Boletín semanal
Boletín nº03 21/01/2025
Artículos
Aplicación práctica de las reducciones aplicables a los rendimientos por arrendamiento de vivienda.
Fernando Díaz, Asesor contable y fiscal, colaborador de SuperContable.com - 21/01/2025
No es algo nuevo la existencia de reducciones sobre los rendimientos netos de capital inmobiliario derivados del arrendamiento de vivienda (distinta de los calificados como “de temporada”). Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023), en vigor desde mayo de 2023, ha modificado el artículo 23.2 de la Ley de IRPF que es el que se ocupa de estas reducciones, pasando de una única reducción del 60% a la posible aplicación de distintos porcentajes de reducción entre el 50% y el 90% según la casuística del alquiler. Vamos a tratar de ver algunos ejemplos prácticos para clarificar las diferentes situaciones que se pueden dar.
La primera reducción que encontramos ahora es del 90% y la LIRPF especifica que será de aplicación:
...cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Las consideradas como zonas de mercado residencial tensionado serán las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana (aquí puede consultarlas).
En el caso de que una misma vivienda haya sido objeto de varios contratos de arrendamiento, el importe del alquiler que debe considerarse para calcular la rebaja del 5%, será el correspondiente a la última renta establecida en el contrato más reciente celebrado, siempre y cuando se haya actualizado previamente conforme a la cláusula de actualización anual que pudiera incluir dicho contrato, tal y como se establece en la consulta vinculante V2163-24.
Ejemplo:
D. XYZ tiene una vivienda alquilada ubicada en una zona declarada como de mercado residencial tensionado según la normativa vigente. Durante el año 2024 se marcha el inquilino y firma un nuevo contrato de arrendamiento con otro inquilino, con las siguientes condiciones:
Nuevo contrato de arrendamiento: La renta anual acordada con el inquilino es de 9.300 € y los gastos deducibles del inmueble ascienden a 2.000 €
-
Contrato anterior: La renta anual actualizada del contrato previo era de 10.000 €.
Solución:
La nueva renta supone una reducción de más de un 5 % respecto a la anterior ([(10.000 - 9.300) / 10.000] x 100 = 7 %). Dado que se cumplen las condiciones establecidas en la Ley de Vivienda relativos a cuantía de la reducción del arrendamiento y zona residencial, se aplica una reducción del 90% sobre el rendimiento neto del arrendamiento:
| Ingresos íntegros | 9.300 € |
| Gastos deducibles | 2.000 € |
| Rendimiento neto | 7.300 € |
| Reducción (90% x 7.300 €) | 6.570 € |
| Rendimiento neto reducido | 730 € |
Para la reducción del 70% la casuística es diferente. En este sentido, el artículo 23.2 nos dice que se aplicará cuando no se hubieran cumplido los requisitos para la reducción del 90% antes vista y además:
Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos.
También se podrá aplicar esta reducción del 70% en el siguiente supuesto:
Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos (…) que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica (...) o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
En este último caso el arrendador debería solicitar al arrendatario un certificado de que se cumplen estas condiciones a efectos de posibles comprobaciones.
Ejemplo:
D. XYZ tiene una vivienda que no ha alquilado antes ubicada en una zona declarada como de mercado residencial tensionado. Durante el año 2024 decide firmar un contrato de arrendamiento a Doña H y Doña V de 29 y 30 años, respectivamente, por 9.500 € anuales, ascendiendo los gastos deducibles del inmueble a 2.000 €.
Solución:
Puesto que ambas inquilinas tienen edades comprendidas entre los 18 y 35 años a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, la vivienda está en zona residencial tensionada y es la primera vez que se arrienda, sí procede aplicar la reducción del 70%:
| Ingresos íntegros | 9.500 € |
| Gastos deducibles | 2.000 € |
| Rendimiento neto | 7.500 € |
| Reducción (70% x 7.500 €) | 5.250 € |
| Rendimiento neto reducido | 2.250 € |
¿Y si Doña V tuviera 36 años a la fecha de celebración del contrato?
En ese caso solo se reduciría en un 70% la mitad del rendimiento neto por cumplir los requisitos únicamente una de las personas inquilinas:
| Ingresos íntegros | 9.500 € |
| Gastos deducibles | 2.000 € |
| Rendimiento neto | 7.500 € |
| Reducción (70% x (7.500 / 2)) | 2.625 € |
| Rendimiento neto reducido | 4.875 € |
La reducción del 60% era la regla general para el caso de arrendamientos de vivienda antes de la irrupción de la Ley 12/2023. Con la nueva ley esta reducción se aplicará si se cumple el siguiente supuesto:
...cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
En el artículo 41 del RIRPF se exponen las condiciones para que la rehabilitación de vivienda se homologue a la adquisición a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Ejemplo:
D. XYZ tiene una vivienda ubicada en una zona no declarada como de mercado residencial tensionado. Este inmueble fue objeto de una rehabilitación terminada en noviembre de 2023 y acorde a los términos del artículo 41.1 del RIRPF. En 2024, decide firmar un contrato de arrendamiento a Doña H, por 9.500 € al año ascendiendo los gastos deducibles del inmueble a 2.000 € anuales.
Solución:
Puesto que se cumplen las condiciones relativas a la rehabilitación del inmueble en forma y plazos procede aplicar la reducción del 60%:
| Ingresos íntegros | 9.500 € |
| Gastos deducibles | 2.000 € |
| Rendimiento neto | 7.500 € |
| Reducción (60% x 7.500 €) | 4.500 € |
| Rendimiento neto reducido | 3.000 € |
Por último, cuando no sea de aplicación ninguna de las reducciones anteriores será de aplicación la reducción del 50%, que pasa a ser la “equivalente” de la antigua reducción general del 60% para los arrendamientos de vivienda, siempre que no se trate de un alquiler de temporada.
¿A partir de cuándo se podrán aplicar estas reducciones?
La ley de vivienda cuya entrada en vigor se produjo el 26 de mayo de 2023 establece un régimen transitorio de tal forma que:
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Los contratos de arrendamiento celebrados, previo a la entrada en vigor de la norma podrán seguir aplicando en 2024 la reducción del 60% previa a la de la Ley de Vivienda.
Los contratos de arrendamiento celebrados entre el 26 de mayo y el 31 de diciembre de 2023 podrán aplicar las nuevas reducciones a las que pudieran tener derecho a partir del 1 de enero de 2024.
A fecha de redacción de este artículo y, por tanto, ya de cara a la campaña de Renta 2024 parece obvio que todos los contratos celebrados durante el año pasado podrán, si proceden las circunstancias, aplicar las nuevas reducciones.
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