Consulta número: V2506-23 - Fecha: 19/09/2023
Órgano: SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas

NORMATIVA:

    LIRPF Ley 35/2006 arts 8-3, 33-2

    LIS Ley 27/2014 art. 6

    LITPAJD RD Leg. 1/1993 arts. 7, 31-2

    LIVA Ley 37/1992 arts. 4-Uno, 5-Uno a) y d), 8-DOs-2º, 84

    TRLRHL RD Leg. 2/2004 arts. 104-1 y 2, 106


    Las entidades consultantes A y B son propietarias al 50% en pro indiviso de dos fincas urbanas desde 2001.

    Las parcelas son indivisibles al no estar urbanísticamente permitida la segregación o división de las parcelas en otras menores.

    Ambas entidades tienen previsto disolver el condominio de forma que cada una de las entidades adquiera la plena propiedad de cada una de las parcelas (terreno urbano) compensando a la otra con un pago en efectivo.


    Tributación de la operación planteada en el Impuesto sobre Sociedades, en el Impuesto sobre el Valor Añadido, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana tanto en el supuesto de estar los terrenos afectos a la actividad como en el caso de que no estén afectos.


    IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES

    El artículo 6 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) establece lo siguiente:



    Por tanto, la comunidad de bienes objeto de consulta, se rige como entidad en atribución de rentas conforme al régimen especial regulado en la Sección 2ª del Título X de la LIRPF.

    El artículo 33.2 de la LIRPF dispone lo siguiente:

     "2. Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

     (_.)  c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros".


    A su vez, la valoración fiscal de los elementos patrimoniales adjudicados en la operación descrita tendrá en su conjunto la misma valoración que tenía su parte alícuota en la comunidad de bienes, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la cuota de titularidad, pues de lo contrario, de existir un exceso o defecto de adjudicación, tal exceso o defecto sí determinaría la obtención de una renta, positiva o negativa, en sede de la consultante, la cual formaría parte de la base imponible del ejercicio en el que se llevase a cabo la citada adjudicación. El exceso o defecto adjudicado se valorará por su valor de mercado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 17.4.a) de la LIS.

    IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

    De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".

    El artículo 5.Uno.a) de la misma Ley señala que se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de dicho precepto como "las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios". En particular, continúa dicho precepto, "tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas".

    Por su parte el apartado uno, letra d), del artículo 5 de esta misma Ley expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

    A las comunidades de bienes hace expresa referencia el artículo 84 de la Ley del Impuesto, en cuyo apartado tres señala lo siguiente:

     "Tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto".

    El artículo 392 del Código Civil, al tratar de las comunidades de bienes, señala que "hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

    Por tanto, siempre que haya indivisión en la propiedad también existirá una comunidad de bienes compuesta por los propietarios. Y esto sucede así por imperativo legal, tal y como se establece en el Código Civil, por lo que la voluntad de las partes de constituir o no dicha comunidad resulta irrelevante a estos efectos.

    No obstante, para que la comunidad de bienes sea sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido es necesario que la comunidad tenga la condición de empresario o profesional y actúe en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a efectos del impuesto.

    La consideración como sujeto pasivo del Impuesto de la comunidad de bienes a que se refiere la consulta requiere que las operaciones que han de efectuarse se puedan entender referidas a una actividad empresarial o profesional ejercida por ella y no por sus miembros. Para ello, sería necesario que las operaciones, y el riesgo o ventura que de ellas derive, se refiriese a la citada comunidad de forma indiferenciada y no a sus miembros o componentes, así como que la normativa sustantiva de la actividad por desarrollar sea tal que permita su ejercicio a través de una entidad con esta configuración.

    En caso de que las operaciones se refieran a los miembros o componentes de la entidad, de manera que sean éstos, y no la entidad, los que asuman las consecuencias empresariales de las mismas, no se podrá considerar a efectos del Impuesto la existencia de una entidad que, por sí misma y con independencia de sus miembros, tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto.

    En caso contrario, es decir, si hay una ordenación conjunta de medios y una asunción igualmente conjunta del riesgo y ventura de las operaciones, deberá considerarse que la entidad de que se trate, sociedad civil o comunidad de bienes, tiene la condición de sujeto pasivo del tributo.

