Cambios en los arrendamientos que nos trae la nueva Ley de vivienda.

Desde el 26 de Mayo de 2023 está en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que es la primera ley estatal reguladora del derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada establecido en el artículo 47 de la CE, y que impone a los poderes públicos el deber de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho.

El desarrollo del derecho a la vivienda que realiza la Ley es integral y, por tanto, aborda distintos aspectos en esta materia. Una gran parte de la regulación se ocupa, por ejemplo, de la actuación del Estado y las Administraciones Públicas en materia de vivienda; y de los parques públicos de vivienda.

En este Comentario vamos a ocuparnos solo de los cambios que directamente, por la reforma de la LAU o de aspectos del procedimiento de desahucio, o indirectamente, afectan a los arrendamientos.

Estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda

Una de las novedades esta Ley es el establecimiento de una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de un régimen jurídico básico del derecho de propiedad de la vivienda, definiendo las facultades y deberes que comporta esta propiedad.

Y se regulan los deberes generales de evitar la realización de cualquier actividad molesta o insalubre que perturbe el derecho de uso y disfrute de la vivienda y de realizar las actuaciones de conservación, reparación o mejora que correspondan de acuerdo con el régimen legal de tenencia de la vivienda.

Y por lo que se refiere al propietario, se regulan los deberes de usar la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda, de evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades que incumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad legalmente exigidos; y de cumplir las obligaciones de información establecidas en la Ley para las operaciones de venta o arrendamiento de la vivienda, que a continuación tratamos.

Medidas de información en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

La Ley señala que los arrendatarios de vivienda gozan de los derechos de protección de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y de la legislación autonómica aplicable.

Este derecho de información configura un deber para todos los agentes que, operando en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, estén facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas en nombre propio o por cuenta ajena, tales como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas.

Procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

A partir del 30 de junio del 2023, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional que se encuentren suspendidos por aplicación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, cuando el demandante sea una gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de dicho demandante si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Lo primero que debe destacarse es que los cambios introducidos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, solo afectan a los contratos celebrados a partir del 26 de Mayo. Los contratos celebrados con anterioridad al 26 de Mayo, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Ello no impide que, si las partes lo acuerdan, los contratos preexistentes pueden adaptarse a la nueva Ley.

Y por lo que se refiere a los cambios, en relación a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, se establece la posibilidad de que el arrendatario solicite una prórroga extraordinaria - adicional a todas las establecidas legalmente - del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Debe acreditar el arrendatario que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.

Esta prórroga debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición señalada anteriormente.

Además de lo anterior, se modifica el Artículo 17 de la LAU, referido a la determinación de la renta, para establecer límites a dicha renta en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado.

Así, en estos casos, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior; sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Existen excepciones al anterior limite, que permiten un incremento en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, en los supuestos establecidos en el propio precepto y relacionados con obras de rehabilitación o mejora de la vivienda; o cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Y si el arrendador es un gran tenedor de vivienda, y el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Asimismo, y a efectos de la posterior actualización de renta, el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

Finalmente, se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, en cualquier caso. Antes de la reforma solo se imputaban al arrendador cuando era una persona jurídica.

Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

En concreto, se amplía temporalmente la medida estableciendo una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.