Consulta número 351 Fecha: 15 de julio de 1992
Órgano: Dirección General de Coordinación con las Agencias Territoriales

NORMATIVA:
LEY 39/1988: Arts. 79, 80.1, 86.1, Base 1ª. 90.2 y 91.2.
R.D. LEG. 1175/1990:


INSTRUCCIÓN:
Reglas 3ª.2, 14ª.2 y 15ª.1.

TARIFAS:
Grupos 861.1 y 861.2, ambos de la Sección 1ª.



Alquiler de casas de renta antigua: sujeción al impuesto y oscilaciones en el elemento tributario. Valor catastral.




    La Entidad consultante, dedicada a la compra de casas de rentas antiguas para su posterior venta a los inquilinos, desea saber si está obligada al pago del Impuesto sobre Actividades Económicas por el arrendamiento de los referidos inmuebles que se origina como consecuencia del período de tiempo que transcurre desde que se adquieren los mismos, encontrándose éstos alquilados, hasta su venta a los arrendatarios.




    En relación con la cuestión planteada, cabe afirmar que el alquiler de bienes inmuebles constituye el hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas, lo cual se desprende de los términos en los que aparece formulado este elemento esencial del tributo en el artículo 79 de la Ley  39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, precepto según el cual queda sujeto al impuesto el  "mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales y artísticas".

    A ello debe añadirse que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 80.1 de la citada Ley 39/1988, "se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial..., cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios". Es evidente, en todo caso, que el alquiler de bienes inmuebles supone una ordenación por cuenta propia de los recursos con la finalidad de intervenir en la distribución de servicios.

    Finalmente, y a mayor abundamiento, la actividad de referencia ha sido expresamente clasificada en la Agrupación  86 de la Sección 1ª de las Tarifas del impuesto, aprobadas junto con la Instrucción para la aplicación de las mismas por Real Decreto Legislativo 1175/ 1990, de 28 de septiembre, y teniendo en cuenta que la Regla 3ª.2 de la referida Instrucción determina que son actividades empresariales a efectos de este impuesto, las mineras, industriales y de servicios clasificadas en la Sección 1ª de las Tarifas, resulta que cuando una actividad esté incluida en dicha Sección tendrá la consideración de empresarial, salvo en el caso de que las notas de las rúbricas correspondientes condicionen dicha actividad a la concurrencia de determinadas circunstancias y éstas no se produzcan. Como sea que en ningún caso las notas de los Epígrafes 861.1 y 861.2 realizan tal condicionamiento, debe concluirse que la actividad de alquiler de inmuebles urbanos, cualquiera que sea la forma en que se realice, el destino de los inmuebles y el plazo de duración del alquiler, constituye, a los efectos del Impuesto sobre Actividades Económicas, una actividad empresarial, y por ende, sujeta al mismo, en los términos previstos en los Epígrafes mencionados.

    A efectos del cálculo de la cuota correspondiente a la citada actividad, la Entidad consultante deberá satisfacer:

    - Una sola cuota por la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a vivienda, sitas en el mismo término municipal, acumulando, a tal fin, los valores catastrales correspondientes a todos ellos.

- Una sola cuota por la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados a locales industriales y otros alquileres, sitos en el mismo término municipal, acumulando, a tal fin, los valores catastrales correspondientes a todos ellos.

    En el caso de que la cuota resultante fuese inferior a  601,01 euros y por ello, conforme a las notas adjuntas a los Epígrafes antes aludidos, los sujetos pasivos se encontrasen en situación de tributar por "cuota cero", por aplicación de la Regla 15ª.1 de la Instrucción, éstos no satisfarían cuota alguna ni estarían obligados a formular declaración alguna por el impuesto.

    Como quiera que, dada la naturaleza de la actividad, la cuantía total de los valores catastrales a considerar de los inmuebles arrendados puede sufrir variaciones a lo largo del ejercicio, debe tenerse presente a este respecto que los elementos tributarios a tener en cuenta serán los que existan en el momento del devengo del impuesto, tal como preceptúa la Base Primera del artículo 86.1 de la Ley 39/1988. Así, los valores catastrales a considerar a la hora de cuantificar la cuota del impuesto serán los correspondientes a los inmuebles que el primer día del período impositivo estén en régimen de alquiler (art. 90.2 Ley 39/1988).

    Asimismo, la Regla 14ª.2 de la Instrucción establece que  "las oscilaciones en más o en menos no superiores al 20 por  100 de los elementos tributarios, no alterarán la cuantía de las cuotas por las que se venga tributando. Cuando las oscilaciones de referencia fuesen superiores al porcentaje indicado, las mismas tendrán la consideración de variaciones a efectos de la dispuesto en el párrafo segundo del artículo  91.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, precepto éste que hace referencia a la obligación de declarar las alteraciones económicas", jurídicas o físicas, que se produzcan en el ejercicio de la actividad y que tengan trascendencia a efectos del impuesto, surtiendo efecto dichas variaciones en el período impositivo siguiente a aquél en que se produzcan.

    Finalmente, conviene advertir que si la suma de los valores catastrales de los inmuebles objeto de alquiler experimenta una reducción inferior al 20 por 100, la aludida Regla 14ª.2 no impide al sujeto pasivo declarar tal oscilación para conseguir una reducción en su cuota.