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¿Cómo tributa en IRPF la indemnización por resolución anticipada de un contrato de alquiler?

Publicado: 15/05/2024

Boletin nº 21 - Año 2024

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Cada vez con mayor frecuencia, parte de las rentas obtenidas por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF-, tienen su origen en el alquiler de inmuebles (vivienda u otros), resultando muy importante conocer como estos importes deben ser incorporados en la declaración de la renta. En concreto, si no responden al ejercicio de una actividad económica, las rentas obtenidas deberán ser imputadas o integradas en el apartado denominado Rendimientos del Capital Inmobiliario; con un esquema concreto y determinado para su cálculo, estos rendimientos también pueden tener su origen en la participación del propietario o usufructuario del inmueble en el precio del subarriendo o elementos comunes de un edificio.

Para la determinación de este tipo de rendimientos del capital inmobilario, sería adecuado seguir el presente esquema de liquidación:

ESQUEMA DE DETERMINACIÓN DEL RENDIMIENTO NETO DEL CAPITAL INMOBILIARIO
+ INGRESOS ÍNTEGROS
  1. Arrendamientos de Inmuebles.
  2. Arrendamientos de Inmuebles turísticos. (NO se aplicará la reducción del 50% al 90%)
  3. Otras cesiones de derechos sobre inmuebles.
- GASTOS DEDUCIBLES
  • Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
  • Los gastos de conservación y reparación.
  • Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, y recargos estatales.
  • Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares.
  • Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.
  • Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
  • El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
  • Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
  • Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.
= RENDIMIENTO NETO
-
  • Reducción de entre el 50% y el 90% del rendimiento neto positivo en arrendamientos destinados a vivienda.
  • Reducción del 30% Rendimiento Neto resultante (generados en más de 2 años o notoriamente irregular)
= RENDIMIENTO NETO REDUCIDO DEL CAPITAL INMOBILIARIO
  1. Rendimiento Mínimo computable en Caso de Parentesco.

Ahora bien, cuando se desarrollan este tipo de operaciones, muchas veces las partes intervinientes (arrendador/casero y arrendatario/inquilino) deciden finalizar (resolver) el contrato de arrendamiento por distintas circunstancias, antes del tiempo establecido en el propio contrato. En estos casos, normalmente la parte que incumple el contrato o desea resolverlo anticipadamente (si es que la Ley lo permite) deberá indemnizar a la otra parte.

La indemnización satisfecha o recibida, según corresponda, a efectos del IRPF, habrá de ser tratada de acuerdo al siguiente cuadro informativo:

Tributación del: Resolución de contrato de arrendamiento por voluntad del:
ARRENDADOR ARRENDATARIO
ARRENDADOR Indemnización satisfecha: Mejora Indemnización percibida: Rendimiento de capital inmobiliario
ARRENDATARIO Indemnización satisfecha: Ganancia patrimonial Indemnización satisfecha: Pérdida patrimonial

Así lo visto, cuando el propietario-arrendador desea disponer de su inmueble y ofrece una determinada cantidad (indemnización) al inquilino para resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, podríamos significar dos cuestiones:

  1. Para el propietario-arrendador tendrá la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
  2. Para el arrendatario que la percibe será una ganancia patrimonial cuyo período de generación será el que corresponda en función de la antigüedad del contrato de arrendamiento. Así, en función de la fecha en la que hubieran nacido los derechos arrendaticios del inquilino, podría resultarle de aplicación el régimen transitorio de la disposición transitoria 9ª de la LIRPF aplicable a ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 diciciembre de 1994 (Consulta Vinculante V3259-23 de la Dirección General de Tributos).

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