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Boletín nº08 25/02/2025

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CONSULTAS FRECUENTES

¿Cuándo se aplica el tipo de IVA reducido del 10% a la vivienda?

La Ley 37/1992 del IVA (LIVA) establece que, se aplicará el tipo reducido del 10 por ciento a las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos que se transmitan conjuntamente (artículo 91.Uno.1.7º LIVA).

Lo anterior debe entenderse cuando sean transmitidas por el promotor, salvo que las viviendas se hubieran utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas del comprador, es decir, cuando se trate de una primera entrega de vivienda en los términos del IVA.

Parece que la LIVA es clara, se tiene que tratar de un inmueble apto para su utilización como vivienda, tanto es así que la Ley excluye de forma expresa a los anexos que se puedan considerar locales de negocio, por mucho que se transmitan conjuntamente con las viviendas y, también excluye a los inmuebles cuyo destino sea la demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

Sin embargo, el criterio de la administración ha sido vincular la aplicación del tipo reducido a permisos o licencias administrativas como puede ser la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), en resolución de 21 de mayo de 2021, aceptó la posibilidad de obtener la cédula de habitabilidad en un momento posterior al de la venta del inmueble, siempre que la construcción estuviera terminada y no se produjera ninguna modificación entre el fin de la obra y obtención de la cédula de habitabilidad, eso sí, debiéndose el retraso únicamente a motivos administrativos.

Incluso la anterior resolución del TEAC, a tenor del artículo de la LIVA es discutible, ya que la LIVA en ningún momento se refiere a trámites administrativos y no parece que el carácter de vivienda de un inmueble pueda depender de ellos, cuando esos trámites incluso dependen de distintas administraciones competentes según el lugar donde radique el inmueble, esto es algo objetivo.

Pues bien, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de enero de 2025 ha ido más allá y ha establecido doctrina en cuanto a los requisitos que deben cumplirse para que sea de aplicación el tipo reducido, son los siguientes:

• Ha de tratarse de vivienda terminada, es decir, la edificación tiene que estar concluida, ya que en caso contrario sigue el régimen del suelo sobre el que se asienta.

• Tiene que ser obviamente una entrega de la vivienda, no una prestación de servicios.

• Tiene que ser apta para el uso residencial de una persona o familia

En el IVA también existe un tipo impositivo superreducido del 4% para las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando la entrega sea efectuada por el promotor, incluidos los garajes con un máximo de dos y, anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente (artículo 91.Dos.1.6º). Sin embargo, en este caso, de la lectura de la LIVA como vemos, los requisitos para la aplicación del tipo superreducido son más estrictos, por lo que la doctrina enunciada no es de aplicación.

En definitiva, la doctrina del Tribunal Supremo expuesta solo es aplicable al tipo impositivo del 10%, pero en esta situación supone una total seguridad jurídica para el contribuyente y, además, supone un paso más hacia la interpretación correcta y estricta de los tipos reducidos en el IVA.