    De la información contenida en el escrito de consulta, no se puede conocer con exactitud si la comunidad de bienes constituida por la propiedad indivisa de los dos solares tiene la condición en el Impuesto sobre el Valor Añadido de sujeto pasivo del mismo, o si la tiene cada miembro de la comunidad individualmente.

    Por su parte, el artículo 8.Dos.2º de la Ley 37/1992 otorga la naturaleza de entrega de bienes, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, a:



    En consecuencia, en el caso de comunidades de bienes que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la promoción o explotación de inmuebles que posteriormente sean vendidas a terceros o, en su caso, adjudicadas a los comuneros, están sujetas al impuesto sobre el Valor Añadido.

    No obstante, como excepción, se debe indicar que es criterio de este Centro directivo y así se ha manifestado, entre otras, en contestación a consulta vinculante de fecha 7 de agosto de 2009, con número de referencia V1880-09, que, aun cuando exista una comunidad de bienes por imperativo legal en los supuestos de propiedad en pro indiviso sobre determinados bienes inmuebles respecto de los que se pretende llevar a cabo su urbanización o promover una edificación, dicha comunidad no será sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido si no hay asunción conjunta del riesgo y ventura de la actividad por parte de los comuneros.

    En caso de que las operaciones se refieran a los miembros o componentes de la entidad, de manera que sean éstos los que asuman las consecuencias empresariales de las mismas, y no la entidad o conjunto de componentes de ésta, no se podrá considerar, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la existencia de una entidad que, por sí misma, y con independencia de sus miembros, tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto.

    En caso contrario, es decir, si hay una ordenación conjunta de medios y una asunción igualmente conjunta del riesgo y ventura de las operaciones, deberá considerarse que la entidad de que se trate, sociedad civil o comunidad de bienes, tiene la condición de sujeto pasivo del tributo.

    De la información contenida en el escrito de consulta no puede concluirse si la comunidad de bienes desarrolla una actividad empresarial o profesional, y si por tanto es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido.

    En el caso de que la comunidad de bienes tenga la condición de empresario o profesional será sujeto pasivo del Impuesto en relación con la adjudicación de los solares, afectos a su actividad, a los comuneros en caso de disolución y realizará una entrega de bienes sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, según lo dispuesto en el artículo 8.Dos.2º de la Ley 37/1992.

    No obstante, en el caso de que la comunidad de bienes entre las dos sociedades, no actúe en la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, por no existir intención de explotar en común una actividad con asunción conjunta de riesgos, ésta comunidad de bienes no realizará actividad alguna sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

    En este supuesto, serán los comuneros, cada una de las sociedades, los que realicen una transmisión susceptible de sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando estas sociedades actúen en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional y los solares transmitidos estén afectos a su patrimonio empresarial o profesional. En caso contrario, no habrá operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

    En estas circunstancias y en relación con el tratamiento de los excesos y defectos de adjudicación, cuando sean los propios comuneros a quienes es de aplicación al supuesto objeto de consulta lo establecido por esta Dirección General en su contestación vinculante de 4 de julio de 2018 en relación con la resolución de un condominio:



    En los casos de división de la cosa común el artículo 402 del Código Civil señala que "La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico".

    Del mismo modo ha de entenderse, como resulta del artículo 450 Código Civil que cada uno de los partícipes en la cosa común ha poseído exclusivamente durante la indivisión la parte que al disolverse le correspondiere.

    En cualquier caso, las diferencias que puedan surgir entre los comuneros en el seno de la comunidad de bienes exceden del ámbito estrictamente tributario y deberán ser dirimidas por la vía civil.

    En este caso, al resolverse el condominio el consultante recibe un suplemento en metálico a cuenta de una menor adjudicación de cuota realizada para el sujeto pasivo consultante, lo que supone la cesión de un derecho en beneficio del otro copropietario inicial, operación que debe quedar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

    En consecuencia, si una de las sociedades recibe un suplemento en metálico a cuenta de la adjudicación de la parcela de menor valor, dicho suplemento supone la contraprestación de una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido realizada por la otra sociedad, por lo que esta última deberá repercutir el referido Impuesto sobre el destinatario de la operación, la otra sociedad, mediante la emisión de la correspondiente factura.

    IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

    En cuanto a la tributación de la operación planteada deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre:

     El artículo 7 regula el hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, disponiendo en sus apartados 1.A) y 2.B), párrafo primero, lo siguiente:



    Respecto a la cuota tributaria de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, el artículo 31 del Texto Refundido del ITP y AJD determina lo siguiente en su apartado 2:



    El artículo 399 del Código Civil establece que "todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le corresponda, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aún sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación con los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad". Y, por último, dispone el artículo 450 que "cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión".

    A la vista de lo expuesto se puede considerar que la extinción o disolución de la comunidad supone la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, bien entendido que dicha adjudicación no es una verdadera transmisión pues no se atribuye al comunero algo que éste no tuviera con anterioridad, como resulta del artículo 450 del Código Civil. En este sentido el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

    Por ello, cuando la disolución del condominio se lleve a cabo de tal forma que el comunero no reciba más de lo que le corresponda en proporción de su cuota de participación en la cosa común, sin que se origine exceso de adjudicación, dicha la disolución no constituirá una transmisión patrimonial que deba tributar por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD. Ahora bien, la inexistencia de transmisión patrimonial y la consiguiente no sujeción por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD determina la sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, de la escritura de disolución en tanto concurran los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto:

     - Tratarse de la primera copia de una escritura pública.

    - Tener por objeto cantidad o cosa valuable.

    - Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.

    - No estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

    Si, por el contrario, a un comunero se le adjudica más de lo que le corresponda por su cuota de participación en la cosa común, el exceso que reciba no es algo que tuviese con anterioridad, por lo que su adjudicación si constituirá una transmisión patrimonial que tendrá carácter oneroso o lucrativo según sea o no objeto de compensación por parte del comunero que recibe el exceso al comunero que recibe de menos.

    - En caso de no mediar ningún tipo de compensación, se tratará de una transmisión de carácter gratuito y tributará como donación a favor del comunero al que se adjudica y por el importe del exceso recibido. Así resulta del apartado b) del artículo 3 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, según el cual constituye el hecho imponible del impuesto "b) La adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier negocio jurídico a título gratuito e inter vivos".

    - Por el contrario, si el comunero al que se le adjudique el exceso compensa a los otros comuneros en metálico las diferencias que resulten a su favor, la existencia de dicha compensación constituye una contraprestación por el exceso recibido que determina el carácter oneroso de la operación y podría determinar su tributación en el ámbito del ITP y AJD, en la siguiente forma:

     Regla general: Conforme al artículo 7.2.B) del Texto Refundido los excesos de adjudicación se consideran transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto. Luego, el comunero al que se le adjudique el exceso, sujeto pasivo del impuesto conforme al artículo 8, a), deberá tributar por dicho concepto por el valor del exceso recibido.

    Excepción: Supuestos en los que el exceso surja de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento. Dichos preceptos responden al principio general establecido en el artículo 1.062 del Código Civil de que cuando la cosa común sea indivisible, ya sea por su propia naturaleza o porque pueda desmerecer mucho por la indivisión, la única forma de extinción de la comunidad es adjudicarla a uno de los comuneros con la obligación de abonar a los otros el exceso en metálico. Cuando el exceso surja de dar cumplimiento a alguno de los referidos preceptos, dicho exceso no se considerará transmisión patrimonial onerosa a los efectos del artículo 7.2.B) del Texto Refundido del ITP y AJD por lo que la concurrencia de todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD determina su tributación por la cuota variable del documento notarial.

    La aplicación de la excepción exige, por tanto, el cumplimiento de los siguientes requisitos:

     1) La indivisibilidad del bien o su desmerecimiento por la indivisión.

    2) La adjudicación a "uno" de los comuneros.

    3) La compensación al comunero que recibe de menos por parte del comunero al que se adjudica el exceso.

    1) Indivisibilidad del bien. Sobre esta cuestión cabe advertir que, si bien este Centro Directivo no puede indicar a priori si una vivienda determinada constituye un bien indivisible o que desmerecería mucho por su división, pues esta circunstancia constituye una cuestión de hecho que debe ser apreciada en cada caso concreto para su calificación jurídica correcta, sí es cierto que los Tribunales Económico-Administrativos vienen considerando a los inmuebles como "un bien que si no es esencialmente indivisible, si desmerecería mucho por su división" (Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid: Resoluciones de 15 de junio de 1992 y 8 de junio de 1995). Así lo entiende igualmente la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que, en su sentencia de 28 de junio de 1999, determina que "en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división -supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso (no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, artículo 401 CC)- la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero -artículos 404 y 1.062, párrafo 1.º, en relación éste con el art. 406, todos del CC-".

    2) Adjudicación a un solo comunero. Este requisito supone la extinción de la comunidad al desaparecer la cotitularidad sobre la propiedad del bien. Por ello, si, existiendo varios comuneros, se adjudicaren bienes a uno en pago de su cuota de participación, permaneciendo el resto en la situación inicial de indivisión, no se habrá producido la extinción de la comunidad. Lo que habrá será una separación de uno o varios comuneros, (también denominada disolución parcial), supuesto no previsto en el citado artículo 1.062 del Código Civil cuya literalidad exige que la disolución de la comunidad sea total, al contemplar exclusivamente el supuesto de que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, se adjudique "a uno", a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Si al comunero que se separa se le adjudican bienes por un valor superior al que le correspondería según su cuota, la verdadera naturaleza del acto que se produce no es la de un exceso de adjudicación, sino la de una permuta en la cual el comunero que se separa transmite la cuota parte que le corresponde sobre el bien o bienes que permanecen en la indivisión a cambio de la cuota parte que corresponde a los comuneros que no se separan en el bien o bienes que a él se le adjudican.

    3) Compensación por parte del comunero al que se adjudica el exceso al comunero que recibe de menos. Dicha compensación debe ser necesariamente en metálico por expresa exigencia del artículo 1.062 del Código Civil al que se remite el artículo 7.2.B) del Texto Refundido. Esta obligación de compensar al otro en metálico no es más que una consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil al establecer que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo cada uno de ellos en cualquier tiempo pedir que se divida la cosa común. Por tanto, la intervención de una compensación en dinero no califica a la operación de compra de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común en cumplimiento de las normas del Código Civil.

    En el supuesto planteado se trata de la disolución de una comunidad de bienes que recae sobre dos fincas urbanas, adjudicándose una finca a cada uno de los comuneros, lo que, al no ser ambos bienes de idéntico valor, supone un exceso de adjudicación inevitable en los términos a que se refiere el artículo 1.060 del Código Civil, pues se trata de bienes urbanísticamente indivisibles. Por otro lado, el comunero que recibe el exceso compensará a su condueño en metálico. Por tanto, procede concluir que la disolución del condominio sobre las referidas fincas origina un exceso de adjudicación exceptuado de la regla general de sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, que deberá tributar por la cuota variable del documento notarial dada la concurrencia todos los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido.

    IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

    El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se regula en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

    El artículo 104 del TRLRHL en sus apartados 1 y 2 establece:



    Para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones simultáneas:

     - Que se produzca un incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en los términos que señala el TRLRHL.

    - Que el mencionado incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos.

    Del artículo transcrito se deduce que la realización del hecho imponible solo se producirá si se transmite por cualquier título (ya sea oneroso o lucrativo) la propiedad de los terrenos que no tengan naturaleza rústica o si se constituye o transmite cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos; de tal manera, que si no hay transmisión de la propiedad ni hay constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el IIVTNU.

    El artículo 106 regula el sujeto pasivo del impuesto, estableciendo en su apartado 1 que es sujeto pasivo a título de contribuyente:




    En el caso de que la propiedad o el derecho real de goce limitativo del dominio, de un bien inmueble pertenezca pro indiviso a varias personas, hay que tener en cuenta los dispuesto en el Título III, "De la comunidad de bienes" (artículos 392 a 406), del Libro II, "De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones", del Código Civil.

    En cuanto a la extinción de la comunidad de bienes, los artículos 400 y 401 del Código Civil prescriben:



En cuanto a la división de la herencia, los artículos 1061 y 1062 del Código Civil, a los que se remite el artículo 406 del mismo, establecen:





    La extinción o disolución de la comunidad supone la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación. Esta división tiene un efecto declarativo y no traslativo, porque no atribuye algo que no tuvieran antes los comuneros y no produce en éstos ningún beneficio patrimonial, al existir una distribución proporcional y equitativa de los bienes existentes en la comunidad que se disuelve, respetando la cuota de participación que cada uno tenía.

    La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha (ni a efectos civiles ni a efectos fiscales) sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.

    Por tanto, bajo este supuesto, no se produce la sujeción al IIVTNU, dado que, al no haber transmisión del derecho de propiedad, no se realiza el hecho imponible del impuesto.

    Asimismo, en el caso de que la cosa en común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, la única forma de extinción de la comunidad es la adjudicación de la cosa a uno de los comuneros con la obligación de abonar al otro/s, el exceso en dinero. Esta obligación de compensar al otro/s en metálico no es un «exceso de adjudicación», sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de «compra» de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1.061 del Código Civil. Se puede entender, cuando la cosa común es indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a cabo la división, que cada comunero, aun cuando tenga derecho solo a una parte de la cosa, tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquella en su totalidad, dada su naturaleza de indivisible, con la obligación de compensar a los demás en metálico. Esta forma, pues, de salir de la comunidad es también, por tanto, concreción o materialización de un derecho abstracto en otro concreto, que no constituye transmisión, ni a efectos civiles ni a efectos fiscales.

    Por ello, en el caso de una comunidad de bienes constituida por dos o más personas que adquirieron en común un único bien inmueble urbano y que deciden extinguir el condominio adjudicando el bien inmueble a uno de ellos, con la obligación de compensar económicamente al otro/s, no se produce la sujeción al IIVTNU, dado que no se realiza el hecho imponible del impuesto, por no existir una transmisión de la propiedad entre los comuneros, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente que ya ostentaba cada uno de los comuneros.

    En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles urbanos en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma para determinar la indivisibilidad, ya que, aunque cada uno de los bienes individualmente considerados puedan ser calificados de indivisibles, el conjunto de todos sí puede ser susceptible de división, por lo que el reparto o la adjudicación de los bienes entre los comuneros deberá hacerse mediante la formación de lotes lo más equivalente posibles, evitando los excesos de adjudicación. Así, si no es posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, no se produce la sujeción al impuesto. Por el contrario, si es posible otra adjudicación distinta de los bienes más equitativa entre los comuneros, sí existe una transmisión de la propiedad de un comunero a otro, que determina la sujeción al impuesto, así, por ejemplo, si se adjudican todos los bienes a un solo comunero, con compensación económica a los demás, sí que se producirá la sujeción al IIVTNU, ya que aunque dichos bienes individualmente considerados sean indivisibles, el conjunto de todos ellos sí era susceptible de indivisión.

    Esta no sujeción al IIVTNU resulta de aplicación en el caso de que el bien común sea un único inmueble urbano de naturaleza indivisible o cuya división pueda desmerecer mucho su valor y donde la única forma de disolver la comunidad y no perpetuar la indivisión, es adjudicar el bien a uno de los comuneros con compensación económica al otro/s. En el caso de que haya varios bienes en común, aunque individualmente considerados sean indivisibles, si el "exceso de adjudicación" a un comunero hubiera podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de tales bienes, sí que existe una transmisión de la propiedad del resto de los comuneros al adjudicatario y, por tanto, se producirá la sujeción al IIVTNU.

    Por todo ello, como ambos inmuebles son los únicos bienes o derechos que tienen en común ambos comuneros, la adjudicación de cada uno de ellos con compensación económica al otro, no produce la sujeción al IIVTNU por no existir una transmisión de la propiedad entre los comuneros, ni civil ni fiscalmente, sino que se trata de una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente que ya ostentaba cada uno de los comuneros.

    Por último, hay que tener en cuenta que en el caso de que no se produzca la sujeción al IIVTNU con ocasión de la disolución de la comunidad de bienes, en la futura transmisión del terreno adjudicado al comunero que esté sujeto al impuesto, a los efectos del cómputo periodo de generación del incremento de valor del terreno para la determinación de la base imponible, se entenderá que el inmueble fue adquirido en la fecha en que se produjo la anterior transmisión sujeta (cuando ambos comuneros adquirieron el inmueble) y no en la fecha que se produce la adjudicación por extinción de la comunidad de bienes.

    Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.