Es un hecho común la venta de la vivienda habitual para compra otra vivienda también habitual. Este hecho puede dar lugar a una ganancia de patrimonio que puede quedar exenta por reinversión.

La transmisión de la vivienda habitual puede determinar una ganancia de patrimonio por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. En caso de  ganancia patrimonial, ésta puede resultar EXENTA, siempre que el importe TOTAL que se obtenga por la venta de la vivienda se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual. Si no se reinvierte el total de la venta, la exención de la ganancia de patrimonio será proporcional a la reinversión. Lógicamente, en todo caso una y otra viviendas deben ser VIVIENDAS HABITUALES.

El plazo para reinvertir admite dos modalidades, puedes comprar una vivienda antes de vender la vivienda habitual, o puedes vender la vivienda habitual y posteriormente comprar otra vivienda. El plazo legal para reinvertir no puede ser superior a dos años contados de fecha de escritura a fecha de escritura. En caso de compra de vivienda (2) con hipoteca y posterior venta de la anterior vivienda habitual (1) la reinversión se materializa cuando el importe de la venta se destina a la cancelación de la hipoteca de la actual vivienda (2).

Si la reinversión no se efectúa en el mismo año de la enajenación, hecho que es posible, al disponer de dos años para reinvertir (anteriores a la compra o posteriores) la ganancia de patrimonio puede acogerse a la exención haciendo constar en la declaración de IRPF del ejercicio de la enajenación el compromiso de reinvertir y las condiciones y plazos reglamentarios.

EJEMPLO

Compra  en Abril del 20XX de una nueva segunda vivienda que va a ser su vivienda  habitual  por 180.000 € con hipoteca al 100%. En el 20XX+1 ha pagado de dicha hipoteca 6.500 € (cuota e intereses). En el 20XX+1 vende la vivienda que había sido su vivienda habitual hasta la compra de la segunda vivienda. El precio de venta es de 120.000 € y su precio de adquisición fue de 85.000 €.

SOLUCIÓN Ganancia de patrimonio por venta de vivienda habitual en el 20XX+1: Valores Euros Precio de venta 120.000 Precio de compra 85.000 Ganancia de patrimonio 35.000 Dicha ganancia de patrimonio puede quedar exenta de tributación si el importe total de la venta que es 120.000€ se destina a la compra de la segunda vivienda. Así como la vivienda fue comprada ya en el ejercicio anterior para materializar la reinversión los 120.000€ deben destinarse a cancelar hipoteca por el mismo importe. ¿Cual sería la base de deducción de la segunda vivienda que ahora es la vivienda habitual si de los 85.000€ que costó la primera vivienda se han practicado deducciones por importe de base de 20.000€? Valores Euros Precio de adquisición de la segunda vivienda 180.000 Precio de adquisición de la primera vivienda que fue deducido -20.000 Ganancia de patrimonio exenta por reinversió -35.000 Base de deducción de la segunda vivienda 125.000 La  base por la que podrá practicar deducción en el ejercicio 20XX-3 será el importe satisfecho al Banco BBVA en dicho ejercicio por el préstamo hipotecario de la vivienda nueva, 6.500€. Siempre teniendo en cuenta la comprobación de la situación patrimonial que tiene por objeto asegurar que las inversiones en vivienda habitual con derecho a deducción se realizan con renta generada en el período, evitando que se efectúen deducciones respecto de cantidades que correspondan a rentas generadas en períodos anteriores. Así aunque en el ejercicio 20XX se han invertido en vivienda habitual 120.000€ + 6.500€ sólo son deducibles los 6.500€ ya que los 120.000€ proceden de la venta de la anterior vivienda que ha sido objeto de reinversión.

Departamento Fiscal de SuperContable.com