Consulta número 649 Fecha: 28 de julio de 1993
Órgano: Dirección General de Coordinación con las Agencias Territoriales

NORMATIVA:
LEY 39/1988: Arts. 79.1, 80.1 y 86.1.
R.D. LEG. 1175/1990:


INSTRUCCIÓN:
Reglas 5ª.2.B).f) y 14ª.1 E).

TARIFAS:
Epígrafe 833.2 de la Sección 1ª



Compraventa de inmuebles usados: régimen de tributación.




    El consultante proyecta iniciar la actividad de compra y venta de inmuebles usados por todo el territorio nacional y desea saber el régimen de tributación de dicha actividad.




    1º. La actividad consistente en la compra y venta de inmuebles constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas, lo cual se desprende de los términos en que aparece formulado este elemento esencial del tributo en el artículo 79 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, precepto según el cual queda sujeto al impuesto el "mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas".

    A ello debe añadirse que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 80.1 de la citada Ley 39/1988, "se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios". Es evidente, en todo caso, que la compra y venta de inmuebles supone una ordenación por cuenta propia de recursos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de servicios.

    Por todo ello, la actividad de compra y venta de inmuebles queda sujeta al Impuesto sobre Actividades Económicas a partir del 1 de enero de 1992, estando matriculada en el Epígrafe 833.2 (creado por el artículo  78.1.13º de la Ley 31/1991, de 20 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 1992) de la Sección 1ª  de las Tarifas del referido impuesto, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, que comprende, según Nota a dicho Epígrafe, la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas.

    2º. En cuanto a los elementos tributarios que deben ser declarados y la forma de cuantificarlos, el Epígrafe 833.2  tiene asignada una cuota municipal que a su vez comprende una cuota fija de 180,30 euros y, además por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido: 1,803036 euros en poblaciones de 100.000 o más habitantes y 1,30 euros, en las restantes, y estableciéndose en las Notas Comunes al Grupo 833 lo siguiente:

    "1ª. La parte fija de la cuota de ambos Epígrafes se exigirá, en todo caso, con independencia de la venta o no de terrenos o edificaciones. A su vez, la parte de cuota por m²  se exigirá al formalizarse las enajenaciones, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, estando obligado el sujeto pasivo a presentar en la Administración Tributaria competente dentro del primer mes de cada año natural declaración de variación de los m² edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año inmediato anterior, sin que sea necesario presentar declaraciones cuando no se hayan efectuado ventas. En el supuesto de cese en el ejercicio de la actividad antes del 1 de enero, la declaración de los m²  edificados o a edificar, urbanizados o a urbanizar, cuyas enajenaciones hayan tenido lugar durante el año en el que se produce el cese deberá presentarse conjuntamente con la declaración de baja.

    2ª. Cuando las actividades clasificadas en este Grupo tengan por objeto inmuebles sujetos a la legislación de viviendas de protección oficial, la parte de la cuota correspondiente a cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido será el 50 por 100 de la que corresponda.

    3º. Las cuotas de este Grupo son independientes de las que puedan corresponder por la actividad de construcción".

    En cuanto al elemento tributario "superficie de los locales", la Regla 6ª.1.h) de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobada por el citado Real Decreto Legislativo  1175/1990, de 28 de septiembre, delimita el concepto de local, estableciendo, a este respecto, que no tienen la consideración de local los bienes inmuebles objeto de la actividad de venta ni las oficinas de información instaladas en los bienes inmuebles objeto de promoción inmobiliaria.

    En consecuencia, su superficie no se computará a efectos de lo previsto para el elemento tributario superficie de los locales en la Regla 14ª.1.F) de la Instrucción.

    3. Por lo que se refiere a la determinación del lugar de realización, a efectos del impuesto de la referida actividad de promoción inmobiliaria, el párrafo segundo de la Regla  5ª.2.B.f) establece que:

    "Tratándose de actividad de alquiler o venta de bienes inmuebles, el lugar de realización de aquélla será el término municipal en el que radiquen los bienes objeto de la misma".

    Por tanto, el consultante deberá satisfacer tantas cuotas como municipios en los que radiquen los inmuebles objeto de su actividad.

    4º. Como consecuencia de lo anteriormente expuesto resulta que la Administración Tributaria competente para la recepción de las declaraciones que correspondan por el ejercicio de la actividad será la Administración de Hacienda, o en su defecto, la Delegación de Hacienda cuya demarcación territorial corresponda al lugar de realización de la actividad en los términos en que éste queda definido en la Instrucción del impuesto y que ya han sido indicados en el punto 3º de la presente contestación.