A. En relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido:

              De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

              El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

              El artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de dicha Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

              De acuerdo con dicho precepto la exención no comprende los arrendamientos de edificios o partes de los mismos que no se destinen exclusivamente a vivienda, Tampoco se extiende, lógicamente, a los arrendamientos de locales o despachos, como es el caso de la consulta. En consecuencia dicho arrendamiento estará sujeto y no exento al Impuesto, debiendo el arrendador tributar al tipo general por la citada operación de arrendamiento y repercutir el Impuesto al arrendatario sobre el total de la contraprestación.

              Por otra parte, el derecho a deducir en el Impuesto sobre el Valor Añadido está regulado en el Capítulo I del Título VIII de la Ley 37/1992. En relación con el ejercicio del derecho a la deducción de las cuotas soportadas por parte del consultante, el artículo 93, apartado uno, de la Ley 37/1992 establece que podrán hacer uso del derecho a deducir los sujetos pasivos del Impuesto que tengan la condición de empresarios o profesionales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de esta Ley y hayan iniciado la realización habitual de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales.

              No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, las cuotas soportadas o satisfechas con anterioridad al inicio de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales podrán deducirse con arreglo a lo dispuesto en los artículos 111, 112 y 113 de dicha Ley.

              El mismo artículo en su apartado cuatro señala que no podrán ser objeto de deducción, en ninguna medida ni cuantía las cuotas soportadas por adquisiciones de bienes efectuadas sin la intención de utilizarlos en la realización de actividades empresariales o profesionales, aunque ulteriormente dichos bienes se afecten total o parcialmente a las citadas actividades.

              En la consulta planteada no se hace mención a que el consultante ejerza actividad económica o profesional alguna previa o distinta del arrendamiento señalado. En este sentido, el artículo 111, apartado uno, de la Ley del Impuesto establece que quienes no viniesen desarrollando con anterioridad actividades empresariales o profesionales y adquieran la condición de empresario o profesional por efectuar adquisiciones o importaciones de bienes o servicios con la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlos a la realización de actividades de tal naturaleza, podrán deducir las cuotas que, con ocasión de dichas operaciones, soporten o satisfagan antes del momento en que inicien la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a dichas actividades, de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en los artículos 112 y 113 siguientes.

              El desarrollo de dichos preceptos legales, se encuentra recogido esencialmente en el artículo 27, apartados 1, 2 y 3, del Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (Boletín Oficial del Estado del 31) por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, que establecen lo siguiente:

              “1. Quienes no viniesen desarrollando con anterioridad actividades empresariales o profesionales, y efectúen adquisiciones o importaciones de bienes o servicios con la intención de destinarlos a la realización de tales actividades, deberán poder acreditar los elementos objetivos que confirmen que, en el momento en que efectuaron dichas adquisiciones o importaciones, tenían esa intención, pudiendo serles exigida tal acreditación por la Administración tributaria.

              2. La acreditación a la que se refiere el apartado anterior podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.

              A tal fin, podrán tenerse en cuenta, entre otras, las siguientes circunstancias:

              a) La naturaleza de los bienes y servicios adquiridos o importados, que habrá de estar en consonancia con la índole de la actividad que se tiene intención de desarrollar.
              b) El período transcurrido entre la adquisición o importación de dichos bienes y servicios y la utilización efectiva de los mismos para la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios que constituyan el objeto de la actividad empresarial o profesional.
              c) El cumplimiento de las obligaciones formales, registrales y contables exigidas por la normativa reguladora del Impuesto, por el Código de Comercio o por cualquier otra norma que resulte de aplicación a quienes tienen la condición de empresarios o profesionales.

              A este respecto, se tendrá en cuenta en particular el cumplimiento de las siguientes obligaciones:

              a') La presentación de la declaración de carácter censal en la que debe comunicarse a la Administración el comienzo de actividades empresariales o profesionales por el hecho de efectuar la adquisición o importación de bienes o servicios con la intención de destinarlos a la realización de tales actividades, a que se refieren el número 1º del apartado uno del artículo 164 de la Ley del Impuesto y el apartado 1 del artículo 9º del Real Decreto 1041/1990, de 27 de julio, por el que se regulan las declaraciones censales que han de presentar a efectos fiscales los empresarios, los profesionales y otros obligados tributarios.
              b') La llevanza en debida forma de las obligaciones contables exigidas en el Título IX de este Reglamento, y en concreto, del Libro Registro de facturas recibidas y, en su caso, del Libro Registro de bienes de inversión.
              d) Disponer de o haber solicitado las autorizaciones, permisos o licencias administrativas que fuesen necesarias para el desarrollo de la actividad que se tiene intención de realizar.
              e) Haber presentado declaraciones tributarias correspondientes a tributos distintos del Impuesto sobre el Valor Añadido y relativas a la referida actividad empresarial o profesional.

              3. Si el adquirente o importador de los bienes o servicios a que se refiere el apartado 1 de este artículo no puede acreditar que en el momento en que adquirió o importó dichos bienes o servicios lo hizo con la intención de destinarlos a la realización de actividades empresariales o profesionales, dichas adquisiciones o importaciones no se considerarán efectuadas en condición de empresario o profesional y, por tanto, no podrán ser objeto de deducción las cuotas del Impuesto que soporte o satisfaga con ocasión de dichas operaciones, ni siquiera en el caso en que en un momento posterior a la adquisición o importación de los referidos bienes o servicios decida destinarlos al ejercicio de una actividad empresarial o profesional”.

              De acuerdo con lo expuesto, este Centro Directivo le informa que, concurriendo los requisitos establecidos en el artículo 111 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, y en el artículo 27 de su Reglamento, hecho que según la información aportada concurre en el supuesto consultado, serán deducibles las cuotas soportadas por la adquisición del despacho objeto de consulta.

