La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha llevado a cabo una de las más profundas e importantes modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, modificando aspectos tales como la adopción de acuerdos, todo lo relativo a las obras, tanto obligatorias como de mejora o innovación, e incluso aspectos relativos a las obligaciones económicas de los propietarios y a su responsabilidad en caso de incumplimiento.

Y es precisamente al apartado relativo a los acuerdos, y en concreto a los acuerdos que requieren mayorías cualificadas, al que vamos a dedicar este Comentario.

Los acuerdos que requieren unos determinados tipos de mayorías vienen recogidos en el apartados 1 a 4 y 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, no todos los acuerdos que en dicho artículo se recogen van a requerir el mismo tipo de mayoría de votos para ser aprobados, sino que en función del tipo de acuerdo de que se trate se requerirá un quórum determinado, es decir, un número de votos y un porcentaje de cuotas de participación determinado.

Así, y analizando el citado artículo 17, debemos realizar las siguientes distinciones:

1.- En primer lugar, nos vamos a encontrar con aquellos acuerdos que necesitarán, para ser aprobados, el voto a favor de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez deberán representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos que van a requerir este tipo de mayoría son los siguientes:

a) Los acuerdos relativos al establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería y vigilancia.

b) El establecimiento, creación o supresión de cualquier otro servicio que sea considerado de interés general.

En ambos casos se requerirá dicha mayoría de 3/5, con independencia de que supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

c) Y asimismo, los acuerdos relativos al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. Un ejemplo de este tipo de acuerdos puede ser el arrendamiento de la terraza del edificio para instalación de anuncios publicitarios o de antenas de telefonía móvil.

En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

d) También se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para que se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

En este caso, si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja acordada.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

2.- En segundo lugar, cuando el acuerdo en cuestión se refiera a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, (recordemos que dicha modificación, tratándose de cualquier otro tipo de acuerdos, determinaría la necesidad de la unanimidad de los propietarios para ser aprobada); requerirán, para ser aprobados, el voto favorable de la mayoría del total de propietarios y que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Se trata, a contrario de lo que pudiera parecer, de un acuerdo que exige mayoría cualificada; al exigir la Ley el voto mayoritario tanto de propietarios como de cuotas de participación; sin que quepa su aprobación por sólo por mayoría de asistentes, como sí ocurre en los acuerdos contemplados en el artículo 17.7. Un ejemplo de este tipo de acuerdos puede ser la colocación de una rampa de acceso en la entrada o el portal del edificio.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Como se puede observar, en los diferentes tipos de acuerdos enumerados, de forma clasificada en este apartado, la Ley requiere para su aprobación una mayoría especial denominada "mayoría cualificada". Esta mayoría significa que, para que estos acuerdos sean aprobados se va a requerir un quórum, por un lado de votos y por otro lado de cuotas de participación. En cuanto al cómputo para la obtención del quórum correspondiente, se aplicarán las siguientes reglas:

a) En relación con el número de votos, cada propietario tiene un voto, independientemente de que tenga un solo piso, o tenga tres o cuatro, es decir, una unidad por el piso, local, trastero, garaje, etc ... . Así, por ejemplo, si un edificio tiene 10 pisos, y resulta que de esos 10 pisos 5 pertenecen a la misma persona, será como si en realidad el edificio sólo tuviera 6 pisos, por lo que el cómputo de votos total será de 6, es decir, que los 5 pisos de esa persona cuentan como una unidad y el resto serán los pisos y locales del resto de propietarios (los 5 restantes).

b) En cuanto al quórum de cuotas de participación, se hace referencia a las cuotas de participación asignadas en el título constitutivo. Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos que los 10 pisos tienen la misma cuota de participación, esto es, un 10 %. Pues bien, cada uno de los cinco propietarios de los cinco pisos, tendrá una cuota del 10 %. Por el contrario, el propietario de los cinco pisos, tendrá una cuota de participación del 50 % (cuota del 10 % multiplicada por 5 pisos).

La exigencia de este doble quórum en las votaciones, va a determinar que, a menos que los asistentes a la Junta de Propietarios reúnan el quórum exigido en cada caso para la aprobación del acuerdo de que se trate, se deberá notificar el mismo a los ausentes, es decir, a los que no han asistido a la Junta para que, en un plazo de 30 días naturales, manifiesten su postura en contra (o a favor) de la aprobación de dicho acuerdo. En el caso de que transcurrido el mencionado plazo sin que manifiesten ninguna postura al respecto, se entenderá que su postura es a favor de su aprobación y se considerarán vinculados a él.

Por último señalar, en relación con este tipo de acuerdos (las dos clases que hemos visto) que, una vez son aprobados van a obligar a todos los propietarios, hubiesen votado a favor o en contra, e independientemente del coste o importe de la derrama (ello con independencia de las excepciones citadas en cada caso).

Esto va a significar que, todos los propietarios pertenecientes a la Comunidad van a estar obligados a pagar lo que corresponda, en su caso, sin perjuicio de que si se dan las circunstancias recogidas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal puedan impugnar judicialmente dicho acuerdo.

Departamento Jurídico y Laboral de Supercontable.com