Fiscalidad del arrendamiento de una finca rústica para la instalación de placas solares.
Publicado: 12/02/2024
Boletin nº 08 - Año 2024
El presente comentario está fundamentado en el criterio establecido por la Dirección General de Tributos -DGT- en una reciente consulta vinculante, concretamente la consulta nº V3104-23, de 28 de noviembre de 2023, donde este organismo muestra cuál debería ser el tratamiento en el Impuesto sobre Actividades Económicas, Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de las operaciones donde el propietario o propietarios de una finca rústica suscriben un contrato con una empresa fotovoltaica para la instalación de placas solares en sus terrenos a cambio de un canon anual.
En este sentido, siguiendo la misma estructura presentada por la consulta referida, detallamos:
Impuesto sobre Actividades Económicas -IAE-.
Tal vez, la mejor forma de sintetizar el criterio de la DGT respecto de las implicaciones de este tributo en la situación planteada pueda plasmarse con el siguiente cuadro informativo:
| ACTIVIDAD del PROPIETARIO | IMPLICACIONES | EFECTO FISCAL | OBLIGACIÓN CENSAL |
| Arrienda o cede el uso de la finca a la empresa fotovoltaica y esta explota la actividad | Requiere alta en el epígrafe 862, “Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza rústica”, de la sección 1ª de las Tarifas del IAE. Si la cuota obtenida por la actividad es inferior a 601,01 €, tributará por cuota cero. | Exento por el artículo 82.1.c) del TRLRHL | Debe comunicar a la AEAT alta en el Censo (Modelos 036 y 037) |
| Una vez instalada la planta de placas fotovoltaicas realiza la explotación | Requiere alta en el epígrafe 151.4, “Producción de energía no especificada en los epígrafes anteriores, abarcando la energía procedente de mareas, energía solar, etc.”, de la sección 1ª de las Tarifas del IAE. | Exento por el artículo 82.1.c) del TRLRHL | Debe comunicar a la AEAT alta en el Censo (Modelos 036 y 037) |
Impuesto sobre el Valor Añadido -IVA-.
En la situación planteada a la DGT, la finca rústica tiene tres copropietarios, por lo que esta Dirección, de acuerdo con el artículo 392 del Código Civil cuando al tratar las comunidades de bienes señala que "hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas", plantea dos posibilidades:
- Cada copropietario tiene la condición de empresario si el inmueble se explota de manera independiente y separada por cada uno de ellos, no asumiendo de forma conjunta el riesgo derivados de la explotación.
- Asumen el riesgo de forma conjunta y entonces será la comunidad de bienes la que ostente la condición de empresario.
Si nos encontrásemos con la primera posibilidad planteada, cada propietario, por separado, será considerado sujeto pasivo del IVA, por lo que para la DGT resultaría procedente la repercusión del Impuesto de forma fraccionada e individual por cada uno de los copropietarios; debiendo además cumplir (cada uno de ellos) la totalidad de obligaciones contenidas en el artículo 164.Uno LIVA: Presentar declaraciones de alta de actividad, de liquidación períodica del impuesto, expedir y entregar facturas, llevar contabilidad, etc. En la segunda situación planteada, será la comunidad de bienes la obligada a la repercusión del impuesto como único sujeto pasivo obligado y a cumplir con las obligaciones relacionadas.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF-.
Finalmente, en la misma línea que hemos realizado a lo largo de todo el comentario y que nace directamente de la propia consulta de la Dirección General de Tributos, para conocer el tratamiento fiscal en el IRPF de este tipo de operaciones deberíamos distinguir la naturaleza de la actividad desarrollada por el propietario o propietarios y sus implicaciones fiscales:
| ACTIVIDAD del PROPIETARIO | IMPLICACIONES |
| Arrienda o cede el uso de la finca a la empresa fotovoltaica y esta explota la actividad | Las rentas obtenidas por el arrendamiento de la finca constituyen rendimientos del capital inmobiliario (salvo que constituyese actividad económica por contar con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad). |
| Una vez instalada la planta de placas fotovoltaicas realiza la explotación | Requiere autorización administrativa previa, por lo que si alguno de los copropietarios fuera persona autorizada administrativamente para la producción de energía eléctrica en régimen especial, los rendimientos obtenidos, tendrán la naturaleza de rendimientos de actividades económicas. |
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