Boletín semanal
Boletín nº17 29/04/2025
ARTÍCULOS
Analice muy bien cómo tributa su alquiler con opción a compra antes de firmar el contrato.
Basilio Sáez, Economista fundador de BS Fiscal, colaborador de SuperContable.com - 29/04/2025
El alquiler con opción a compra puede definirse como un acuerdo, mediante el que un arrendador concede al arrendatario una opción, por la cual se le faculta al término de un período de arrendamiento a la adquisición de un inmueble.
Por tanto, en el alquiler con opción a compra podemos identificar tres fases, la concesión de la opción, el período de arrendamiento y el ejercicio de la opción, momento en el que se consuma la compraventa.
Imposición directa del alquiler con opción a compra:
En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la concesión de la opción fue tradicionalmente el punto principal de debate, su integración en base general o del ahorro, cuestión resuelta por el Tribunal Supremo en recurso de casación 7121/2020, motivando el cambio de criterio de la Dirección General de Tributos y quedando claro que debe integrarse en la base imponible del ahorro.
Los rendimientos del alquiler, a menos que se desarrolle como actividad económica por disponer para su ordenación con una persona con contrato laboral y a jornada completa (artículo 27.2 Ley 35/2006 IRPF), constituirá rendimientos de capital inmobiliario.
Posteriormente, si se ejercita la opción de compra en virtud del contrato formalizado, la transmisión del inmueble ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley del IRPF a determinar según las normas previstas en la Ley.
Si el arrendador es una sociedad, entonces nos tendremos que dirigir a la aplicación de las normas contables y del impuesto sobre sociedades, pero las fases son las mismas, concesión de la opción, ingresos por alquiler y la venta del inmueble por el precio final acordado.
Imposición indirecta del alquiler con opción a compra:
En la imposición indirecta deberemos tener en cuenta si el arrendador es el promotor o un segundo adquiriente, es decir, si constituye una primera o segunda entrega a efectos del IVA y si el arrendatario actua en condición de particular o empresarial.
Como dice la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V0071-24, para que estemos ante una primera transmisión es necesario que concurran los siguiente requisitos:
1º) Que la edificación se entregue por el promotor,
2º) Que se tratae de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada, y
3º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra.
En función del cumplimiento de los requisitos anteriores, estaremos ante una primera o segunda entrega y, se deberá aplicar IVA o ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniale onerosas o actos jurídicos documentos.
Si por ejemplo en el contrato de alquiler con opción a compra el arrendador es el promotor y, supone una primera entrega de vivienda, el arrendamiento es una prestación de servicios sujeta y no exenta del IVA debiendo repercutirse el tipo del 10% (o el 4% si se trata de una vivienda de protección oficial). Si es un local o nave industrial entonces se repercutirá el 21%.
En cambio, si el arrendador no es el promotor, se trata de un particular que firma el contrato con otro particular que no actua como empresario, estaremos ante el habitual contrato de alquiler de vivienda exento de IVA y sujeto al ITP, tanto la concesión de la opción, como el arrendamiento y su adquisición final.
Igualmente, tratándose de un local de negocio, si el arrendatario actuase en la condición de empresario, le será aplicable el tipo de IVA del 21%, tanto a la opción concedida como al arrendamiento, pudiéndo darse la posibilidad de renuncia a la exención de IVA si se cumplieran los requisitos en el momento de ejercitar la opción y, fuese optima fiscalmente para el arrendatario, nunca nos olvidemos de examinar esto último.
Conclusión:
En definitiva, el alquiler con opción a compra tiene muchas particularidades que dependen de muchos factores, recuerde analizar bien su situación, porque en estos contratos la fiscalidad es determinante.
