IVA en la venta de edificaciones

    La fiscalidad a efectos del IVA de la venta de una edificación (incluido el suelo sobre el que está enclavado) dependerá de varios factores, principalmente la condición del vendedor y la naturaleza de la edificación.

Vendedor particular:

    Cuando el vendedor de la edificación es un particular o una persona jurídica que no actúa como empresario o profesional la operación no está sujeta al IVA: está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cualquiera que sea la naturaleza de la edificación objeto de la compraventa (edificio, vivienda, local, garage, trastero...).



    En consecuencia, el comprador, sea particular o empresario, deberá presentar el modelo 600 en la Oficina Liquidadora de la Comunidad Autónoma correspondiente en el plazo de un mes desde la firma del contrato de compraventa o de la escritura notarial y realizar el ingreso del ITP, sin perjuicio de las bonificaciones que pudieran resultar de aplicación.

Vendedor empresario o profesional:

    Cuando el vendedor de la edificación es un empresario o profesional debemos diferenciar según la naturaleza de la edificación objeto de compraventa.

Edificación sin terminar o para rehabilitar o demoler:

    Cuando la edificación objeto de transmisión está en fase de construcción o, con independencia del grado de avance de las obras, no es apta para su uso concreto, la entrega de la edificación está sujeta al IVA, por lo que el empresario deberá emitir factura con IVA, aplicando el tipo del 21%, cualquiera que sea la condición del comprador.

    Asimismo, estará sujeta al IVA la entrega de edificaciones terminadas que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística o que se hayan adquirido para su rehabilitación por el adquirente. En este último caso el tipo de IVA a aplicar por el vendedor depende del destino de la edificación a rehabilitar:

1. Vivienda de protección oficial o promoción pública: 4%.


2. Vivienda transmitida a una entidad dedicada al arrendamiento de viviendas que aplican el Régimen especial del Capítulo III del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: 4%


3. Resto de viviendas: 10%.


4. Resto de edificaciones (fábricas, locales, garages, trasteros): 21%.


5. Cualquier edificación destinada a su demolición por el adquirente para una nueva promoción: 21%.

    El vendedor debe declarar el IVA devengado en el modelo 303. Asimismo, informará la venta en el modelo 390 (casilla 99 y, si es una operación no habitual, en la casilla 106) o si está exonerado de presentar el modelo 390, consignará la base imponible de la venta en el modelo 303 del cuarto trimestre / mes de diciembre (casilla 80 y, si es una operación no habitual, en la casilla 79).

Edificación nueva:

    Por edificación nueva debemos entender cualquier edificación terminada, que no haya sido utilizada por el promotor de la obra o que ha sido utilizada en periodos interrumpidos o menos de dos años de forma ininterrumpida. Igual tratamiento fiscal tiene cualquier otra edificación cuyo destino sea la inmediata rehabilitación por el adquirente o su demolición para iniciar una nueva promoción.

    En estos casos, la entrega de la edificación está sujeta al IVA, por lo que el empresario deberá emitir factura con IVA, cualquiera que sea la condición del comprador.

    El tipo de IVA a aplicar sí variará según el destino de la edificación:

1. Vivienda de protección oficial: 4%.


2. Vivienda transmitida a una entidad dedicada al arrendamiento de viviendas que aplican el Régimen especial del Capítulo III del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: 4%


3. Resto de viviendas: 10%.


4. Resto de edificaciones (fábricas, locales, garages, trasteros): 21%.


5. Cualquier edificación destinada a su demolición por el adquirente para una nueva promoción: 21%.

    Con carácter general, el vendedor debe declarar el IVA devengado en el modelo 303. Asimismo, informará la venta en el modelo 390 o si está exonerado de presentar el modelo 390, consignará la base imponible de la venta en el modelo 303 del cuarto trimestre / mes de diciembre en la casilla 80 y, además, en la casilla 99 si se trata de un bien de inversión o en la casilla 79 cuando sea una operación no habitual.


