La comprobación de valor de un inmueble por la AEAT, sin inspección ocular (visita), resulta invalidante.

Así lo establece el Tribunal Económico Administrativo Central -TEAC-, en su Resolución 00304/2021, de 30.10.2023, resolviendo una problemática en la que la Administración tributaria regulariza el Impuesto sobre Sociedades de un determinado contribuyente por la aportación no dineraria realizada, consistente en una vivienda y una plaza de aparcamiento, al formalizar una ampliación del capital social de la entidad de la cual es socio. Reitera criterio ya establecido en resolución de 25.09.2023 (nº 4703-2021).

En este caso, el actuario solicitó al gabinete Técnico y de Valoraciones de la Delegación Especial de las Islas Baleares un Informe de Valoración relativo a los bienes inmuebles, en la fecha de la aportación no dineraria, con objeto de conocer su valor de mercado en ese momento; sin embargo, la sociedad (contribuyente) se opone al valor de mercado determinado por el Informe de Valoración, pues entiende que:

1. Los testigos tomados como muestra provienen todos del mismo sitio web especializado (Idealista).
2. No se trata de importes de compraventas reales, sino que son ofertas para la compraventa de los inmuebles utilizados como testigos.
3. Los datos de los testigos van referenciados a diciembre de 2015, cuando la aportación no dineraria que es objeto de análisis se produjo en noviembre de 2012.
4. No se procedió a una visita personal al inmueble para su tasación.

Así, para el TEAC resulta claro y constatado que no se llevó a cabo ningún tipo de visita individualizada a los inmuebles que iban a ser objeto de la tasación y, de acuerdo a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia nº STS 110/2021, de fecha 21/01/2021, rec. nº 5352/2019), que establece:

(...) la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico (...)

En particular: a) ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble (...)

En este sentido, para el TEAC, en caso de que se fije el valor de un bien inmueble mediante informe pericial, la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige la necesidad de que el perito encargado de la valoración visite el inmueble, salvo que se razone individualmente, caso por caso, de forma racional y suficiente, el por qué dicha visita resultaría innecesaria.

En conclusión, el criterio establecido por este Tribunal (TEAC) nos muestra que, en la comprobación de valores sobre inmuebles sin llevar a cabo inspección ocular o visita individualizada del inmueble, se produce un vicio invalidante de falta de motivación que supone un vicio formal determinante, procediendo por tanto, anular las actuaciones y ordenar su retroacción para que el órgano competente pueda elaborar una nueva valoración debidamente motivada.