Exención por Reinversión en Vivienda Habitual.

    Esta exención tiene como finalidad no perjudicar a la persona que vende su casa para comprarse otra en la que va a vivir (cambia una vivienda habitual por otra).

    Así, de acuerdo con el artículo 38.1 de la LIRPF y artículo 41 del RIRPF, está exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que la reinversión del importe obtenido se invierta en la adquisición de otra vivienda, en el mismo ejercicio en que se obtiene la ganancia patrimonial, en los dos anteriores o en los dos siguientes.

    Vivienda habitual será aquella en la que resida o vaya a residir, al menos, tres años consecutivos.

Obligación de ostentar la titularidad de pleno dominio de la vivienda vendida y adquirida.

    La DGT, nos muestra en su consulta vinculante V0487-24, contestando a un contribuyente que vende su anterior vivienda habitual y el importe obtenido en la venta lo reinvierte en reformar una vivienda cuya titularidad pertenece a un familiar que va a donar esa vivienda a su favor, con la finalidad de que constituya su nueva vivienda habitual, que para poder aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual, el contribuyente debe ostentar la titularidad del pleno dominio, o de al menos una parte del mismo, tanto en la vivienda transmitida como en la vivienda adquirida.

¿Qué pasa si no cumplo el plazo de reinversión de dos años?

    Nos podemos encontrar en la situación de que, por unas cosas u otras, vendamos la casa y no nos hayan entregado la nueva vivienda pasado el plazo de reinversión de dos años. Sin embargo, el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), deja bien claro que para que la ganancia patrimonial obtenida en la trasmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de la venta.



   A este respecto el TEAC establece que para la aplicación de la exención por reinversión, la adquisición de la nueva vivienda habitual debe entenderse como adquisición jurídica (siendo asimilable a la adquisición únicamente la rehabilitación de la vivienda pues así lo contempla la norma), no siendo asimilables otras situaciones como la construcción y la ampliación; hecho que diferencia la exención por reinversión de la deducción por vivienda habitual en la cuota del impuesto, donde si recordamos la normativa de IRPF preveía específicamente para la construcción, el plazo de cuatro años para su finalización desde el inicio de la inversión.

    Para esta adquisición jurídica, se apoya el Tribunal, es necesario que se produzca la entrega material del bien en cualquiera de las formas admitidas en derecho, para traducirlo a un lenguaje coloquial y permitiéndonos alguna licencia hablaríamos de lo que vulgarmente se conoce como "entrega de llaves".

    Pues bien esto ha sido así, hasta que el Tribunal Supremo ha venido a "enmendar la plana" al TEAC con la Sentencia STS 663/2021, resolución Nº 211/2021 del 17 de Febrero, donde resuelve:



    Para el Tribunal Supremo, y le emplazamos a una lectura en detalle de esta problemática sí se podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual cuando, con independencia de si se ha producido la entrega física, se haya efectuado el desembolso de las cantidades obtenidas en la venta en el plazo límite de los dos años referidos anteriormente.

Aplicación de la exención por cónyuge separado o divorciado sin convivencia en la vivienda

    La STS 553/2023 fijó jurisprudencia sobre cuáles han de ser los requisitos para disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual en caso de cónyuges separados o divorciados cuando uno de ellos habita dicha vivienda y el otro no.

Incumplimiento de la reinversión comprometida por causa de fallecimiento.

    Cuando fallece un contribuyente sin haber adquirido la que va a constituir su nueva vivienda habitual, habiendo optado por acogerse a la exención por reinversión y comprometido a reinvertir el importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual en la adquisición de una nueva, no puede considerarse que incumpla el requisito de reinversión dentro del plazo de dos años al que se había comprometido.