              La acreditación de la intención de destinar el inmueble al desarrollo de una actividad empresarial podrá efectuarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho y, en particular, conforme a lo dispuesto en el apartado 2, del artículo 27 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido antes citado.

              Dicha prueba debe poder aportarse en el momento en que se pretenda ejercitar el derecho a la deducción de las correspondientes cuotas soportadas, correspondiendo a la Administración tributaria efectuar la valoración conjunta y razonada de todas las pruebas que se aporten.

              Además el ejercicio del derecho a la deducción de las cuotas soportadas por el acondicionamiento del bien arrendado, deberá ajustarse a las restantes condiciones, procedimientos y requisitos previstos en el Título VIII, Capítulo I de la Ley 37/1992 y especialmente a las señaladas en el apartado Tres del artículo 99 de dicha Ley, que establece:

              “(….) Tres. El derecho a la deducción sólo podrá ejercitarse en la declaración-liquidación relativa al período de liquidación en que su titular haya soportado las cuotas deducibles o en las de los sucesivos, siempre que no hubiera transcurrido el plazo de cuatro años, contados a partir del nacimiento del mencionado derecho. (…)”.

              Igualmente, hay que hacer mención a los requisitos mencionados en el artículo 97 de la misma Ley, en su apartado uno, número 1º que señala:

              "Uno. Sólo podrán ejercitar el derecho a la deducción los empresarios o profesionales que estén en posesión del documento justificativo de su derecho.
A estos efectos, únicamente se considerarán documentos justificativos del derecho a la deducción:

              1º. La factura original expedida por quien realice la entrega o preste el servicio o, en su nombre y por su cuenta, por su cliente o por un tercero, siempre que, para cualquiera de estos casos, se cumplan los requisitos que se establezcan reglamentariamente.”
A estos efectos hay que señalar que dicha factura debe expedirse de acuerdo con lo establecido en el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el artículo primero del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29).

              B. En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

              La presente contestación va a analizar si los intereses correspondientes a la parte del préstamo hipotecario destinada a financiar la adquisición del despacho profesional que se va a arrendar a una sociedad pueden tener, en los términos y condiciones que a continuación se exponen, o bien la consideración de gasto deducible en la determinación del rendimiento neto de la actividad económica del consultante, en el supuesto de que este último desarrollase la actividad de arrendamiento de locales industriales, o bien la consideración de gasto deducible en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario del consultante.

              Respecto de la primera posibilidad, cabe recordar que el artículo 25.2 del texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), en adelante TRLIRPF, califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica únicamente cuando se cumplan los siguientes requisitos:

              a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.

              Por ello, en primer lugar, en el caso de que la actividad de arrendamiento de locales tenga la consideración de actividad económica con arreglo al artículo 25.2 del TRLIRPF, las rentas que deriven del arrendamiento del inmueble tendrá la consideración de rendimiento de actividad económica a los efectos del IRPF.

              De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 26 del TRLIRPF el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el artículo 28 para la estimación directa.

              Esta remisión genérica a las normas del Impuesto sobre Sociedades para la determinación del rendimiento neto de actividades económicas, nos lleva al artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo.

              De acuerdo con lo anterior, la deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquellos respecto de los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que sean necesarios para la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica.

              Esto nos lleva a determinar si estamos en presencia de un gasto financiero que pueda ser considerado como gasto deducible en el IRPF.

              La deducibilidad de los gastos financieros en las actividades económicas deriva de la condición de elemento afecto a la actividad de la deuda, es decir, de que el pasivo sea necesario para la obtención de los rendimientos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 del TRLIRPF.

              En consecuencia, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 25.2 del TRLIRPF para que la actividad desarrollada por el consultante tenga la consideración de actividad económica de arrendamiento a los efectos del IRPF, el despacho profesional que va a ser arrendado a una sociedad estará afecto a la actividad económica de arrendamiento por lo que los gastos financieros satisfechos por el consultante en la adquisición del citado despacho serían deducibles en la determinación del rendimiento neto de su actividad económica al entender que existe vinculación entre el préstamo y la actividad económica desarrollada por aquel.

              Por último, conviene señalar que la competencia para la comprobación de los medios de prueba aportados como justificación de las deducciones y gastos y para la valoración de las mismas corresponde a los servicios de Gestión e Inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

              Respecto de la segunda posibilidad, cabe recordar que en el supuesto de que el consultante no desarrolle la actividad económica de arrendamiento a la que se encuentre afecto el local por no concurrir los requisitos del apartado 2 del artículo 25 del TRLIRPF antes aludidos, la renta que perciba el consultante derivada del alquiler del despacho profesional tendrá la consideración de rendimiento del capital inmobiliario con arreglo a lo establecido en el apartado 1 del artículo 20 del TRLIRPF que dispone que:

              “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.

              Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 21.1 del TRLIRPF y desarrollados en los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), en adelante RIRPF.

              De acuerdo con estos preceptos, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, todos los gastos necesarios para su obtención (entre los cuales tanto el TRLIRPF como el RIRPF mencionan expresamente los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien del que procedan los rendimientos) y el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos.

              No obstante, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.

              La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el período impositivo a que se refiere la consulta, esto es, el período impositivo 2006, sin que su contenido se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), vigente a partir de 2007, ni del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes de Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (BOE del 31), que tan sólo comportan la modificación de las referencias normativas. Al respecto, únicamente conviene precisar que desde 1 de enero de 2007, según la letra a) de su artículo 13 del RIRPF aprobado por el Real Decreto 439/2007, la suma de los gastos por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble tiene como límite máximo el rendimiento íntegro de capital inmobiliario procedente de cada bien o derecho. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

              Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.