Boletín semanal
Boletín nº05 04/02/2025
COMENTARIOS
Nuevos avales del Estado al impago del alquiler: ¿Van a tener una aplicación práctica real?
Antonio Millán, Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable - 03/02/2025
Con la aprobación del Real Decreto-Ley 9/2024, de 23 de Diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, denominado como "Decreto Omnibus", en un comentario analizamos las medidas sobre arrendamientos a tener en cuenta en este 2025 si tiene una vivienda en alquiler, tanto si se es arrendador como si se es inquilino.
Sin embargo, y como es públicamente conocido, el Real Decreto-Ley 9/2024, dejó de estar vigente, con efectos de 23/01/2025, al no ser convalidado por el Congreso de los Diputados; lo que ha supuesto, tras las oportunas negociaciones, la aprobación del nuevo Real Decreto-Ley 1/2025, de 28 de enero, que, en lo que a arrendamientos se refiere, incluye una "novedad".
Nos referimos a la aprobación de una Línea de avales por cuenta del Estado para la cobertura en caso de impago en el alquiler de vivienda, que no estaba en el Real Decreto-Ley 9/2024, de 23 de Diciembre.
Más allá de la "publicidad" que se ha dado a esta "nueva medida", desde SuperContable nos planteamos cuál va a ser su aplicación práctica real, a tenor de la forma en la que se ha regulado la misma.
¿Cómo regula el Real Decreto-Ley 1/2025 esta línea de avales?
Según la norma, el Ministerio de Vivienda establecerá una línea de avales para cubrir los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables.
El aval garantizará el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, así como todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad, y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan.
La gestión será por las Comunidades y Ciudades Autónomas; y la financiación correrá por parte del Estado.
La obtención del aval está condicionada a que el inquilino cumpla, como mínimo, uno de los dos requisitos siguientes, tanto en el momento de suscripción del contrato de arrendamiento como del documento de compromiso del aval:
- Ser menor de treinta y cinco años.
- Tratarse de persona vulnerables de acuerdo con los criterios establecidos reglamentariamente.
Además, y para obtener el aval, el contrato se ajustará a los requisitos:
- Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler.
- Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones.
- Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.
Se concederá el aval siempre que se cumplan los requisitos anteriores en el momento de la suscripción del aval al alquiler.
¿Y por qué dudamos de la efectividad práctica real de estos avales?
Pues, en primer lugar, los requisitos establecidos, y que hemos explicado antes, dificultan la efectividad de la medida porque ampara a muy pocos supuestos.
Solo cubre a contratos celebrados con inquilino de menos de 35 años o que persona vulnerable, que la renta del alquiler que no supere el índice estatal de referencia al alquiler; y se exige que entre arrendador y arrendatario se suscriba el compromiso relativo al aval al alquiler.
Este último requisito se antoja especialmente complicado, sobre todo en los contratos en los que ya se ha incurrido en impago porque, en relaciones casero - inquilino ya tensas, lo más lógico es que el arrendatario no se muestre por la labor de suscribir ese compromiso de aval.
Pero esta no es la única razón que, a nuestro juicio, puede limitar la aplicación práctica real de esta garantía, porque, si se consigue firmar el compromiso de aval entre arrendador e inquilino, el pago al arrendador tampoco se va a hacer efectivo de una forma rápida desde que el inquilino deje de hacer frente a la renta.
La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas solo se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que el propietario recupere la posesión de la vivienda, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento, ya sea mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.
Ello significa que, antes de poder disponer del aval, el arrendador tiene que recuperar primero el uso de la vivienda y, como es conocido, si ello se produce a través de un procedimiento judicial, puede demorarse mucho en el tiempo. Además, y como ya sabemos, en determinados supuestos, el desahucio o el lanzamiento pueden incluso paralizarse hasta 31 de Diciembre de 2025.
En tercer lugar, porque se establece un plazo de hasta 6 meses para la aprobación del reglamento de desarrollo necesario; y, aunque será de aplicación respecto a los contratos vigentes a fecha 30/01/2025; su puesta en marcha no es, ni mucho menos, inmediata.
Y, como reflexión final, si el aval garantiza el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad, y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan, cabe la posibilidad de que se incentive el impago por parte de algunos inquilinos, pensando que el arrendador va a cobrar esas cantidades del Estado, propiciando un efecto inverso al que se pretende.
Permaneceremos atentos para ver cuál es, finalmente, el impacto práctico y real de esta medida.
