Tratamiento contable de la adquisición de nuda propiedad de un inmueble manteniendo vendedor derecho de usufructo

El presente comentario está basado en la consulta nº 8 del BOICAC nº 84 de diciembre de 2010, en relación al tratamiento contable de la adquisición de la nuda propiedad de un inmueble, manteniendo el vendedor el derecho de usufructo vitalicio sobre el mismo y el derecho a una renta vitalicia de prestación definida.

Pues bien, comienza la resolución de la consulta, comentando la asunción, como hipótesis fundamental que hace el PGC, de que todo intercambio que se realiza en el mercado, se efectúa en términos de equivalencia económica y que en consecuencia, el precio que se fija en cualquier transacción debería coincidir con el valor razonable de la contraprestación recibida.

En este caso, el valor razonable de la contraprestación definida, ha de venir dado por el importe equivalente al valor razonable de la propiedad del inmueble referido en la consulta, que será el valor razonable de la nuda propiedad del inmueble; pues el uso y disfrute del bien no pertenece al comprador sino al vendedor (que se reserva éste hasta su fallecimiento), por lo que influirá directamente en la determinación de este valor razonable.

Dice textualmente la consulta "(…) Asimismo se tendrá en cuenta que si el activo adquirido comprende tanto el valor del inmueble como el valor del terreno en el que se encuentra, deberán figurar por separado estos inmovilizados materiales. (…)"

Como con cualquier otro inmovilizado, con carácter general, la forma de imputar la inversión realizada en un activo, en la cuenta de pérdidas y ganancias, vendrá dada vía amortizaciones. En este sentido, la consulta nº 8 referida, nos remite a una consulta anterior (consulta nº 3 de BOICAC 69, de marzo de 2007), en la que con sentido lógico muestra, que "dado que el uso efectivo del inmueble no corresponde a la sociedad nudo propietaria, no procederá practicar la amortización correspondiente a la depreciación que sufra el inmueble por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de la obsolescencia que pudiera afectarlo".

En este caso el inmueble recibido, tiene como "contraprestación" una renta vitalicia para el vendedor.

Evidentemente, el número de años de vida probable del vendedor-acreedor será una estimación, para lo que la propia consulta aclara, podrán ser utilizadas las tablas utilizadas por las entidades de seguros para los seguros de vida.

Si el número de años de vida probable del acreedor es una estimación, consecuentemente el importe estimado de la deuda que asume la empresa (renta vitalicia), también lo será, y obedece al concepto de provisión previsto en la norma de registro y valoración 15ª. "Provisiones y contingencias" del PGC.

Por último, la respuesta a la consulta realizada al ICAC, no deja sin tratamiento un hecho que resultando obvio en la problemática planteada, no es cuestión "baladí" y es que, debido al carácter estimativo de la deuda que efectivamente conllevará la renta vitalicia, si como consecuencia del conocimiento de algún hecho relevante en relación con el número de años de vida probable del acreedor de la renta vitalicia, se pone de manifiesto una insuficiencia o un exceso de la provisión que recoge el importe estimado de la deuda, de acuerdo con lo previsto en la NRV 22ª. "Cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables" del PGC, se deberán tener en cuenta las nuevas estimaciones en los sucesivos ejercicios para cuantificar adecuadamente la citada provisión; registrándose las dotaciones o excesos en la cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza.

EJEMPLO

La empresa RCRCR, SL compra un determinado inmueble de forma que inicialmente adquiere la nuda propiedad del mismo dejando el usufructo vitalicio al vendedor. RCRCR pagará (el último día del ejercicio) 12.000 euros al usufructuario en concepto de renta anual vitalicia. Se estima que son 20, los años de vida del usufructuario. Tipo de actualización para renta vitalicia 5% anual. La vida útil del inmueble se estima en 50 años. Se estima que el valor del suelo del inmueble es un 40% del total.

SOLUCIÓN Valor Actual (VA) = 12.000 x [(1-(1+0,05)-20)/0,05]= 149.546,52 Euros. De donde obtendríamos la siguiente tabla: Pago Anual Años Tipo interés VA - 12.000 20 5% 149.546,52 € Año Pago Anual Carga financieraActualización Provisión Coste Amortizado 1 12.000 7.477,33 4.522,67 4.522,67 2 12.000 7.251,19 4.748,81 9.271,48 3 12.000 7.013,75 4.986,25 14.257,73 4 12.000 6.764,44 5.235,56 19.493,29 5 12.000 6.502,66 5.497,34 24.990,63 6 12.000 6.227,79 5.772,21 30.762,83 7 12.000 5.939,18 6.060,82 36.823,65 8 12.000 5.636,14 6.363,86 43.187,50 9 12.000 5.317,95 6.682,05 49.869,55 10 12.000 4.983,85 7.016,15 56.885,70 11 12.000 4.633,04 7.366,96 64.252,66 12 12.000 4.264,69 7.735,31 71.987,97 13 12.000 3.877,93 8.122,07 80.110,04 14 12.000 3.471,82 8.528,18 88.638,22 15 12.000 3.045,42 8.954,58 97.592,80 16 12.000 2.597,69 9.402,31 106.995,12 17 12.000 2.127,57 9.872,43 116.867,55 18 12.000 1.633,95 10.366,05 127.233,60 19 12.000 1.115,65 10.884,35 138.117,95 20 12.000 571,43 11.428,57 149.546,52 De esta forma procederían los siguientes registros contables: Momento de la compra: Registro Contable - Libro Diario Debe Haber Terrenos y bienes naturales (210) (149.546,52 x 40%) 59.818,61 Construcciones (211) (149.546,52 x 60%) 89.727,91 a Provisiones para otras responsabilidades (142) (149.546,52 – 4.522,67) 145.023,85 a Provisiones a C/P para otras responsabilidades (5292) 4.522,67 31.12. Año 1. Devengo de intereses por actualización de provisión: Registro Contable - Libro Diario Debe Haber Gastos financieros por actualización de provisiones (660) 7.477,33 a Provisiones a C/P para otras responsabilidades (5292) 7.477,33 31.12. Año 1. Pago renta vitalicia año 1: Registro Contable - Libro Diario Debe Haber Provisiones a C/P para otras responsabilidades (5292) 12.000 a Tesorería (57-) 12.000 No realizamos asiento de amortización pues en principio no tendría sentido sino es en el caso de obsolescencia del Inmueble, hecho que no damos por consumado (aunque cabría la posibilidad). Así habríamos de seguir realizando los registros contables en los sucesivos ejercicios variando los importes en los términos recogidos en la tabla presentada. Supongamos que a la finalización del año 15, el acreedor fallece. A partir de este momento, el comprador pasa a ser nudo propietario y usufructuario. Consecuentemente tendremos: En esos momentos (año 15 finalizado) la provisión registrada será de 51.953,71 Euros, por lo que procederá su eliminación por exceso, imputando la misma en la cuenta de pérdidas y ganancias, de la forma: Registro Contable - Libro Diario Debe Haber Provisiones para otras responsabilidades (142) 51.953,71 a Exceso de Provisiones para otras responsabilidades (7952) 51.953,71 Al mismo tiempo y a partir de este momento serían aplicables los principios generales de amortización del bien, por lo que si entendemos todavía tiene una vida útil de 35 años, tendríamos: Registro Contable - Libro Diario Debe Haber Amortización Acumulada del Inmovilizado Material (681) (149.546,52 x 60% / 35 años) 2.563,65 a A. Acumulada de Construcciones (2811) 2.563,65

Departamento de Contabilidad de SuperContable.