, se pretende traspasar la titularidad del inmueble propiedad de la sociedad a la socia administradora, cancelando además la deuda preexistente de la sociedad con la socia. (Art. 7.1.A y 7.2.A). Se trata, pues, de la transmisión de un bien inmueble por parte de una persona jurídica a su administradora y socia única, luego constituye una transmisión realizada, no por un particular, sino por un sujeto pasivo de IVA, por lo que, en principio, debería tributar en el ámbito del citado impuesto. Sin embargo, según se hace constar en el escrito de consulta, la sociedad adquirió la propiedad del inmueble por compraventa, por lo que su transmisión a la socia administradora constituiría la segunda transmisión del inmueble, operación sujeta pero exenta de IVA y sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD. (Art. 7.5)

- Segundo hecho imponible: Disolución de la sociedad y liquidación del patrimonio social (Art. 19.1.1º).

A continuación, se examinan las repercusiones fiscales de las referidas operaciones, partiendo del valor de referencia manifestado por la consultante, bien entendido que deberá aplicarse el vigente en la fecha en que se lleven a cabo las operaciones planteadas.

Por último y en relación con la intención de la consultante de dedicar el inmueble a su vivienda habitual, debe precisarse que dicha circunstancia no tiene transcendencia alguna en relación con la liquidación por la modalidad de operaciones societarias y, en cuanto a la liquidación o liquidaciones que proceda practicar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, el TRLITPAJD no contempla dicha circunstancia.

No obstante, y dado que el ITPAJD es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y que estas tienen competencia normativa para establecer determinados tipos impositivos, si es posible que la legislación de la Comunidad Autónoma en la que proceda practicar la liquidación se contemple dicha circunstancia, cuestión sobre la que este Centro Directivo no tiene competencia para pronunciarse al referirse a la aplicación de normas aprobadas por una Comunidad Autónoma en el ejercicio de las competencias normativas, como resulta de lo dispuesto en el artículo 55.2.a) de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de Régimen Común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias (BOE de 19 de diciembre de 2009), relativo al «Alcance de la delegación de competencias en relación con la gestión tributaria», que dispone que «No son objeto de delegación las siguientes competencias: a) La contestación de las consultas reguladas en los artículos 88 y 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, salvo en lo que se refiera a la aplicación de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma en el ejercicio de sus competencias».

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.