Exención ganancia derivada de transmisión vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años.

    Con motivo de paliar de alguna manera las necesidades que puedan tener las personas mayores, el artículo 33.4-b) de la Ley 35/2006 del IRPF, considera exentas las ganancias que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

    De esta manera, independientemente del motivo de la venta y el destino de los fondos obtenidos, las ganancias que pudieran producirse en la transacción estarán exentas de tributación en el impuesto.

Concepto de vivienda habitual

    El concepto de vivienda habitual se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que podemos extractar en:

1. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
   
   No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.


2. Debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.


3. Se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Diversa casuística relacionada con esta exención

    Para una mayor profusión sobre el tema, consideramos interesante analizar varias situaciones particulares que se pueden dar y cuya interpretación puede arrojar dudas:

1. Venta/donación de la totalidad de la nuda propiedad, manteniendo el contribuyente el usufructo: En este caso, el/los contribuyentes mayores de 65 años SÍ podrán aplicar la exención sobre la ganancia obtenida, siempre y cuando mantengan el usufructo de la vivienda y cumplan los requisitos mencionados anteriormente, con base en la consulta vinculante de la DGT V1004-19 de 8 de mayo de 2021.


2. Obligación o no de presentar declaración por ganancia exenta: En el caso de que el contribuyente que se pueda acoger a la exención aquí expuesta, no tenga obligación de presentar declaración por el IRPF, el hecho de aplicar dicha exención no va a propiciar el tener que presentar ésta, con base en la consulta vinculante de la DGT V2742-19 de 11 de Abril de 2023.


3. Venta/donación de vivienda no teniendo el 100% de la nuda propiedad de ésta: El contribuyente mayor de 65 años que teniendo el 100% del usufructo, no tenga el 100% de la nuda propiedad, podrá aplicar esta exención sobre la parte proporcional de la vivienda de la que sea titular de la nuda propiedad, con base en la consulta vinculante de la DGT V2115-18 del 17 de julio de 2018.
   
   Situación típica sería el caso de una vivienda donde existe una parte heredada por los hijos de un cónyuge fallecido, y donde el otro cónyuge conserva su parte de la nuda propiedad y el total del usufructo. Ante la venta de la vivienda, sólo podrá aplicar la exención el cónyuge (si es mayor de 65 años) y únicamente por el porcentaje del que sea titular de la nuda propiedad.


4. Venta/donación de una vivienda donde una o varias personas ostentan el 100% de la nuda propiedad y otra/otras personas (distintas de las anteriores) ostentan el usufructo: Debido a que en este caso el pleno dominio de una vivienda se encuentra "desmembrado" entre nudo propietario y usufructuario (son personas distintas), no se podrá aplicar la exención ninguno de ellos, según se desprende de la consulta de la DGT V0079-17 del 19 de Enero de 2017.


5. Situación donde uno de los titulares de la vivienda es de edad menor o igual de 65 años y el otro es mayor: En este caso solo podrá aplicar la exención el titular que sea mayor de 65 años y únicamente por la ganancia obtenida en proporción a su titularidad, según se desprende de la consulta vinculante de la DGT V2115-18 mencionada en el punto c.

Comentarios

Rentas exentas y no sujetas en el IRPF.
Exención por reinversión en rentas vitalicias de elementos patrimoniales por mayores de 65 años.

Legislación

-Artículo 33 LIRPF. Concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales.
-Artículo 42 RIRPF. Exención por reinversión en rentas vitalicias.
-Artículo 41 bis RIRPF. Concepto de vivienda habitual.

Jurisprudencia

Consulta Vinculante V3124-23. Requisitos exención por transmisión de vivenda habitual por mayores de 65 años.
Consulta Vinculante V0201-23. Exención ganancia patrimonial por reinversión rentas vitalicias, mayores de 65 años.
Consulta Vinculante V0561-22. Aportación de vivienda habitual a sociedad.
Consulta Vinculante V2742-19. No presentación declaración por exención en venta si no tiene obligación de hacerla.
Consulta Vinculante V1004-19. Exención ganancia de venta si vende la nuda propiedad, manteniendo el usufructo.
Consulta Vinculante V2115-18. Exención por venta vivienda, con titularidad compartida.
Consulta Vinculante V0079-17. No aplicación exención si nuda propiedad y usufructo son de personas distintas.