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Ganancias y pérdidas patrimoniales. IRPF. Derechos reales de goce y disfrute sobre inmuebles.

TRANSMISIÓN O EXTINCIÓN DE DERECHOS REALES DE GOCE O DISFRUTE SOBRE INMUEBLES

De acuerdo con el artículo 37 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el cálculo de la ganancia se realizará, como norma general, aplicando la siguiente diferencia:

Ganancia o pérdida patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición

    NOTA: En caso de que estemos ante la extinción del derecho real de goce o disfrute el valor de transmisión será 0 euros.

    Cabe la posibilidad de que el titular del derecho real de goce o disfrute arrendase el bien inmueble, con el arrendamiento, el titular del derecho podría haberse deducido como gasto el importe correspondiente a la amortización del usufructo (recordemos que existe el límite de los rendimientos íntegros percibidos por dicho arrendamiento). Debido a esto, con la transmisión o extinción del derecho el valor de adquisición deberá ajustarse restándole el importe de las amortizaciones deducidas.

    Si los derechos reales de goce o disfrute estuviesen constituidos sobre inmuebles que no generen rendimientos del capital inmobiliario se entiende que el derecho se consume por el uso, por lo que el valor de adquisición se tendrá que minorar proporcionalmente al tiempo de uso del bien.

DERECHOS ADQUIRIDOS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE DE 1994

    Si la fecha de adquisición de estos elementos patrimoniales fuese anterior al 31 de diciembre de 1994 se deberá aplicar el Régimen Transitorio para aplicar los coeficientes reductores correspondientes.

    Recordemos que dichos coeficientes se aplicarán SOLO en la parte de ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006. Para calcular esta ganancia debemos aplicar lo siguiente:

    La regla general determinará la parte de ganancia patrimonial que, proporcionalmente, corresponde al periodo comprendido entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos días incluidos. Para ello aplicaremos:

Ganancia generada hasta 20.01.2006	=	Ganancia total x Nº días desde adquisición hasta 20.01.2006
		Nº días desde la adquisición hasta la transmisión

Ejemplo

El Sr. "SuperContable" adquirió el 25 de abril de 2001, por un importe de 90.000 euros, un derecho de usufructo temporal sobre un inmueble urbano por una duración de 25 años. Además, el Sr. "SuperContable" tuvo arrendado el inmueble durante los años 2001 y 2004, cobrando por ello 12.000 euros por los cuatro años. Finalmente, el 2 de enero de 2018 transmite el derecho de usufructo por 80.000 euros.

Solución

- Valor de transmisión ............................................... 80.000 euros.

    - Valor de adquisición ........................................... 38.800 euros.

        1.- Precio de adquisición = 90.000 euros

        Minoración por los años 2005 a 2016 (90.000 / 25) x 13 = 46.800 euros

        2.- Precio de adquisición minorado (90.000 - 46.800) = 43.200 euros

        Amortizaciones de 2001 a 2004 (2.000 x 4) = 8.000 euros

        3.- Total Valor de Adquisición (43.200 - 8.000) = 35.200 euros

    - Ganancia patrimonial (80.000 - 35.200) .......................... 44.800 euros.

Legislación

- Art. 37 Ley 35/2006 LIRPF. Normas específicas de valoración.
- D.T. 9ª Ley 35/2006 LIRPF. Régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994.

Jurisprudencia

Consulta vinculante V0116-24. Donación de usufructo a hijo y percepción por este de ingresos por arrendamiento.

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