GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES DERIVADAS DE
ELEMENTOS PATRIMONIALES ADQUIRIDOS ANTES DEL 31.12.1994

    Será de aplicación el régimen transitorio que regula la D.T. 9ª de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para todas aquellas ganancias patrimoniales adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994.

    Dicho régimen consistirá en la aplicación de unos porcentajes de abatimiento en la ganancia patrimonial obtenida siempre que el conjunto de transmisiones realizadas a partir de 2015 con derecho a la aplicación de este régimen no superé los 400.000 euros. De superarlo,

1ª Fase Cálculo de la ganancia patrimonial previa	Valor de transmisión Formado por: (+) Importe real de la transmisión.     Importe efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso sería el valor a coger. Si la transmisión hubiese sido realizada a titulo lucrativo o gratuito, dado que no existe valor de transmisión, se tomará por este el valor comprobado a efectos de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, teniendo en cuenta que este nunca podrá ser superior al valor de mercado. (-) Gastos y tributos inherentes al transmitente.     Son todos aquellos gastos generados por la transmisión del elemento patrimonial, así como los tributos necesarios para llevar a cabo la operación. Solo se restarán si es el transmitente el que se hace cargo de estos gastos y tributos.
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	Valor de adquisición Formado por: (+) Importe real de la adquisición.     Al igual que antes, si se hubiese adquirido a titulo lucrativo o gratuito por proceder de alguna herencia, legado o donación, el valor coincidirá con el expresado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones siendo como máximo el valor de mercado.     Consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal se modifica el artículo 36 LIRPF con el objetivo de que el adquirente de un bien a través de un contrato o pacto sucesorio se subrogue en el valor y fecha de adquisición que tenía dicho bien en el causante, siempre que el mismo se transmita antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto o contrato sucesorio o del fallecimiento de este último si fuera anterior.     Se busca impedir una actualización de los valores y fechas de adquisición del elemento adquirido provocando una tributación inferior a si el bien hubiera sido transmitido directamente a un tercero por el titular original.     Así, para determinar la ganancia o pérdida patrimonial del adquirente, podemos distinguir entre que: Se transmita el bien una vez transcurrido cinco años desde la celebración del contrato o pacto sucesorio: aquí el valor y la fecha de adquisición será el declarado en el pacto sucesorio. El bien es transmitido antes del transcurso de cinco desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante: en estos casos se dará la subrogación en el valor y fecha de adquisición (normalmente la ganancia patrimonial será mayor pues al someterla a tributación desde la adquisición inicial del bien el valor de adquisición original será inferior al que ese inmueble tendría en el momento de la formalización del pacto sucesorio, por lo que la diferencia entre el valor de transmisión y adquisición se incrementará considerablemente. Ejemplo.     Matrimonio que en 1980 adquirió un inmueble por 60.000 euros y mediante pacto sucesorio se lo transmite a su hijo quien lo incorpora a su patrimonio con el valor actual del inmueble el cual asciende a 180.000 euros. El hijo decide vender el inmueble por 200.000 euros. Solución Hasta 11.07.2021 la ganancia patrimonial sería de 20.000 euros (200.000 - 180.000 euros), con independencia de si han transcurrido cinco años desde la celebración del contrato o pacto sucesorio o no. Con la modificación legal realizada, debemos distinguir el momento en que se produce dicha transmisión: No transcurren 5 años desde la celebración del contrato o pacto sucesorio o el causante ha fallecido antes: la ganancia sería de 140.000 euros (200.000 - 60.000 euros), al subrogarse en el valor de adquisición que el bien tenía para el causante. Transcurren 5 años desde la celebración del pacto o contrato sucesorio: la ganancia patrimonial sería como antes de 11.07.2021, es decir, 20.000 euros. NOTA: Esta modificación normativa tiene efectos desde el 11 de julio de 2021. No obstante, existe un régimen transitorio, para que solamente resulte de aplicación a las transmisiones de bienes efectuadas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 11/2021 que hubieran sido adquiridos de forma lucrativa por causa de muerte en virtud de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente. (+) Mejoras e inversiones del elemento patrimonial.     Sumarán aquí todas aquellas mejoras o inversiones que el transmitente haya destinado al elemento patrimonial, excluyendo de estos los gastos correspondientes a conservación y reparación.     NOTA: El importe satisfecho por el propietario al inquilino con el objetivo de que desaloje el inmueble tendrá la consideración de mejora.     