Boletín semanal
Boletín nº02 14/01/2025
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¿Tiene una vivienda en alquiler? Le contamos qué cambios trae el 2025 para los arrendamientos
Antonio Millán, Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable - 08/01/2024 ACTUALIZADO 13/01/2025
El inicio de año siempre trae cambios normativos en diversas materias y, desde la crisis por la pandemia del COVID-19, enlazando con la provocada por las Guerras de Ucrania y Palestina, los arrendamientos no son una excepción.
La realidad social y económica de los hogares, el crecimiento de precios y la insuficiencia de oferta asequible; y la existencia de situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda justifican que se adopten para 2025 determinadas medidas sobre arrendamientos.
Esas medidas se contienen, principalmente, en el Real Decreto-Ley 9/2024, de 23 de Diciembre, de medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social.
En este Comentario vamos a analizar qué aspectos debe tener en cuenta este 2025 si tiene una vivienda en alquiler, tanto si es arrendador como si es inquilino.
Limite a la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda
Se trata de una medida que fue adoptada, con carácter extraordinario, por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania; que ha sido prorrogada en varias ocasiones, la última por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que está vigente desde el 26 de Mayo de 2023; y que desde 2025 se convierte en definitiva.
No olvide que desde Marzo de 2022 hasta 31.12.2023 la limitación de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda fue del 2%; y que se elevó al 3% entre el
Ahora se ha publicado el índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, en cumplimiento de lo dispuesto en la Disposición adicional undécima de la Ley 29/1994.
Este índice, que se actualizará mensualmente, constituye el límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. Por tanto, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder de dicho índice que, por ejemplo, para los contratos que deban actualizarse en Enero de 2025, queda fijado en el 2,2%.
¿Cómo se aplica ahora este límite?
En un contrato de alquiler de vivienda, suscrito desde el 26 de Mayo de 2023 y sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia y contenga cláusula de actualización, se calculará el importe de la misma aplicando el mecanismo de actualización previsto (por ejemplo, aplicando el Índice de Garantía de Competitividad o el IPC).
Una vez se haya determinado el incremento consecuencia de la actualización anual de la renta, debe verificarse que el mismo no exceda del resultado de aplicar la variación porcentual correspondiente al índice de referencia a fecha de cada actualización (que es fijado mensualmente por el INE), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Y, si excede, se aplicará el incremento que corresponda al porcentaje del índice de referencia.
Por ejemplo, si la actualización de un contrato, en Enero de 2025, aplicando el criterio establecido en el contrato, es del 3,5% del importe de la renta, no podrá aplicarse dicho incremento, porque el Índice de referencia que opera como límite, para Enero de 2025, es el 2,2 %.
Esta medida
Procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
El Real Decreto-Ley 9/2024, de 23 de Diciembre, amplía hasta el 31 de diciembre de 2025 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos. Se trata de la suspensión de los desahucios y lanzamientos que se contempla en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; y que ha venido siendo prorrogada sucesivamente desde entonces.
Y, a partir del 31 de diciembre de 2025, por el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional que se encuentren suspendidos por aplicación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, cuando el demandante sea una gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de dicho demandante si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En entornos de mercado residencial tensionado puede darse esta consideración a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
Derecho del arrendador a la compensación por suspensión de los desahucios
En consonancia con la suspensión de los desahucios mencionada en el apartado anterior, se extiende hasta el 31 de enero de 2026 la posibilidad de solicitar la compensación por parte del arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
Así, los arrendadores afectados por la suspensión, tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
En el caso de los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que acrediten que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en que ésta se levante por el Tribunal o hasta 31 de diciembre de 2025.
No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2026, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.
