Registro Contable e Incidencia Fiscal. Adquisición de un Inmueble por Usucapión.

En este ejercicio 2018 hemos visto como tanto el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) como la Dirección General de Tributos (DGT), por diferentes cuestiones, se han pronunciado al respecto de la adquisición de un inmueble (activo) por Usucapión o prescripción adquisitiva.

No podemos entrar en materia sin aclarar previamente que es la Usucapión. El término usucapio proviene del latín "usus+capere", que traducido sería, hacerse dueño de una cosa sin otro título más que el uso continuado de la misma durante cierto tiempo. Así, el Código Civil la define como "(...) una forma de adquisición que exige haber desarrollado una posesión en concepto de dueño pública, pacífica y no interrumpidamente (...)", durante diez años, con buena fe y justo título para inmuebles (usucapión ordinaria) y treinta años sin necesidad de título y buena fe (usucapión extraordinaria). En estos casos el "poseedor" ejerce una acción por prescripción (ordinaria o extraordinaria) contra quien figure como propietario del bien en el Registro de la Propiedad, para que de esta forma se consume la adquisición por prescripción de la propiedad del inmueble reclamado.

El abandono del propietario original, la incertidumbre sobre los derechos generados por la posesión y el miedo a la acción de reivindicación del dueño legítimo, suelen ser los principales motivos que empujan al poseedor de un bien (que cumple con los requisitos señalados) a intentar convertirse finalmente en su dueño (regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil).

REGISTRO CONTABLE

La consulta número 6 del BOICAC nº 113 de Marzo de 2018 nos muestra como habremos de realizar el registro contable de aquellos activos (por ejemplo un inmueble) que hayan podido ser adquiridos por usucapión (resolución judicial favorable) por nuestra empresa. Para ello el ICAC se fundamenta principalmente en:

• La consulta 7 del BOICAC nº 99, de septiembre de 2014, sobre el tratamiento contable de la adquisición de un inmueble y una indemnización en efectivo tras la resolución de un litigio.
• La Resolución de 1 de marzo de 2013, del ICAC, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.
• La norma de registro y valoración (NRV) 18ª del Plan General de Contabilidad (PGC) sobre Subvenciones, donaciones y legados recibidos.

En síntesis la consulta viene a detallar que, si bien la usucapión permite adquirir la propiedad mediante la posesión de buena fe y con justo título de un activo durante un determinado período de tiempo, hasta que no se cumplen estas condiciones, a pesar de que el poseedor del activo pueda obtener los frutos que produzca el activo (inmueble), también está expuesto a la acción de reivindicación del dueño legítimo, por lo que desde un punto de vista contable esta incertidumbre generaría una contingencia que no desaparecería hasta la correspondiente Sentencia judicial.

 

Un asiento contable genérico podría venir dado por:

La imputación al resultado del ejercicio, de acuerdo a la base sistemática y racional, vendría dado por:

 

INCIDENCIA FISCAL

• IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES.

A este respecto, la consulta vinculante nº V1854-18 de la DGT, de 25 de junio de 2018 se "hace eco" de la referida consulta número 6 del BOICAC nº 113 de Marzo de 2018, para posicionarse frente a la posible prescripción de los ingresos derivados de la usucapión y de esta forma no tener que imputarlos en la base imponible del impuesto; concluye la DGT apoyándose en la consulta reseñada del ICAC que, además de registrarse por su valor razonable en la fecha de devengo, siendo ésta aquella en que se dicte la Sentencia:

 

• IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (IIVTNU - PLUSVALÍA).

A estos efectos, uno de los últimos posicionamientos de la DGT lo encontramos en la consulta vinculante nº V1014-18 de 19 de abril de 2018 donde, resuelve al consultante al respecto de una Sentencia del Juzgado que declara justificada la adquisición del pleno dominio sobre un inmueble pues considera lo ha adquirido por usucapión en la fecha en que se cumplen treinta años desde el inicio de la posesión.

CONCLUYENDO:

OPERACIÓN	TRIBUTACIÓN EN IIVTNU
Adquisición del terreno por prescripción adquisitiva o usucapión.	Considerada como adquisición originaria, no existe transmisión, por lo que no se produce el hecho imponible del IIVTNU estando no sujeta al impuesto.
Transmisión posterior del Inmueble.	Sujeta al impuesto. El período de generación del incremento de valor del terreno en la transmisión del inmueble será como máximo de 20 años (aún cuando la posesión haya podido ser superior a 30 años), ya que para el cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno que determina la base imponible del impuesto no se tendrá en cuenta la fecha de la usucapión, pues el cómputo no se ve interrumpido por causa de aquellas operaciones que no originan el devengo del impuesto.

 

• IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (ITP y AJD).

En este caso, es la consulta vinculante nº V4053-15 de 16 de diciembre de 2015 de la DGT, la que termina de fundamentar nuestras conclusiones al respecto de la postura de la Administración tributaria en esta problemática.

La contestación dada por la DGT en este caso, resulta muy significativa pues cambia el criterio aplicado hasta la fecha, donde venía considerando la usucapión como un reconocimiento de dominio sometido al Impuesto sobre Transmisiones Onerosas (consulta vinculante nº 0735/2011 de 22 de marzo de 2011).

Así el criterio que la propia DGT venía aplicando para el IIVTNU (ya reseñado) y que consideraba que la usucapión no es una transmisión sino un modo de adquisición, es el que fundamenta las nuevas conclusiones a efectos de la liquidación de este Impuesto. Consecuentemente, con la publicación de esta consulta vinculante (V4053-15) la adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva o usucapión, declarada en sentencia judicial firme, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: