Boletín semanal
Boletín nº06 11/02/2025
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Desde el 3 de Abril de 2025 la Comunidad de Vecinos tiene que "prohibir" o "autorizar" los pisos turísticos
Antonio Millán, Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable - 18/12/2023 ACTUALIZADO 06/02/2025
Los pisos y viviendas de uso turístico llevan siendo objeto de polémica desde hace tiempo; y los últimos cambios legales devuelven esta cuestión al centro del debate público, al establecer que el ejercicio de la actividad de alojamiento turístico está condicionado a la previa aprobación expresa por parte de la comunidad de propietarios.
Pero, antes de analizar qué implica la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que lleva a cabo la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, tanto para las Comunidades de Propietarios como para los titulares de este tipo de viviendas, vamos a partir de cuál era la situación de la cuestión, para poner a nuestros suscriptores en antecedentes.
La jurisprudencia tradicional del Tribunal Supremo ha venido entendiendo que la interpretación de las limitaciones de uso de viviendas y locales establecidas en los Estatutos debía hacerse siempre con carácter restrictivo, pues supone limitar los derechos individuales de los propietarios, de tal forma que si no hacía exclusiva referencia a un determinado tipo de actividad, el propietario sí podía instalarla.
| Por ejemplo |
| Si los Estatutos lo que prohíben es la instalación en los pisos de consultorios médicos y de academias, cualquier propietario que así lo desee podrá instalar en su piso, por ejemplo, una oficina, o una peluquería, o un despacho profesional, etc. |
En numerosas ocasiones han tratado los tribunales de nuestro país asuntos de esta índole, pudiendo citar, a simple título enunciativo, las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Abril de 1997 y de 24 de Julio de 1992, así como la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de Febrero de 1989.
Y sobre otra cuestión polémica - el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes - podemos mencionar la Sentencia del TS Nº 370/2021, de 31/05/2021, en la que se señala que la prohibición de una actividad debe constar inscrita en los Estatutos de la Comunidad y éstos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad, sino carecerán de fuerza legal para obligar a futuros adquirentes de las fincas.
Precisamente por esa exigencia de que la prohibición de desarrollo de una determinada actividad en un piso o local debe estar reflejada en los estatutos comunitarios, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introdujo un apartado 12 en el Art. 17 Ley 49/1960, que rebaja las mayorías necesarias para adoptar un acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad consistente en la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, con fines de alojamiento turístico (letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
Esta misma mayoría se requiere para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
La adopción de este acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, no requerirá unanimidad, bastará con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Pero, estos acuerdos expresos no tienen efectos retroactivos.
Partiendo de ello, la Sala Civil del Tribunal Supremo, con las Sentencias Nº 1643/2023, de 27 de Noviembre, y Nº 1671/2023, de 29 de Noviembre, que se consolida en las STS 105/2024], de 30 de Enero, la STS 95/2024, de 29 de Enero, y la STS 90/2024, de 24 de Enero, abre una nueva vía para que las Comunidades puedan vetar en sus edificios las viviendas de uso turístico, matizando su doctrina de la interpretación restrictiva de las limitaciones establecidas en los Estatutos.
En los casos analizados por estas resoluciones, el Alto Tribunal avala que en la prohibición estatutaria de no realizar en las viviendas ninguna "actividad económica" puedan entenderse incluidos los pisos destinados al uso turístico.
Más allá de los casos concretos, la relevancia de la postura del Tribunal Supremo radica en la consideración del alquiler de viviendas para uso turístico como una actividad económica, lo que supone un aval al veto que las Comunidades realicen a los apartamentos turísticos apoyándose en prohibición más genérica de realizar actividades económicas.
Por tanto, en aquellas Comunidades en las que se encuentre prohibido el ejercicio de actividades económicas en las viviendas, puede entenderse que está prohibido el alquiler de viviendas para uso turístico, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo.
Esta no era, sin embargo, la única cuestión jurídica a resolver por el Tribunal Supremo en relación con la "prohibición" de los pisos turísticos en las comunidades de propietarios porque la redacción del apartado 12 del artículo 17 de la Ley, vigente hasta el 2 de Abril de 2025, daba a entender que la Comunidad "no podía prohibir" la instalación de pisos turísticos porque su literalidad habla de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad; y no de impedir su ejercicio.
El Tribunal Supremo, en Casación, ha determinado, en las STS 1232/2024 y STS 1233/2024, de 3 de Octubre, cómo debía interpretarse el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente hasta el 2 de Abril de 2025; y concluye que la norma sí permite "prohibir" la actividad de pisos turísticos en la Comunidad de Propietarios.
¿Y cuál es la situación desde el 3 de Abril de 2025?
Pues, desde el 3 de Abril de 2025, por de la reforma llevada a cabo por Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si no se obtiene dicho acuerdo o aprobación expresa, la comunidad puede requerir a quien realice la actividad la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales para tal fin.
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece ahora, de forma expresa, que el acuerdo comunitario puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad, zanjando, por previsión legal, las dudas que la redacción anterior a la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, suscitaba.
Se reitera en la norma que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos y, conforme a la Disposición adicional segunda de la LPH, aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad de alojamiento turístico, con anterioridad al 3 de Abril de 2025, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
