INVERSIONES REALIZADAS SOBRE UN INMUEBLE ARRENDADO

Solución:

   Según las normas de valoración incluidas en el Plan General de Contabilidad, todos los gastos adicionales que se produzcan en el inmovilizado hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares, formarán parte de su precio de adquisición. También se permite la inclusión en el valor del inmovilizado de las inversiones y mejoras realizadas en los mismos en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre que sea posible conocer o estimar razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos, deban ser dados de baja del inventario.

   De esta manera no hay dudas en cuanto al proceder respecto de estas inversiones. El problema surge cuando los elementos de inmovilizado en los que invertimos para su mejora no son nuestros sino de un tercero. Es el caso de los locales arrendados. Las mejoras en inversiones realizadas en los mismos no pueden ser consideradas como mayor valor de los locales ya que no son nuestros pero, a su vez, tampoco sería correcto considerar como un gasto del ejercicio las inversiones en la mejora del local o en los elementos patrimoniales tales como ordenadores, instalaciones eléctricas, de comunicación, aire acondicionado... ya que estos prestarán servicio durante largo tiempo.

   Así la Consulta número 3 del BOICAC número 44/DICIEMBRE DE 2000, pone de manifiesto este hecho y establece criterios para proceden en estos casos, distinguiendo varias posibilidades:

   a) Inversiones que no se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como el mobiliario.

   b) Inversiones que se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como obras, pintura, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, etc.

   En el primer caso, las inversiones se activarán en el balance en función de la naturaleza o destino de tales inversiones, siguiendo las instrucciones contenidas en el PGC y el Código de Comercio.

   En el segundo caso también se considerarán gastos del ejercicio en función de su naturaleza, incluso si se trata de inversiones realizadas por el inicio de una actividad, las cuales anteriormente, con el plan antiguo, podían activarse como "gastos de primer establecimiento" y ser amortizadas en un plazo no superior a cinco años, a no ser que que la duración de dicha actividad fuese inferior.

   Sin embargo, la consulta indica que para mantener intacto el objetivo de la imagen fiel, estos gastos pueden ser activados como inmovilizado intangible en determinados casos.

   En este sentido, y trayendo a colación lo establecido en las normas contables específicas para entidades deportivas en donde se establece que los importes destinados a realizar "inversiones" sobre terrenos o instalaciones "alquilados, obtenidos por concesiones administrativas o cualquier otro tipo de cesión contractual", se pueden activar como activos intangibles, de forma que su amortización se realizará atendiendo a la vida del contrato, o la del elemento patrimonial correspondiente si fuese menor.

   Así, cuando la inversión en los locales arrendados, esté motivada por la intención de obtener beneficios suficientes con los que cubrir su cuantía, se pueden activar como un inmovilizado intangible y amortizarlos durante su vida útil o por el período de duración del contrato si ésta es menor.

   Según indica la consulta indicada, hay que diferenciar entre los bienes que quedan integrados en el local, de aquellos que son separables del mismo.

   Esta "justificación histórica utilizada" se ha visto reflejada en el "nuevo" Plan General Contable para Pymes (aprobado por RD 1515/2007), cuando en su NRV 3.ª (Normas Particulares sobre el Inmovilizado Material), apartado h), establece:



   En este sentido, podemos ver que tanto el mobiliario (estanterías y mesas) como la ornamentación (cuadros, espejos, cortinas,..) pueden ser activados como inmovilizado material, en la cuenta 216 "mobiliario".

   Los equipos informáticos tienen su cuenta específica en la 217 "equipos para procesos de información".

   Los gastos en los bienes que se integran en el local, como la instalación eléctrica, de aire acondicionado, la pintura y el suelo se podrán considerar también como inmovilizado material, y recogerlas con las correspondientes cuentas existentes a tal fin o sugerimos crear una cuenta personalizada que deje constancia de su naturaleza, como podría ser "inversiones en inmuebles arrendados".

   La contabilización en este caso sería:

• Por los gastos en mobiliario y en los ordenadores, a 01.09.20X0:

• Por los gastos en las obras de electricidad, aire y suelo:

   
   Respecto a su amortización, se realizará en función de su vida útil, sin que pueda exceder del período de duración del contrato del local. En este caso la vida útil se estima en 10 años para todos los activos relacionados, y el contrato tiene una duración mínima de 20 años. En el caso de bienes "no separables" del inmueble arrendado, tendríamos que ver si la duración del contrato es menor a su vida útil, eligiendo en este supuesto caso, como vida útil la duración del contrato de arrendamiento.

    En el caso referido, el período de amortización será 10 años y los asientos a realizar a 31.12.20X0 los siguientes:



    Es aconsejable ver el desarrollo de las Normas de Registro y Valoración del Inmovilizado material, que hace la Resolución de 1 de marzo de 2013 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.