    En caso de que el vendedor aplique el régimen especial de agricultura, ganadería y pesca o el recargo de equivalencia ingresará el impuesto presentando el modelo 309, sin que tenga que presentar posteriormente el modelo 390.

Edificación de segunda mano o con más de dos años de uso:

    Cuando se trata de segunda o ulterior entrega de edificación, su venta está sujeta y exenta del IVA, aunque si el comprador es un empresario que puede deducir total o parcialmente el IVA soportado el vendedor puede renunciar a la exención y aplicar la inversión del sujeto pasivo, de tal forma que el comprador tributaría por IVA en lugar de por ITP, al tipo impositivo que corresponda según la naturaleza de la edificación:

1. Vivienda de protección oficial: 4%.


2. Vivienda transmitida a una entidad dedicada al arrendamiento de viviendas que aplican el Régimen especial del Capítulo III del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: 4%.


3. Resto de viviendas: 10%.


4. Resto de edificaciones (fábricas, locales, garages, trasteros): 21%.

    Si se renuncia a la exención, el empresario comprador debe declarar el IVA devengado por inversión del sujeto pasivo, en las casillas 12 y 13 del modelo 303 (si está incluido en el Régimen simplificado, en la casilla 53), así como el IVA deducible, total o parcialmente según corresponda, en las casillas 30 y 31 si se considera un bien de inversión (si está incluido en el Régimen simplificado, en la casilla 55) o en las casillas 28 y 29 en caso contrario. Por su parte, el empresario vendedor deberá declarar la base imponible en la casilla 122 del modelo 303.


    Si no existe renuncia a la exención del IVA, el comprador deberá ingresar el importe correspondiente al ITP mediante la presentación del modelo 600 en el plazo de un mes desde la la firma del contrato de compraventa o de la escritura notarial, sin perjuicio de las bonificaciones que pudieran resultar de aplicación.


    En cualquier caso, el vendedor informará de la venta en el modelo 390 (casilla 105 y, además, casilla 107 si se trata de un bien de inversión o casilla 106 cuando sea una operación no habitual). Si está exonerado de presentar el modelo 390, consignará la base imponible de la venta en el cuarto trimestre / mes de diciembre del modelo 303 en la casilla 83 y, además, en la casilla 99 si se trata de un bien de inversión o en la casilla 79 cuando sea una operación no habitual.

    Por su parte, la factura emitida por el empresario vendedor no lleva IVA. Según el caso la factura deberá incluir la siguiente mención:

1. Si el vendedor de la edificación no renuncia a la exención, deberá incluir una referencia al artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 y/o indicar que la operación está exenta (art. 6.1.j) del Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre).


2. Si el vendedor de la edificación renuncia a la exención, deberá indicar la mención "inversión del sujeto pasivo" (art. 6.1.m) del Real Decreto 1619/2012).

Comentarios

- ITP en operaciones inmobiliarias.
- Inversión del sujeto pasivo en las entregas de bienes inmuebles por renuncia a la exención.

Formularios

- Modelo 303. Instrucciones para cumplimentar la autoliquidación del IVA.
- Modelo 309. Instrucciones para cumplimentar la declaración no periódica del IVA.
- Modelo 390. Instrucciones para cumplimentar la declaración resumen anual del IVA.

Legislación

- Art. 20 Ley 37/1992 LIVA. Exenciones en operaciones interiores.
- Art. 84 Ley 37/1992 LIVA. Sujetos pasivos.
- Art. 91 Ley 37/1992 LIVA. Tipos impositivos reducidos.
- Art. 6 RD 1619/2012 ROF. Contenido de la factura.

Jurisprudencia y Doctrina

Consulta Vinculante V1399-19 DGT. Sujeción simultánea al IVA y al ITPAD por venta de inmueble.
Consulta Vinculante V0736-19 DGT. Tributación en el IVA de la venta de la edificación.
Consulta Vinculante V0158-18 DGT. Devengo del IVA en caso de la venta o arrendamiento de la vivienda.
Consulta Vinculante V1813-18 DGT. Sujeción al IVA por venta de inmueble.