Consulta número: V0428-10 - Fecha: 08/03/2010
Órgano: SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

NORMATIVA LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 55-2.



    El consultante unifica bajo un único préstamo y con distinta entidad financiera, los tres préstamos hipotecarios con los cuales financió en 2003 la compra de su vivienda habitual, plaza de garaje y trastero anejo, formalizada bajo una misma escritura. En concreto, el préstamo de mayor importe recaía sobre la vivienda, otro sobre la plaza de garaje y trastero y el tercero sobre los tres bienes indicados, en la parte no financiada por los dos préstamos anteriores. La totalidad del principal de cada préstamo cubría el coste de los respectivos bienes así como gastos generados en la adquisición de los mismos.   
    Hasta el ejercicio 2008 ha venido practicando la deducción por inversión en vivienda habitual en función de la amortización de los tres préstamos dado que, según manifiesta, cumple con todos los requisitos exigidos para ello por la normativa del IRPF.
    En 2009, ante la mejora de las condiciones financieras por otra entidad financiera, mediante dos escrituras, una de subrogación y otra de ampliación, subroga el préstamo hipotecario de mayor importe con esta entidad y amplía su capital en el importe necesario para cancelar los otros dos préstamos. En definitiva, según manifiesta, pasa a tener una deuda con la nueva entidad igual a la que mantenía con la otra entidad (suma de los tres préstamos) pero centralizada en un único préstamo, recayendo la hipoteca sólo sobre el piso.


    Posibilidad de practicar la deducción en función de la totalidad de la cantidad amortizada del nuevo préstamo.


    La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de "las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente".

    Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: "La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento".

    Siendo así, la base de deducción podrá incluir el importe de los tributos y gastos que genere la adquisición (impuestos, registro, notario, etc.), los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución de hipoteca, intereses, etc.), siendo indiferente que estos gastos hayan sido a su vez financiados. Tratándose de adquisición mediante financiación ajena la deducción que por ésta corresponda se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.

    La normativa del Impuesto nada dice en cuanto a cómo conformar la cuantía requerida para la adquisición, ni, en su caso, su financiación, en un plazo de tiempo concreto. Un contribuyente puede satisfacer los costes inherentes a la adquisición de su vivienda habitual en la forma que considere oportuno, pudiendo acudir a la financiación ajena y modificar las condiciones de la misma en la manera que mejor le resulte. Eso sí, en ningún caso, a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual podrán admitirse aquellos supuestos de financiación de cantidades previamente ya satisfechas.



    Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.