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Boletín nº40 15/10/2024

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Deducción del IVA en la adquisición de un inmueble en proindiviso por varias personas.

Cuando una persona alquila un bien inmueble se convierte en empresario a efectos del IVA, así lo preve expresamente el artículo 5 de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA). Si ese inmueble no es una vivienda o un terreno, sino que se trata por ejemplo un local comercial o una nave industrial, el arrendamiento se encuentra sujeto y no exento del IVA, como analizamos en un artículo anterior. El arrendador tendrá entre sus obligaciones emitir la correspondiente factura a su inquilino, repercutiendo el tipo del 21% de IVA y, entre sus derechos, se encontrará la deducción de las cuotas soportadas de IVA de los bienes y servicios adquiridos para el ejercicio de la actividad.

Por tanto, si una persona física o jurídica adquiere una nave industrial a otro empresario o profesional, las cuotas soportadas de IVA que pudieran existir en esa adquisición serán deducibles, en la medida que esa nave vaya a ser destinada al alquiler.

¿Qué ocurre si la nave industrial es adquirida en proindiviso por varias personas?

En ese caso, el Código Civil en su artículo 392 señala que existe una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas, por tanto, por imperativo legal se produce el nacimiento de una Comunidad de Bienes (CB).

Ahora bien, fiscalmente en materia de IVA, lo relevante será como se organiza la actividad de arrendamiento. Si los miembros de la CB asumen los riesgos de la actividad y se organizan individualmente ellos serán los sujetos pasivos del impuesto, pero lo normal es que el arrendamiento se ejerza de forma conjunta, siendo en ese caso la CB el sujeto pasivo del IVA y quien deba cumplir obligaciones y ejercer derechos en este impuesto.

Sin embargo, téngase en cuenta que, antes de la adquisición de la nave no existe una Comunidad de Bienes, esto plantea dudas sobre cómo debe ejercitarse la deducción de las cuotas soportadas. Tenemos dos opciones:

1. Facturas expedidas por el transmitente del inmueble a nombre de los copropietarios. En este caso, es reiterada la jurisprudencia comunitaria que da validez a las facturas expedidas a nombre de cada uno de los integrantes de la CB, ya que no existe ningún tipo de riesgo de fraude. Las facturas a nombre de los copropietarios son documentos válidos para que la CB ejercite el derecho a la deducción de las cuotas soportadas en la adquisición de la nave.

2. Rectificar las facturas emitidas. Una vez expedidas las facturas a nombre de los copropietarios, estos pueden solicitar posteriormenete la expedición de una factura rectificativa al vendedor del inmueble en los términos del artículo 15 del Reglamento de facturación, para que este emita una factura a nombre de la CB una vez se hayan realizado los trámites para asignarle CIF.

En uno y otro caso, las facturas emitidas a los copropietarios o a nombre de la CB, lo será de una u otra forma dependiendo de si la compra supone o no una primera transmisión a efectos del IVA:

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  Si es una primera transmisión por ser adquirida la nave al promotor de ésta, entonces la factura emitida llevará un 21% de IVA, que será deducible para la CB. Deberá declarar la operación en su modelo 303, deduciendo las cuotas soportadas como operaciones interiores en la adquisición de bienes de inversión.

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  Si es una segunda u ulterior transmisión, la misma será en principio una operación exenta del IVA, tributando por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. No obstante, siendo transmitente y adquiriente empresarios, y en la medida que los copropietarios van a destinar la nave al ejercicio de una actividad como el alquiler, que otorga derecho a la deducción de IVA, se podrá optar por la renuncia a la exención de IVA.

En este último caso, el transmitente de la nave no repercutirá cuota de IVA a los copropietarios, ya que los adquirientes serán los sujetos pasivos del impuesto. En la factura que documente la adquisición de la nave, se hará constar que se trata de una: “operación con Inversión del Sujeto Pasivo a tenor del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA”, y será la CB quien proceda a su ingreso y deducción en la autoliquidación que presente, consignando la operación en su modelo 303, por un lado en el IVA devengado en las casillas de otras operaciones con inversión del sujeto pasivo excepto adquisiciones intracomunitarias, y por otro, en el IVA deducible en la casilla correspondiente a operaciones interiores de bienes de inversión. Tampoco debe olvidarse que, al renunciar a la exención de IVA la operación también tributará por Actos Jurídicos Documentados al tipo previsto por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.