    Así lo entiende la Dirección General de Tributos -DGT- en su consulta vinculante V2611-23, de 27 de septiembre de 2023, cuando concluye:



    Concretamente, la situación planteada en la consulta vinculante V2611-23, resulta de un matrimonio que transmite su vivienda habitual, con la intención de reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años a contar desde dicha transmisión, aunque uno de los cónyuges manifiesta que ha procedido a la compra de su nueva vivienda habitual reinvirtiendo la totalidad del importe obtenido por la transmisión de lo que fue su vivienda habitual anterior, el otro (el marido) fallece sin que se haya materializado la inversión por su parte; es decir, fallece con anterioridad a la adquisición de la nueva vivienda habitual.

Comentarios

La reforma de un inmueble que voy a adquirir a un familiar no permite aplicar la exención por reinversión.
Rentas exentas y no sujetas en el IRPF.
Aplicación exención por reinversión en vivienda habitual sin convivencia en ella por cónyuge separado/divorciado.
Aplicación de la Exención por Reinversión en Vivienda Habitual cuando no ha sido entregada en dos años.
Exención por reinversión en vivienda habitual: residir en precario no computa dentro del plazo de 3 años.
Modificación del plazo por la COVID-19 para la exención por reinversión en vivienda habitual.

Jurisprudencia

Consulta Vinculante V0487-24. Inaplicabilidad de la exención por reforma de inmueble de un familiar.
Consulta vinculante V2611-23. Fallecimiento antes de haber realizado reinversión comprometida.
Consulta vinculante V2421-23. Cómputo de amortizaciones de inmueble para determinar valor adquisición.
Consulta vinculante V1272-23. Tiempo en el que no residir en la vivienda habitual le hace perder esa condición.
Resolución TEAC 06133/2022. Exención por reinversión en vivienda habitual cuando se ocupa en precario.
STS 553/2023. Aplicación exención por reinversión en vivienda habitual por cónyuge separado que no reside en ella.
Consulta Vinculante V0271-23. Exención por reinversión en vivienda habitual cuando la vivienda ha de construirse.
Consulta Vinculante V0546-22. Consideración de local como vivienda habitual a efectos de reinversión.
Consulta Vinculante V0576-21. Plazo exención por reinversión en vivienda habitual nuevo estado alarma.
STS 663/2021. Resolución 211/2021. Cumplimiento plazo dos años reinversión vivienda habitual.
STS 3049/2020. Deducción reinversión ganancia patrimonial vivienda habitual financiación ajena.
Consulta Vinculante V2535-20. Consideración vivientda venta por pérdida empleo antes plazo establecido.
Consulta Vinculante V2272-20. Despido como circunstancia necesaria cambio trabajo para exención.
Consulta Vinculante V2114-20. Efecto estado alarma sobre plazo 2 años para la exención.
Consulta Vinculante V1893-20. Plazo exención por reinversión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V1266-20. Afectación estado alarma al plazo de exención reinversión vivienda.
Consulta Vinculante V1118-20. Plazo exención ganancias por transmisión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V1117-20. Ampliación plazo exención por reinversión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V1115-20. Ampliación plazo exención por reinversión vivienda habitual COVID19.
Consulta Vinculante V0120-20. Exención tras venta para adquirir vivienda habitual con 50% propiedad.
Consulta Vinculante V0008-20. Transmisión anterior vivienda para cancelar parcialmente hipoteca vivienda acutal.
Consulta Vinculante V3160-18. Exención por reinversión en vivienda habitual adquirida en otro país.
Consulta Vinculante V0111-18. Exención por reinversión de ganancia obtenida por venta de inmueble.
Consulta Vinculante V3294-17. Exención por reinversión por cambio de residencia habitual.
Consulta Vinculante V1807-12. Exención por reinversión cuando se entrega pasados dos años de plazo.
Consulta Vinculante V1198-09. Compra de solar para posterior construcción de vivienda habitual.
Resolución Nº 6371/2015. Exención por reinversión si el pago de la vivienda se hace dentro del plazo de dos años pero la entrega de la vivienda se hace fuera de plazo.

Legislación

Art. 38 Ley 35/2006 IRPF. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión
Art. 41 RD 439/2007 RIRPF. Exención reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva creación