Novedades fiscales en la nueva Ley por el derecho a la vivienda.

Una vez publicada en el Boletín Oficial del Estado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, conocida popularmente como la nueva Ley de vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, es momento de echar un vistazo a las novedades fiscales que incluye (Aquí puede ver los demás cambios que trae la nueva Ley de Vivienda).

En concreto se trata de dos modificaciones impositivas con el objetivo de incentivar el alquiler de vivienda. Por un lado, dentro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se modula la reducción en el rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda y por otro, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se incrementa el recargo por los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados de forma permanente.

Incremento del recargo del IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados.

Con efectos desde la misma entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda se modifica el artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en el que se establece el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que pueden imponer los Ayuntamientos a aquellos inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados.

La modificación consiste en que este recargo, que actualmente está fijado como máximo en el 50% de la cuota líquida del IBI, se incrementa hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.

Ahora bien, el recargo a los inmuebles desocupados sólo podrá aplicarse a propietarios con cuatro o más inmuebles de uso residencial, respecto de aquellas viviendas vacías durante más de dos años, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley: el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación, y en el caso de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.

Recargo del IBI por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente
Año 2023 y anteriores	Año 2024 y siguientes (desde que se modifiquen las ordenanzas municipales al respecto)
Hasta el 50% de la cuota líquida	Hasta el 50% de la cuota líquida cuando el inmueble permanezca desocupado por un plazo superior a dos años, de forma continuada y sin causa justificada.
	Hasta el 100% de la cuota líquida cuando el inmueble permanezca desocupado por un plazo superior a dos años, de forma continuada y sin causa justificada, y pertenezca a titulares con dos o más inmuebles de uso residencial desocupados en el mismo término municipal, o cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.
	Hasta el 150% de la cuota líquida cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años en inmuebles pertenecientes a titulares con dos o más inmuebles de uso residencial desocupados en el mismo término municipal.

Aunque la modificación entra en vigor el 26 de mayo de 2023, estos nuevos porcentajes deberán ser aprobados por los Ayuntamientos antes de ser de aplicación, como muy pronto en el recibo correspondiente a 2024, y además la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, regulados en la ordenanza municipal, dentro de los cuales pueden figurar los relativos a los datos del padrón municipal y/o los consumos de servicios de suministro.

Modulación de la reducción en el IRPF por el alquiler de vivienda.

Con efectos desde el 1 de enero de 2024 se modifica el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), en la que se establece la reducción del rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

En primer lugar, la actual reducción, fijada en el 60%, se minora hasta el 50% para los nuevos contratos de alquiler, no obstante, este porcentaje de reducción puede incrementarse hasta el 90% si se cumplen una serie de requisitos:

• La reducción será del 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

• La reducción será del 70% cuando se cumpla alguna de las siguientes circunstancias:

  1. Que se hubiera alquilado por primera vez la vivienda, que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y que el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.

  2. Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecidaen el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

• La reducción será del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

• La reducción será del 50% en el resto de casos.

Debe tener en cuenta que estos nuevos porcentajes de reducción serán de aplicación a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la modificación normativa (firmados el 26-05-2023 o después), mientras que los rendimientos derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad les resultará de aplicación la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 (dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio), de acuerdo con la nueva disposición transitoria trigésima octava incorporada a la LIRPF.

Reducción del rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda
Año 2023 y anteriores (y en los años siguientes para los contratos celebrados el 25 de mayo de 2023 o antes)	Año 2024 y siguientes (para los contratos celebrados el 26 de mayo de 2023 o después)
60%	50% con carácter general
	60% cuando la vivienda haya sido objeto de obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento
	70% cuando: a) la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, se alquile por primera vez y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años, o b) el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda que establezca una limitación en la renta del alquiler
	90% cuando la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado y se haya formalizado un nuevo contrato de arrendamiento con una renta inicial inferior en más de un 5% respecto de la última renta del anterior contrato.

Para conocer si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado deberá fijarse en la resolución que apruebe al respecto el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que de acuerdo con la propia Ley por el derecho a la vivienda deberá aprobarse con carácter trimestral.

Por otro lado, para aplicar la reducción se mantiene la necesidad de que los rendimientos netos positivos hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.