Inicio

Documentos

Consulta vinculante V0169-23. Determinación de la ganancia patrimonial por venta de un terreno rústico

Consulta número: V0169-23 - Fecha: 07/02/2023
Órgano: SG de Impuestos sobre las Personas Físicas

NORMATIVA:

TRLITPAJD.
Ley 35/2006

DESCRIPCIÓN-HECHOS

Indica el consultante que en junio de 2022 vendió un terreno rústico por un importe inferior al de compra.Transcurridos unos meses, ante notario y de mutuo acuerdo con los compradores, resuelven la compraventa.

CUESTIÓN-PLANTEADA

- Tributación de la resolución del contrato en el ITPAJD.

- A efectos del IRPF, valor de adquisición del terreno en una futura compraventa

CONTESTACIÓN-COMPLETA

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

El artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) -en adelante, TRLITPAJD- determina en la letra A) de su apartado 1 y en su apartado 5 lo siguiente:

    «1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

    A) Las transmisiones onerosas por actos "inter vivos" de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

    (...)  5. No estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» regulado en el presente Título las operaciones enumeradas anteriormente cuando, con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetos a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.».

Por otra parte, el artículo 10 del mismo texto legal establece que:

    «1. La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

    A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los apartados siguientes de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible.

    Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

    2. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

    No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

    Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

    3. El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

    Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia.

    (...)».

Por otra parte, el artículo 31.2 del TRLITPAJD establece que:

«2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.».

Respecto a la base imponible de la modalidad de actos jurídicos documentados, el artículo 30 del TRLITPAJD establece que:

    «1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses.

    En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía, la base imponible estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango. En la igualación de rango, la base imponible se determinará por el total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar.

    Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.

    (...)».

Por otra parte, el artículo 57 del TRLITPAJD dispone lo siguiente en sus apartados 1 a 5:

    «1. Cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente, por resolución firme, haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución de un acto o contrato, el contribuyente tendrá derecho a la devolución de lo que satisfizo por cuota del Tesoro, siempre que no le hubiera producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de prescripción previsto en el artículo 64 de la Ley General Tributaria, a contar desde que la resolución quede firme.

    2. Se entenderá que existe efecto lucrativo cuando no se justifique que los interesados deben llevar a cabo las recíprocas devoluciones a que se refiere el artículo 1.295 del Código Civil.

    3. Si el acto o contrato hubiere producido efecto lucrativo, se rectificará la liquidación practicada, tomando al efecto por base el valor del usufructo temporal de los bienes o derechos transmitidos.

    4. Aunque el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos, si la rescisión o resolución se declarase por incumplimiento de las obligaciones del contratante fiscalmente obligado al pago del impuesto no habrá lugar a devolución alguna.

    5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación. Como tal mutuo acuerdo se estimarán la avenencia en acto de conciliación y el simple allanamiento a la demanda.

    (...)».

A su vez, el artículo 95 del reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio de 1995) desarrolla el contenido del apartado 1 del artículo 57 del TRLITPAJD del siguiente modo:

    Por último, la disposición adicional tercera del TRLITPAJD establece que  «Las referencias que contiene la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al Impuesto sobre el Valor Añadido se entenderán hechas al Impuesto General Indirecto Canario, en el ámbito de su aplicación.».

    En el supuesto planteado, la resolución del contrato celebrado en junio de 2022 se ha producido por mutuo acuerdo de las partes, tal y como manifiesta en el escrito de la consulta, sin mediar resolución firme, ni judicial ni administrativa, que haya declarado tal resolución - o la nulidad o rescisión del contrato-. Tampoco se ha producido la resolución por el cumplimiento de alguna condición resolutoria establecida por las partes en escritura pública.

Por tanto, la resolución de dicho contrato, al ser por mutuo acuerdo de las partes contratantes, tendrá la consideración, a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos (ITPAJD) de un acto nuevo sujeto a tributación. A este respecto, si esta nueva transmisión no queda sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), al no ser el transmitente un empresario o profesional, o quedando sujeta resultara exenta del mismo, tributará por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD y la base imponible se deberá determinar de acuerdo a lo establecido en el artículo 10 del TRLITPAJD. En caso que de que el acto resultara sujeto y no exento del IVA la escritura que recoge dicha resolución del contrato quedará sujeta al concepto de actos jurídicos documentados al reunir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: ser primera copia de una escritura, ser inscribible en el Registro de la Propiedad, tener contenido valuable y no estar sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas ni de operaciones societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En caso de quedar sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados, la base imponible se determinará en función de lo establecido en el artículo 30 del TRLITPAJD.

    Como establece la disposición adicional tercera del TRLITPAJD, las referencias que contiene la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al Impuesto sobre el Valor Añadido se entenderán hechas al Impuesto General Indirecto Canario, en el ámbito de su aplicación.

    Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

    En lo que respecta a la tributación de la operación consultada en el IRPF su incidencia se producirá desde la consideración de existencia de una ganancia o pérdida patrimonial para los transmitentes (los compradores iniciales), tal como resulta de lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29):

"Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos".

Respecto a cuál sería el valor de adquisición del terreno en una futura venta a realizar por el consultante, a efectos de determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial, su determinación viene dada por lo dispuesto en el artículo 35 de la misma ley:

    "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

    a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

    b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

    En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

    2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. (...)".

Por tanto, en una futura venta del terreno por parte del consultante el valor de adquisición del mismo será el importe real por el que se adquirió a los compradores iniciales, al que se añadirán (en su caso) "las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente".

Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18).

En Google puedes encontrar casi cualquier cosa...

pero solo SuperContable te lo ofrece BIEN EXPLICADO.

Accede al resto del contenido aquí

Siguiente: Consulta vinculante V0577-23. Deducibilidad de cuotas del RETA de autónomo societario que además realiza otra actividad en estimación directa

Queda terminantemente prohibida la reproducción total o parcial de los contenidos ofrecidos a través de este medio, salvo autorización expresa de RCR. Así mismo, queda prohibida toda reproducción a los efectos del artículo 32.1, párrafo segundo, Ley 23/2006 de la Propiedad intelectual.

Comparte sólo esta página:

Síguenos