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Ejemplos para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF. Alquiler de inmuebles.

CASOS PRÁCTICOS. RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO.



Ejemplo I

    Don José Parra, soltero y residente en Madrid, ha tenido durante el ejercicio fiscal tres viviendas arrendadas de su propiedad, según se indica:
  1. Vivienda arrendada durante todo el ejercicio fiscal en zona no tensionada con una renta mensual de 1.000 euros. El valor catastral de dicha vivienda revisado es de 80.100 euros, de los que 40.800 euros corresponden al valor del suelo y 39.300 euros al valor de construcción. Por otra parte, el coste de adquisición del mobiliario del que está dotada la vivienda asciende 9.600 euros, realizado hace tres años.

    Durante el ejercicio fiscal D. José ha pagado la cantidad de 450€ de intereses correspondientes al préstamo que suscribió para la compra del inmueble en cuestión (valor total de adquisición de la vivienda 125.300€); además de 340€ (IBI), 925€ de comunidad y 525€ por el cambio de la caldera de gas.
  2. Vivienda sita en zona tensionada que ha estado arrendada desde el 1 de abril por 675 euros mensuales. El valor catastral de dicha vivienda asciende a 62.500 euros, de los que 28.100 euros corresponden al valor del suelo y 34.400 euros al valor de construcción. El coste de adquisición del mobiliario instalado en la vivienda ascendió a 6.250 euros.

    Durante el ejercicio fiscal D. José han pagado la cantidad de 325 euros de intereses correspondientes al préstamo que suscribió para la compra del inmueble en cuestión (valor total de adquisición del inmueble 78.500€), además de 295€ (IBI), 830€ de comunidad y 485€ por arreglos en fachada.

    Dicha vivienda es la primera vez que se alquila y el arrendatario tiene una edad de 32 años.
  3. Vivienda arrendada durante todo el ejercicio fiscal a su hermano por una renta mensual de 310 euros. El valor catastral no revisado de la vivienda asciende a 15.100 euros, de los que 5.100 euros corresponden al valor del suelo y 10.000 euros al valor de la construcción.

    Durante el ejercicio fiscal D. José han pagado la cantidad de 101€ de IBI, 4.050€ de intereses del préstamo para su adquisición (valor total de adquisición del inmueble 46.000€), 690€ de comunidad y 1.450€ por la instalación de aire acondicionado (instalado a primeros de julio).
    Se pide determinar el rendimiento neto reducido del capital inmobiliario correspondiente a dichas viviendas.

Solución

    - Caso a.):
  1. Ingresos íntegros recibidos: 12.000€ (12 x 1.000).
  2. Gastos deducibles:
    1. Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario): 450€
    2. Gastos de reparación y conservación: 525€
    3. Tributos, recargos y tasas (IBI): 340€
    4. Gastos de Comunidad: 925€
    5. Amortización de la vivienda: 3% x 61.476,78 = 1.844,30€
      Con base en el artículo 14.2.a) del Reglamento de IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre al mayor de los siguientes valores: valor catastral de construcción (39.300 euros) o coste de adquisición, excluido el suelo (61.476,78 euros). La cantidad anterior de 61.476,78€ a la que se le aplica el porcentaje de amortización del 3% estipulado en la normativa se calcula del siguiente modo:

      1. Valor catastral revisado: 80.100€
      2. Valor catastral de la construcción: 39.300€
      3. Porcentaje de la construcción sobre total valor catastral: (39.300/80.100) x 100 = 49,06%
      4. Valor de adquisición de la construcción y a la que se aplica el porcentaje de amortización: 125.300 x 49,06 % = 61.476,78€
    6. Amortización de los muebles (10% s/9.600) = 960€
      De acuerdo con el artículo 14.2.b) del Reglamento del IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos por la adquisición del mobiliario (cedido conjuntamente con la vivienda) los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998 a que se refiere el artículo 30.1.ª del citado Reglamento, esto es, un 10 por 100.
    7. Total gastos deducibles: 5.044,30
  3. Rendimiento neto (12.000 - 5.044,30) = 6.955,70€
  4. Reducción por arrendamiento vivienda: 6.955,70 x 50% = 3.477,85 €
    Con base en el artículo 23.2 Ley 35/2006 del IRPF, el porcentaje de reducción será del 50%.
  5. Rendimiento neto reducido: 6.955,70 - 3.477,85 = 3.477,85€
    - Caso b.):
  1. Ingresos íntegros recibidos: 6.075€ (9 meses x 675€).
  2. Gastos deducibles:
    1. Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario): 325€
    2. Gastos de reparación y conservación: 485€
    3. Tributos, recargos y tasas (IBI): 295€
    4. Gastos de Comunidad: 830€
    5. Amortización de la vivienda: 3% x 43.206,40 = 1.296,19€
      Con base en el artículo 14.2.a) del Reglamento de IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre al mayor de los siguientes valores: valor catastral de construcción (34.400 euros) o coste de adquisición, excluido el suelo (43.206,40 euros). La cantidad anterior de 43.206,40€ a la que se le aplica el porcentaje de amortización del 3% estipulado en la normativa se calcula del siguiente modo:

