Tras la decisión del Tribunal Supremo: ¿puede la Comunidad de Vecinos "prohibir" los pisos turísticos?

Los pisos y viviendas de uso turístico llevan siendo objeto de polémica desde hace unos años; y la semana pasada se hizo pública la decisión del Tribunal Supremo que devuelve esta cuestión al centro del debate público, al establecer nuevos límites a este tipo de actividad.

Pero, antes de analizar qué implica el pronunciamiento del Alto Tribunal, tanto para las Comunidades de Propietarios como para los titulares de este tipo de viviendas, vamos a partir de cuál era la situación de la cuestión, para poner a nuestros lectores en antecedentes.

La jurisprudencia tradicional del Tribunal Supremo ha venido entendiendo que la interpretación de las limitaciones de uso de viviendas y locales establecidas en los Estatutos debía hacerse siempre con carácter restrictivo, pues supone limitar los derechos individuales de los propietarios, de tal forma que si no hacía exclusiva referencia a un determinado tipo de actividad, el propietario sí podía instalarla.

Por ejemplo

Si los Estatutos lo que prohíben es la instalación en los pisos de consultorios médicos y de academias, cualquier propietario que así lo desee podrá instalar en su piso, por ejemplo, una oficina, o una peluquería, o un despacho profesional, etc.

En numerosas ocasiones han tratado los tribunales de nuestro país asuntos de esta índole, pudiendo citar, a simple título enunciativo, las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Abril de 1997 y de 24 de Julio de 1992, así como la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de Febrero de 1989.

Y sobre otra cuestión polémica - el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes - podemos mencionar la Sentencia del TS Nº 370/2021, de 31/05/2021, en la que se señala que la prohibición de una actividad debe constar inscrita en los Estatutos de la Comunidad y éstos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad, sino carecerán de fuerza legal para obligar a futuros adquirentes de las fincas.

Precisamente por esa exigencia de que la prohibición de desarrollo de una determinada actividad en un piso o local debe estar reflejada en los estatutos comunitarios, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introdujo un nuevo apartado 12 en el Art. 17 Ley 49/1960, que rebaja las mayorías necesarias para adoptar un acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad consistente en la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, con fines de alojamiento turístico (letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

La adopción de este acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, no requerirá unanimidad, bastará con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Pero, estos acuerdos expresos no tienen efectos retroactivos.

Por ello, la Sala Civil del Tribunal Supremo, con las Sentencias Nº 1643/2023, de 27 de Noviembre, y Nº 1671/2023, de 29 de Noviembre, parece abrir una nueva vía para que las Comunidades puedan vetar en sus edificios las viviendas de uso turístico, matizando su doctrina de la interpretación restrictiva de las limitaciones establecidas en los Estatutos.

En los casos analizados por estas dos resoluciones, que afectan a sendas Comunidades de Propietarios de Oviedo y San Sebastián, los Estatutos prohíben la utilización de las viviendas para ejercer una "actividad económica".

1. En el caso de la Comunidad de San Sebastián: "Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado".


2. En el caso de la Comunidad de Oviedo: "En los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial."

El Tribunal Supremo analiza si en la prohibición estatutaria de no realizar en las viviendas ninguna actividad económica pueden entenderse incluidos los pisos destinados al uso turístico.

En ambos supuestos el Tribunal alcanza una conclusión afirmativa, pero por distintas razones.

En la Comunidad de San Sebastián, la Sala señala que, a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, que la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación es una actividad económica.

Y, en consecuencia, al considerar el alquiler de viviendas para uso turístico como actividad económica, queda plenamente incluido en la prohibición estatutaria, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial.

En la Comunidad de Oviedo, la actividad del alquiler de los pisos de uso turístico consiste en una actividad económica prestada por una sociedad mercantil con ánimo de lucro.

En los estatutos sociales concurre una prohibición estatutaria, conforme a la cual en las viviendas no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. Dado que la actividad desplegada tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, queda incluida en la prohibición estatutaria inscrita.