Importante: Las obras realizadas en la mejora de la eficiencia energética de la vivienda se podrán sumar al valor de adquisición si se cumplen los siguientes requisitos: Reducción de la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda en al menos un 7 por ciento, contrastado con certificado expedido por un técnico competente. Mejora en el indicador de consumo de energía primaria no renovable en al menos un 30 por ciento, contrastado con certificado anterior. Se consiga una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», también contrastada con certificado. (+) Gastos y tributos inherentes al comprador.     Aquellos que se hubiesen tenido que satisfacer para su adquisición, quedando excluidos de estos los importes relativos a intereses pagados por el comprador. Por un lado, serán gastos todos aquellos como comisiones, Registro, Fedatario público, etc. Por el otro lado, al hablar de tributos nos referimos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto del Valor Añadido o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si la transmisión se realizó a título lucrativo. (-) Amortizaciones fiscalmente deducibles.     Será computable la amortización de todos aquellos bienes susceptibles de depreciación. No se podrán registrar amortizaciones de bienes como terrenos o valores mobiliarios, puesto que no son susceptibles de depreciación.     NOTA: Las amortizaciones "fiscalmente deducibles" corresponden exclusivamente a los inmuebles o muebles arrendados, a derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles, etc. En todos estos supuestos la amortización se computará independientemente de que se considere gasto, es decir, cuando no se hayan practicado las amortizaciones se restará la amortización mínima. NOTA: Muy importante conocer cuál es el valor de adquisición cuando hablamos de inmuebles cuyo valor ha sido comprobado por la Administración tributaria.
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	GANANCIA PATRIMONIAL PREVIA
2ª Fase Distinción entre ganancia generada antes y después de 20.01.2006	Ganancia hasta el 20.01.2006 y posterior - Ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006.     La regla general determinará la parte de ganancia patrimonial que, proporcionalmente, corresponde al periodo comprendido entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos días incluidos. Para ello aplicaremos: Ganancia hasta 20.01.2006   = Ganancia Total x nN Donde n: Número días desde adquisición hasta 20.01.2006 N: Número días desde la adquisición hasta la transmisión - Ganancia patrimonial generada después del 20 de enero de 2006.     La ganancia generada a partir del 20 de enero de 2006 será la diferencia entre la ganancia total y la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.
	Regla especial para valores, acciones o participaciones     Aplicaremos esta regla especial para calcular la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006 en aquellas operaciones de transmisión de valores admitidos a negociación o  de acciones o participaciones en instituciones de inversión colectiva. Dado que existe una cotización oficial, se entienda que el valor de las acciones o participaciones a 19 de enero de 2006 coincidirá con su valoración a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) del ejercicio 2005.     Para analizar las posibles situaciones que nos podemos encontrar a la hora de determinar esta ganancia deberemos distinguir entre: Valor de adquisición (VA). Valor en el IP de 2005 (VP). Valor de transmisión (VT).     Una vez aclarado lo anterior, las situaciones que se nos pueden plantear a la hora del cálculo serán las siguientes:     1.- El VT es superior al valor en el IP de 2005. A su vez, puede ocurrir que: - VA inferior a VP: Será reducible la parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20.01.2006   Ganancia antes 20.01.2006 (reducible) = VP - VA   Ganancia después 20.01.2006 (NO reducible) = VT - VP - VA igual o superior a VP: Ninguna parte de la ganancia patrimonial es reducible   Ganancia después 20.01.2006 = VT - VA     2.- El VT es menor que el valor en el IP de 2005. Si esto ocurre será reducible la totalidad de la ganancia patrimonial   Ganancia antes 20.01.2006 = VT - VA
3ª Fase Reducción de la ganancia	Ganancia patrimonial previa
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	Reducción = (Ganancia hasta 20.01.2006 x Coef. de abatimiento)
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	GANANCIA PATRIMONIAL REDUCIDA
GANANCIA PATRIMONIAL REDUCIDA

    NOTA: De acuerdo con la propia D.T. 9ª de la Ley 35/2006, estarán NO sujetas la parte de ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006 derivada de la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos antes de:

1. Acciones admitidas a negociación: 31 de diciembre de 1991.


2. Bienes inmuebles y derechos sobre los mismos: 31 de diciembre de 1986.


3. Resto de bienes y derechos: 31 de diciembre de 1988.

Comentarios

Valor de adquisición en inmuebles cuyo valor ha sido comprobado por la Administración tributaria.
Fecha en la que se entiende adquirido un inmueble. Ganancia Patrimonial
Mejora en la eficiencia energética de las viviendas. Mayor valor de adquisión.

Legislación

D.T. 9ª Ley 35/2006 LIRPF. Régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994.

Jurisprudencia y Doctrina

Consulta vinculante V2421-23. Cómputo de amortizaciones de un inmueble para determinar su valor de adquisición.
Resolución 04603/2016 TEAC. Ganancia patrimonial. Venta finca adquirida por arrendamiento financiero.
Resolución 02344/2009 TEAC. Ganancia patrimonial. Venta de finca adquirida por leasing.