Consulta número: V1219-19 - Fecha: 30/05/2019
Órgano: SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos

NORMATIVA LGT Ley 58/2003 arts. 12, 57, 134 y 135. RGAT RD 1065/2007 arts. 157 a 162. RITPAJD RD 828/1995 arts. 91, 120, 121. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 10-1, 46 a 48.



    En una operación de compraventa de un inmueble con constitución de derecho real de hipoteca se dispone de los siguientes datos:

    1. Valor de la compraventa: 300.000 euros.

    2. Valor de tasación del inmueble a efectos hipotecarios en escritura de compraventa con hipoteca:
    374.447,33 euros.

    3. Valor real del inmueble a efectos de la orden de 18 de julio de 2016 de la Junta de Andalucía por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones: 305.268,45 euros.

CUESTIÓN-PLANTEADA

    1. Si la base imponible del impuesto ha de coincidir necesariamente con el valor registrado en la escritura de compraventa como precio de adquisición.

    2. ¿Cuál sería el valor a declarar por el obligado tributario para tener la seguridad jurídica de que la Administración Tributaria no iniciará un procedimiento de comprobación que finalice con una liquidación complementaria?

    3. Si se declarara como base imponible el valor que tiene la administración como valor fiscal (305.268,45 euros), ¿tendría la administración que aceptarlo como correcto necesariamente?



    En relación con el asunto de referencia y por lo que respecta a las cuestiones de la competencia de esta Subdirección General, se informa lo siguiente:

    De acuerdo con la letra A) del apartado 1 del artículo 7 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) -en adelante TRLITPAJD-, la compraventa de un bien inmueble entre personas físicas está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

    "Artículo 7.

    1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

    A) Las transmisiones onerosas por actos "inter vivos" de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas."

    La base imponible de este hecho imponible se recoge en la regla general del apartado 1 del artículo 10 del TRLITPAJD, que estable lo siguiente:

    "Artículo 10.

    1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca."

    De acuerdo con el precepto transcrito, la base imponible de la transmisión del bien inmueble del escrito de consulta será el valor real de dicho inmueble que, como ha señalado este Centro Directivo en resoluciones de la Dirección General de Tributos en contestación a consultas vinculantes (V1070-06, de 8 de junio de 2006; V1091-06, de 12 de junio de 2006; V0881-10, de 3 de mayo de 2010; V0469-11, de 28 de febrero de 2011; entre otras) este valor real no tiene por qué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa.

    De otra parte, este concepto de "valor real" es un concepto jurídico indeterminado, para la interpretación del mismo habrá que acudir al apartado 2 del artículo 12 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de noviembre) -en adelante LGT-, que establece lo siguiente:
"Artículo 12. Interpretación de las normas tributarias.

    (...)

    2. En tanto no se definan por la normativa tributaria, los términos empleados en sus normas se entenderán conforme a su sentido jurídico, técnico o usual, según proceda."

    El concepto de "valor real" ha sido interpretado por el Tribunal Supremo, así en el FJ 3º de la STS 17245/1991, de 7 de mayo de 1991 (recurso de casación 675/1989) se dice: "el concepto de valor real es un concepto jurídico indeterminado (...) para cuya determinación habrá que acudir al sentido usual, y por "real" ha de entenderse lo existente, lo verdadero, lo no ilusorio, no imaginario, ni ficticio y no de mera apariencia.

    Valor real será, por lo tanto, la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa, que vendrá determinado por su oferta al público en un mercado libre".
    En consecuencia, el Tribunal Supremo -en reiterada jurisprudencia- asimila valor real a valor normal de mercado; para la definición de este valor normal de mercado se remite -STS 4887/1995, de 5 de octubre de 1995 (recurso de casación 3379/1991); STS 5495/2009, de 29 de mayo de 2009 (recurso de casación 13/2009); STS 2286/2012, de 9 de abril de 2012 (recurso de casación 95/2009); STS 1565/2014, de 10 de abril de 2014 (recurso de casación 3001/2012); STS 881/2019, de 26 de marzo de 2019 (recurso de casación 2263/2017); entre otras- a la Orden, del Ministerio de Economía y Hacienda, de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (BOE de 13 de diciembre de 1994), que lo define como: "importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación."

