Como ya hemos mencionado en Comentarios anteriores, el pasado 5 de Junio se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que introduce cambios importantes en la regulación legal del contrato de arrendamiento, al modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En el Comentario de esta semana vamos a analizar las modificaciones introducidas en la regulación de la renta arrendaticia y en su actualización, que tienen especial incidencia, especialmente en materia de arrendamientos de vivienda.

La renta se regula en el Art. 17 de la LAU, que señala, en primer lugar, que será la que libremente estipulen las partes.

También se puede pactar la forma de pago, pero el apartado 2 del Art. 17 señala que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

También establece la prohibición al arrendador de exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Igualmente queda a la voluntad de las partes el lugar y el procedimiento de pago; pero si las partes no acuerdan nada al respecto, la ley señala que se realizará en metálico y en la vivienda arrendada.

El Art. 17.4 señala que el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, es decir, ingresos en cuenta, transferencias o procedimientos similares.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Finalmente, se añade apartado 5 del Art. 17 por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y su contenido sí que supone una novedad que mucho tememos no va a estar exenta de litigiosidad en un futuro.

Nos referimos a la posibilidad de acordar por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23, es decir, la posibilidad de exigir que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

En cuanto a la actualización de la renta,  se regula en el Art. 18, también modificado por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

En este sentido, el apartado 1 del Art. 18 señala que durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

Como puede verse, y este es el primero de los cambios más destacados, la forma de actualización de la renta puede pactarse por las partes.

No obstante, y en defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Aquí tenemos que señalar que antes de la reforma la Ley establecía de manera obligatoria el criterio de actualización de la renta durante los cinco primeros años del contrato, que era aplicando el IPC; y solo a partir del sexto año las partes podían pactar un criterio distinto para llevar a cabo la actualización.

Ahora, como puede verse, las partes pueden pactar, desde el primer momento, el criterio a seguir para actualizar la renta y solo en defecto de pacto se aplicará el criterio que establece la Ley.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

El Art. 19 se refiere a la posibilidad de elevación de renta por mejoras.

Así, la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Departamento Jurídico de Supercontable.com