Reformar el inmueble que voy a adquirir de un familiar no me permite aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

Efectivamente, al menos ese es el criterio establecido recientemente por la Dirección General de Tributos -DGT- en una consulta vinculante de 4 de Abril de 2024, donde debe responder a un contribuyente que le cuestiona en este sentido pues, vende su anterior vivienda habitual y el importe obtenido en la venta lo reinvierte en reformar una vivienda cuya titularidad pertenece a un familiar que va a donar esa vivienda a su favor, con la finalidad de que constituya su nueva vivienda habitual.

Hemos de recordar a nuestros lectores que para que no tribute la ganancia obtenida por la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición de la vivienda habitual vendida, cuando el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual, a efectos de la situación planteada en este comentario, será necesario cumplir con dos requisitos o condiciones:

1. Que la reforma u obras realizadas tengan la consideración de rehabilitación pues, de acuerdo con el artículo 41 del Reglamento (Real Decreto 439/2007) del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -RIRPF-, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, siempre que las obras cumplan cualquiera los requisitos relacionados en el referido artículo 41.1.
2. Deben tener la consideración de vivienda habitual tanto la vivienda transmitida como la nueva adquirida. Salvo situaciones especiales, queremos decir que la vivienda vendida constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años y que la vivienda adquirida, desde su compra, sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

Pues bien, para la DGT, los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque sea este compartido. Así, en su Consulta Vinculante V0487-24, establece que:

En el caso interpretado por la DGT, la donación que se pretendía realizar por el familiar titular de la vivienda todavía no estaba formalizada en el momento de realizar las obras sobre el inmueble que constituiría la futura nueva vivienda habitual del contribuyente que pretendía aplicar la exención, por lo que no pudo utilizar el beneficio de la exención por reinversión en vivienda habitual.

Ahora bien, muchos de nuestros lectores podrán sacar una lectura positiva de la situación planteada en circunstancias similares. Por ejemplo, se produce con cierta habitualidad que contribuyentes del impuesto adquieran la propiedad parcial (junto con sus hermanos) por herencia de la vivienda de sus padres y, uno de ellos pretenda adquirir "el resto" y reformar todo el inmueble para que constituya su nueva vivienda habitual.

En situaciones como la esgrimida, si las obras de reforma realizadas tienen la consideración de rehabilitación (cumplen requisitos de las letras a) o b) del apartado 1 del artículo 41 del RIRPF), como en la vivienda heredada el contribuyente ostentará la titularidad de su pleno dominio, o de al menos una parte del mismo, si podrá ser aplicada la exención por reinversión por las cantidades satisfechas por la realización de las obras, siempre y cuando, claro está, se cumplan el resto de requisitos establecidos en la normativa a tal fin: que el importe obtenido en la venta debe reinvertirse en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual, que ambas viviendas tengan la consideración de habitual, etc.