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Retención y modelos que se deben rellenar por la compra de inmuebles a No Residentes sin Establecimiento Permanente.

RETENCIÓN Y MODELOS POR LA COMPRA DE INMUEBLES A NO RESIDENTES SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE.

Por norma general será el comprador el que deba retener e ingresar en la AEAT dicha retención. Ahora bien, NO será así en todos los casos ya que si usted es el comprador y el vendedor resulta ser un No residente, podrá no estar obligado cuando:

El transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto sobre Sociedades (IS) mediante certificación expedida por el órgano competente de la Agencia Tributaria.

Los inmuebles se aporten en la constitución o aumento de capital de sociedades residentes en territorio español.

De acuerdo con el apartado 2 del artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR):

Recuerde que:

Por el inmueble con varios titulares (Residentes y No Residentes) la retención se practicará sobre la parte de contraprestación que corresponda a la participación de los No Residentes

"...Tratándose de transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquiriente estará obligado a retener e ingresar el 3% o efectuar el ingreso a cuenta correspondiente, de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente a aquéllos..."

El comprador obligado a retener o realizar el ingreso a cuenta deberá presentar el Modelo 211 de la AEAT de "Retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente" en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión.

También deberá presentar el "ejemplar para el transmitente no residente" del Modelo 211 una vez efectuado el ingreso que se utilizará a efectos de justificar el pago a cuenta cuando presente una autoliquidación por la renta derivada de la transmisión sirviendo el ejemplar para el adquiriente como justificante del ingreso efectuado.

En caso de que la retención o ingreso a cuenta NO se hubiese ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe MENOR entre:

Retención a hacer frente.

Impuesto correspondiente.

En este caso, el registrador de la propiedad hará constar la afección del inmueble al pago y la cantidad de que corresponda la finca. Dicha nota se cancelará por caducidad o mediante presentación de carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción de la deuda.

Por la parte vendedora se deberá cumplimentar el Modelo 210 e ingresar el impuesto definitivo en el plazo de tres meses contados a partir del mes siguiente a la fecha de transmisión (independientemente del resultado de la autoliquidación).

En el caso de que el resultado de la transmisión arroje pérdidas deberá presentar la autoliquidación para ejercer el derecho a la devolución de la retención que hubiese sido practicada.

Por su parte en caso de que el inmueble que se transmite tenga titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges son no residentes se podrá realizar una única autoliquidación.

En el caso de que se transmitan varias propiedades anexas a una (p.e: vivienda, garaje y trastero), independientemente de si están agrupadas en una misma referencia catastral o cada una tiene la suya, según Resolución 05607/2020, de 24 de julio de 2023, del Tribunal Económico Administrativo Central -TEAC-, se deberá presentar una autoliquidación del IRNR, modelo 210, por cada uno de los inmuebles trasnmitidos.

A continuación tenemos un EJEMPLO de transmisión de bien inmueble cuyo vendedor es No Residente sin establecimiento permanente y cómo cumplimentar los Modelos 210 y 211 por esa operación.

Ejemplo

    Don "RCR", español y residente en territorio nacional ha adquirido un inmueble en la costa valenciana por un valor de 482.000 Euros. Este inmueble era propiedad de tres hermanos italianos de los cuales solo uno es residente en territorio nacional.

    El inmueble fue adquirido por 315.000 Euros en el año 2016 y su fin fue el de uso y disfrute personal, no habiéndose dedicado a alquiler turístico ni ninguna otra actividad. Los gastos notariales y de gestión supusieron 25.000 Euros, y no ha sido reparado ni reformado durante este tiempo.

    Los porcentajes de participación del inmueble serían de: A: 34%, B: 33%, C: 33% siendo estos dos últimos no residentes y sin establecimiento permanente en el territorio nacional.

Solución

COMPRADOR

    Como hemos podido ver en el presente comentario, será el comprador el que deberá retener por la transmisión de inmuebles con no residentes sin establecimiento permanente un 3 por ciento del importe de transmisión de la parte correspondiente a los "transmitentes" NO residentes. Para ello, D. RCR deberá calcular el porcentaje (%) de participación del inmueble correspondiente a dicha parte:

    33% (B) + 33% (C) = 66%

y liquidar y presentar el modelo 211 de la AEAT.

    Así, obtendrá el importe de la transmisión correspondiente a la parte de los no residentes, que resultará de multiplicar el valor de transmisión por el porcentaje participado: 66% x 482.000 = 318.120 Euros.

Retención aplicada por la adquisición del inmueble = 3% x 318.120 = 9.543,60 Euros

Esta sería la liquidación del Modelo 211 que debería presentar el adquiriente de la vivienda:

VENDEDORES

Por su parte cada vendedor deberá presentar un modelo 210 individualizado en el que se reflejarán las cantidades prorrateadas según el porcentaje de participación que le corresponda a cada uno de ellos, es decir, un 33% para cada uno de los no residentes.

Valor de transmisión: 33% x 482.000 = 159.060 Euros.
Coste de adquisición: 33% x 340.000 (315.000 + 25.000) = 112.200 Euros.
GANANCIA NETA POR CONTRIBUYENTE: 46.860 Euros.

    Dicha ganancia se corresponde con la Base Imponible del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, al que, por la ganancia por venta de inmuebles, le corresponde un tipo de gravamen del 19%.

    Por otra parte debemos incluir en el Modelo 210 la cantidad retenida al comprador que le corresponde a cada uno de los no residentes, que en este caso al tener el mismo porcentaje de participación será el mismo importe para ambos:

B = 9.543,60 x 50% = 4.771,80 Euros

C = 9.543,60 x 50% = 4.771,80 Euros

Esta sería la liquidación del Modelo 210 que cada uno de los No Residentes debería cumplimentar por la venta del inmueble:

Mod210

Comentarios

Gravamen especial de Bienes Inmuebles de entidades No Residentes.
Ejemplo de cumplimentación de los Modelos 210 y 211

Jurisprudencia

Resolución TEAC 05607/2020. Autoliquidación correcta por venta de vivienda, garaje y trastero de un no residente.

Legislación

Art. 25 Ley 5/2004 TRLIRNR. Cuota Tributaria.
Art. 45 Ley 5/2004 TRLIRNR. Devengo y declaración.
Art. 14 RD 1776/2004 LIRNR. Retención o ingreso a cuenta en la adquisición de bienes inmuebles.
Art. 20 RD 1776/2004 LIRNR. Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes.

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