    Esta Orden de 1994 ha sido derogada por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril de 2003), en la que se define el valor de mercado, en términos similares, como: "precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta".

    El consultante pregunta cuál debería ser el valor a declarar como base imponible para tener la seguridad jurídica de que su declaración-liquidación no será objeto de una comprobación que resulte en un incremento de la base imponible y la consiguiente liquidación tributaria, de acuerdo con lo anteriormente expuesto este no puede ser otro que el valor normal de mercado, que por tratarse de una cuestión de apreciación fáctica no puede ser objeto de respuesta por este Centro Directivo.

    No obstante, para la correcta declaración de este valor real, el legislador ha previsto los medios de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración Tributaria y, en el caso de la tasación pericial contradictoria, también el obligado tributario.

    En este sentido, el Tribunal Constitucional es consciente de las dificultades en la determinación del valor real, al señalar en la sentencia 194/2000, de 19 de julio de 2000 (BOE de 11 de agosto de 2000) que el legislador "ni determina qué debe entenderse por valor real, ni especifica los parámetros que deben emplear en todo caso los sujetos pasivos del ITP para determinarlo, razón por la cual las discrepancias en relación con la valoración de los bienes y derechos no sólo son lógicas y razonables, sino incluso frecuentes (FJ 7º, párrafo 4)" concluye en su FJ 9º, párrafo 6: "de este modo, no resulta aventurado afirmar que la tarea de comprobar el "valor real" de los bienes y derechos, lejos de arrojar una cifra -en pesetas- exacta, incontrovertible o, al menos, previsible dentro de un margen razonable, normalmente dará lugar a tantos resultados como peritos la lleven a cabo.

    El propio legislador es consciente de esta circunstancia cuando permite que el sujeto pasivo promueva la "tasación pericial contradictoria, en corrección" de la valoración practicada por la Administración (...); o, en fin, cuando en la propia Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes, se establece -en su art. 25- la posibilidad de los contribuyentes de solicitar de la Administración información sobre el valor de los bienes inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, pero sin que dicha consulta, por mandato expreso de la Ley, tenga carácter vinculante para aquélla, por cuanto que "dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa"."

    La determinación del valor real mediante el procedimiento de comprobación de valores se encuentra previsto en las siguientes normas tributarias:

    En la normativa propia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
En el TRLITPAJD: artículos 46 a 48.

    En el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (BOE de 22 de junio de 1995): artículos 91, 120 y 121.

    En la Ley General Tributaria: artículos 57, 134 y 135.

    En el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (BOE de 5 de septiembre de 2007): artículos 157 a 162.

    De acuerdo con la normativa estatal, el obligado tributario puede determinar el valor real a declarar en función de los valores publicados por la Administración tributaria gestora competente.

    En este sentido se manifiesta la letra b) del apartado 1 del artículo 57 de la LGT, que establece:

    "Artículo 57. Comprobación de valores.

    1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

    (...)

    b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.

    Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes.

    Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario."

    Referencia que debe completarse con el desarrollo reglamentario que del citado precepto hacen los artículos 157 y 158 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos:

    "Artículo 157. Comprobación de valores.

    1. La Administración tributaria podrá comprobar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con:

    (...)

    b) Los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Artículo 158. Medios de comprobación de valores.

    1. La aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar.

    En el ámbito de competencias del Estado la aprobación corresponderá al Ministro de Economía y Hacienda mediante orden."

    El consultante pregunta si la utilización de la valoración resultante de la aplicación de la Orden de 18 de julio de 2016, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones; se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención (BOJA de 3 de agosto de 2016) sería vinculante para la Administración tributaria competente.

    Sin embargo, la naturaleza autonómica de la normativa invocada impide a este Centro Directivo manifestarse al respecto y ello por lo dispuesto en la letra a) del apartado 2 del artículo 55 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias (BOE de 19 de diciembre de 2009), que establece lo siguiente:

    "Artículo 55. Alcance de la delegación de competencias en relación con la gestión tributaria.

    (...)

    2. No son objeto de delegación las siguientes competencias:

    a) La contestación de las consultas reguladas en los artículos 88 y 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, salvo en lo que se refiera a la aplicación de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma en el ejercicio de sus competencias."

    CONCLUSIONES:



    Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.