      1. Valor catastral revisado: 62.500€
      2. Valor catastral de la construcción: 34.400€
      3. Porcentaje de la construcción sobre total valor catastral: (34.400/62.500) x 100 = 55,04%
      4. Valor de adquisición de la construcción y a la que se aplica el porcentaje de amortización: 78.500 x 55,04 % = 43.206,40€
    6. Amortización de los muebles (10% s/6.250) = 625€
      De acuerdo con el artículo 14.2.b) del Reglamento del IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos por la adquisición del mobiliario (cedido conjuntamente con la vivienda) los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998 a que se refiere el artículo 30.1.ª del citado Reglamento, esto es, un 10 por 100.
    7. Total gastos deducibles: 3.856,19
  3. Rendimiento neto (6.075 - 3.856,19) = 2.218,81€
  4. Reducción por arrendamiento vivienda: 2.218,81 x 70% = 1.553,16 €
    Con base en el artículo 23.2 Ley 35/2006 del IRPF, el porcentaje de reducción será del 70%.
  5. Rendimiento neto reducido: 2.218,81 - 1.553,16 = 665,64€
    - Caso c.): Deberá computarse como rendimiento neto total mínimo el mayor valor de:
  1. La diferencia entre ingresos íntegros y gastos deducibles.
  2. El 2 por 100 del valor catastral
    Se aplica el 2% al tratarse de un valor catastral no revisado. En caso de tratarse de un valor revisado, se aplicaría el 1,1%
    .
    A.: Cálculo de ingresos menos gastos:
  1. Ingresos íntegros recibidos: 3.720€ (12 meses x 310€).
  2. Gastos deducibles:
    1. Intereses de los capitales invertidos en la adquisición de la vivienda (préstamo hipotecario): 3.720€  
      El importe total a deducir por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición del inmueble y los gastos de reparación y conservación del inmueble tendrá como límite la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes (artículo 23.a).1º de la Ley del IRPF). Por tanto, dado que los gastos por intereses son superiores a los ingresos íntegros obtenidos (4.050 > 3.720), tomaremos esta última cantidad.

      De este modo, el importe pendiente de deducir en los 4 años siguientes será de 330€ (4.050 + 3.720)
    2. Tributos, recargos y tasas (IBI): 101€
    3. Gastos de Comunidad: 690€
    4. Amortización de la vivienda: 3% x 30.461,20 = 913,84€
      Con base en el artículo 14.2.a) del Reglamento de IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre al mayor de los siguientes valores: valor catastral de construcción (10.000 euros) o coste de adquisición, excluido el suelo (30.461,20 euros). La cantidad anterior de 30.461,20€ a la que se le aplica el porcentaje de amortización del 3% estipulado en la normativa se calcula del siguiente modo:

      1. Valor catastral revisado: 15.100€
      2. Valor catastral de la construcción: 10.000€
      3. Porcentaje de la construcción sobre total valor catastral: (10.000/15.100) x 100 = 66,22%
      4. Valor de adquisición de la construcción y a la que se aplica el porcentaje de amortización: 46.000 x 66,22 % = 30.461,20€
    5. Amortización del aire acondicionado (10% s/725) = 72,5€
      De acuerdo con el artículo 14.2.b) del Reglamento del IRPF la amortización no podrá exceder, en cada año, del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos por la adquisición del mobiliario (cedido conjuntamente con la vivienda) los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998 a que se refiere el artículo 30.1.ª del citado Reglamento, esto es, un 10 por 100.


      Dado que el aire acondicionado se instaló a primeros de julio, corresponde una amortización de la mitad del coste (6 meses x 1.450/12 meses = 725€).
    6. Total gastos deducibles: 5.497,34€
  3. Rendimiento neto (3.720 - 5.497,34) = - 1.777,34€
  4. Reducción por arrendamiento vivienda: 0
    Con base en el artículo 23.2 Ley 35/2006 del IRPF, no se aplica reducción a rendimientos netos negativos.
  5. Rendimiento neto reducido: - 1.777,34€
    B.: El 2 por 100 del valor catastral = 2% s/15.100 = 302€.

    Por tanto el rendimiento neto a imputar será la cantidad de 302 euros (302 > - 1.777,34).


Ejemplo II

    El Sr. D. "RCRCR" es propietario de un local que arrienda el 1 de Enero de 20X0 por 1.502,53 euros/mensuales. Al mismo tiempo satisface 1.581,82 euros/mensuales por los intereses del crédito con el cual compró el local. El valor catastral del local es de 48.080,97 euros (no revisado) siendo el importe de otros gastos incluidas las amortizaciones de 7.212,15 euros.

      El 1 de Octubre de 20X0 el arrendatario se marcha y permanece vacío el resto del año.

Solución

  1. Meses alquilado (9).
    Rendimiento por alquiler (1.502,53 x 9 meses)13.522,77
    Gastos deducibles (1.581,82 intereses x 9 meses = 14.236,38)- 13.522,77 (*)
    Otros gastos (7.212,15 x 9/12)- 5.409,11
    Rendimiento neto CAPITAL INMOBILIARIO- 5.409,11
    (*): Se aplica el límite de los ingresos obtenidos.
  2. Meses no alquilado (3) (IMPUTACIÓN RENTAS INMOBILIARIAS)
    Rendimiento estimado(2% s/ 48.080,97 x 3/12)240,40
    Gastos deducibles 0,00
    Rendimiento neto CAPITAL INMOBILIARIO240,40
    Por lo tanto el rendimiento total será de: - 5.168,71 Euros


Ejemplo III

    El Sr. D. "RCRCR" ha obtenido, en el ejercicio en curso, como rendimiento neto de unos alquileres 30.000 euros, siendo el período de generación de los mismos de cinco años.

Solución

    Rendimiento neto = 30.000 euros

    Reducciones rendimiento neto (30% s/30.050,61) = 9.000 euros
        
Rendimiento neto reducido = 21.000 Euros.

    Estos 21.000 euros tributarían a la escala general del Impuesto.


Comentarios



Deducción gastos relacionados con vehículo necesario para obtener rendimientos de capital inmobiliario.

Jurisprudencia y Doctrina



Consulta vinculante V0442-24. Tratamiento en IRPF arrendamiento con opción a compra de bien inmueble.


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