Asiento de compra de terrenos y bienes naturales para obtener rentas o plusvalías

Notas sobre la Compra de Terrenos para Obtención de Rentas.

    Esta cuenta (220) Inversiones en Terrenos y Bienes Naturales, resulta novedosa a partir de 2008 y recoge los terrenos y bienes naturales que la empresa no usa sino que adquiere para la obtención de rentas o plusvalías.

    Son inversiones cuyo destino NO es:

1. Ser usados en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.


2. Su venta en el curso ordinario de las operaciones.

    Luego generan ingresos independientemente de la actividad de la empresa.

    Se encuentra en el activo no corriente o fijo. Pero se han de separar los activos que se destinan a la actividad fabril y los que se dedican a la actividad productiva, facilitando la tarea al analizar el balance de la empresa porque se conoce cuáles son los activos afectos a la actividad.

    Como el objetivo es la obtención de rentas, se califican independientemente, según la Norma de Valoración 4ª del Plan General de Contabilidad Pyme, y sólo tiene efectos en su presentación separada en el balance, pero nunca en la valoración de dichas inversiones, que seguirán a precio de adquisición y no a valor razonable.

    El propio Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas, ha resuelto en su consulta nº 9 del BOICAC 74, la consideración y diferenciación entre "Inversión Inmobiliaria" e "Inmovilizado Material" en el caso de empresas que tienen entre sus actividades la adquisición de inmuebles para alquilarlos, habrán de imputarse como inversiones inmobiliarias. También se encuentra recogido este hecho en la consulta nº 5 del BOICAC 78.

    La clasificación de un inmovilizado como inversiones inmobiliarias puede poner de manifiesto problemas fiscales en cuanto a la afectación de los bienes inmuebles a la empresa y, por lo tanto, su posibilidad de generar deducciones por reinversiones y gastos deducibles.

    Formarán parte de su precio de adquisición o coste de producción además de todas aquellas instalaciones y elementos que tengan carácter de permanentes, las tasas inherentes a la construcción y los honorarios facultativos de proyecto y dirección de obra. es decir, el precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de funcionamiento, tales como:

1. Gastos directos e indirectos que se produzcan por la adquisición.


2. Descontando los descuentos y rebajas de toda clase.


3. Aranceles de importación.


4. Impuestos indirectos no recuperables de la Hacienda pública.


5. Costes de desmantelamiento, retiro y restauración.


6. Costes directos e indirectos hasta su puesta en condiciones de funcionamiento, incluida la ubicación para que pueda operar en las condiciones previstas.


7. Intereses si el inmovilizado tiene un periodo de puesta en funcionamiento superior a un año.


8. Serán considerados como mayor importe del inmovilizado todos los gastos hasta que el inmovilizado está en condiciones de funcionamiento.


9. Los gastos de urbanización del terreno teniendo como límite máximo el importe recuperable del terreno, tal y como señala la consulta nº 1 del BOICAC 96 de Diciembre de 2013.

    Reseñar una modificación importante, de acuerdo con la Norma de Valoración 2ª, también se permite incluir en el precio de adquisición, los gastos financieros girados por el proveedor o que correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, específica o genérica, directamente atribuible a la adquisición del terreno, siempre que se necesite un período de tiempo superior a un año para su puesta en condiciones de funcionamiento.



NOTA: De acuerdo con la consulta nº 9 de BOICAC nº 75 de Septiembre de 2008 el régimen transitorio previsto en el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad -disposición transitoria segunda, apartado  1 e)- permite la no aplicación retroactiva del criterio de capitalización de gastos financieros incluido en las normas de registro y valoración 2ª y 10ª, relativas al inmovilizado y existencias, respectivamente.



    La no aplicación retroactiva de estos criterios implica que:

1. No se corregirán los valores en el balance de apertura en relación con los gastos financieros devengados con anterioridad a la fecha de transición a los nuevos criterios.


2. Se deberán capitalizar los gastos financieros devengados a partir de la fecha de transición cuando el inmovilizado o la existencia necesiten un periodo de tiempo superior a un año, contado desde la fecha de transición, para estar en condiciones de uso o de ser vendida, respectivamente.


3. No se podrán capitalizar gastos financieros en inmovilizados o existencias que, desde la fecha de transición, necesiten un periodo de tiempo inferior a un año para estar en condiciones de uso o de ser vendidas, respectivamente (salvo que la empresa viniese capitalizando los gastos financieros en el marco del Plan General de Contabilidad de 1990 y el periodo de producción de los inmovilizados o las existencias supere el año desde su origen).

    Al mismo tiempo sería interesante visionar la consulta nº 3 de BOICAC nº 75 de Septiembre de 2008, en relación con la incorporación de estos mismos gastos financieros, pero en las problemáticas propias de las empresas inmobiliarias o constructoras. La consulta nº 3 de BOICAC nº 79 habla de la incorporación de gastos financieros al inmovilizado pero cuando a su vez los fondos han servido para obtener ingresos financieros mientras se aplican a la inversión.

220