Documentación específica de operaciones vinculadas para entidades cuya cifra de negocios sea superior a 45 millones: Operaciones de compraventa de inm
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DOCUMENTACIÓN ESPECÍFICA DE OPERACIONES VINCULADAS: OPERACIONES DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE
De conformidad con lo establecido en los artículos 13 y 16 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, que desarrolla el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, la Sociedad / Persona Física ................................., en los términos establecidos en los referidos artículos y en la fecha finalmente indicada, redacta, formaliza y mantiene a disposición de la Administración Tributaria, a partir de la finalización del plazo voluntario de declaración del Impuesto sobre Sociedades, la documentación expuesta a continuación consecuencia de su tipificación como OPERACIÓN VINCULADA.Así, distinguimos los siguientes apartados para la descripción de la operación:- ENTIDADES Y PERSONAS VINCULADAS -A efectos del artículo 18.3 de la LIS, se han producido en el presente ejercicio impositivo operaciones vinculadas entre las partes que pasamos a describir a continuación, cuyos datos facilitamos basándonos y cumpliendo así con la legal normativa vigente, descrita en el artículo 16.1.a) del Reglamento del I.S.: - Titular del documento (obligado tributario):Denominación o nombre y apellidos:NIF:Domicilio Social y Fiscal:- Partes vinculadas con el titular del documento:Las personas jurídicas/físicas vinculadas a la entidad titular del presente documento que forman parte de las operaciones que se describirán a continuación son las siguientes:Denominación o nombre y apellidos:NIF:Domicilio Social y Fiscal:Motivo de la Vinculación:Denominación o nombre y apellidos:NIF:Domicilio Social y Fiscal:Motivo de la Vinculación:Denominación o nombre y apellidos:NIF:Domicilio Social y Fiscal:Motivo de la Vinculación:Denominación o nombre y apellidos:NIF:Domicilio Social y Fiscal:Motivo de la Vinculación:- DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LA OPERACIÓN VINCULADA -En virtud con el artículo 16.1.b) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, se procede a describir la naturaleza, las características y el importe de la operación vinculada que el obligado tributario debe hacer constar.- Naturaleza:La operación vinculada aquí referida consiste en una compraventa de inmueble.- Características:La parte vendedora en este caso es ...................................................... .La parte compradora en este caso es ..................................................... .Las características detalladas de la vivienda son las siguientes:- Titular o titulares del inmueble:- Naturaleza de la finca:- Vía pública:- Portal:Planta:Puerta:- Superficie construida:- Superficie Útil:- Referencia catastral:- Estado de conservación del inmueble:- Edad:- Reformas: - Estado general del edificio:- Situación urbanística:- Cargas (si las hubiese).- Hipoteca constituida a favor de (NOMBRE DEL BANCO) en garantía de saldo de la liquidación de la cuenta de crédito con una duración máxima hasta el ..../..../...... .(Detallar cualesquiera otras características que sean significativas para su descripción)- Importe:
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Importe de la contraprestación acordada en la operación vinculada:
Se ha utilizado el valor de mercado.
El importe por el que se ha decidido valorar la vivienda es de .............. Euros, siendo el valor medio del metro cuadrado de ........... Euros, que en relación al análisis de la realidad efectuado en el momento de la operación corresponde al precio de mercado de la misma, es decir, este hecho implica que el valor medio del metro cuadrado convenido en la operación coincide plenamente con el valor medio del metro cuadrado aplicados al actual mercado inmobiliario, siendo determinado en los términos que más adelante detallamos en la presente documentación.
Se ha utilizado un valor convenido distinto del de mercado.
El importe por el que se ha decidido valorar la operación NO es el precio de mercado de la misma, por lo que no coinciden el valor convenido de la operación con su valor de mercado, siendo cada uno de ellos:Valor de mercado de la operación.............xxxxxValor convenido de la operación..............xxxxxLa determinación de este valor convenido viene explicado en el apartado siguiente.
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- ANÁLISIS DE COMPARABILIDAD - A efectos de determinar el valor normal de mercado que habrían acordado personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia al que se refiere el apartado 1 del artículo 18 de la LIS, hemos detallado como hemos comparado las circunstancias de la citada operación vinculada basándonos en la forma que establece el artículo 16 del Reglamento del I.S, para que en la medida de lo posible, dicho valor de mercado se corresponda con el auténtico valor de mercado de la operación en cualquier situación de libre competencia entre personas o entidades independientes.Aplicando el artículo 17 del Reglamento del I.S. aquí detallamos el análisis de comparabilidad de la operación vinculada a la que se refiere esta documentación:a) Características específicas del inmueble objeto de la compraventa y que constituye operación vinculada.Hemos observado las características del producto afectado en la operación vinculada, dichas características nos han servido para compararlo en el mercado de concurrencia con productos similares y poder determinar así, un precio equiparable al referenciado en el mercado.El producto comparado en esta ocasión es un inmueble, comparados distintos inmuebles, los cuales han servido de ejemplo para equiparar la operación original ofrecen las siguientes características:Inmueble comparado (1)- Precio del metro cuadrado:- Superficie:- Naturaleza de la finca:- Estado de conservación del inmueble:- Edad:- Reformas:- Vía pública:- Portal:Planta:Puerta:- Superficie construida:- Superficie Útil:- Situación urbanística:Inmueble comparado (2)- Precio del metro cuadrado:- Superficie:- Naturaleza de la finca:- Estado de conservación del inmueble:- Edad:- Reformas:- Vía pública:- Portal:Planta:Puerta:- Superficie construida:- Superficie Útil:- Situación urbanística:Inmueble comparado (3)- Precio del metro cuadrado:- Superficie:- Naturaleza de la finca:- Estado de conservación del inmueble:- Edad:- Reformas:- Vía pública:- Portal:Planta:Puerta:- Superficie construida:- Superficie Útil:- Situación urbanística:b) Las funciones, riesgos y activos asumidos por las partes intervinientes en operación vinculada.La función asumida por parte del vendedor corresponde a ................................La función asumida por parte del comprador corresponde a..............................La parte compradora asume totalmente, con perfecto conocimiento de causa, el riesgo económico subyacente o el derivado del estado del inmueble pueda ocasionar; se hace constar expresamente, respecto a esta operación que no cabe ponderación en cuanto a los activos utilizados.c) Términos contractuales con derivación de responsabilidades, riesgos y beneficios asumidos por cada parte contratante.Los términos contractuales se encuentran encuadrados en el apartado donde se han detallado específicamente la naturaleza, características e importe de la operación. En dicho apartado constan claramente las responsabilidades, riesgos y beneficios asumidos por cada parte contratante.A tal efecto acompañamos al presente documento el contrato de compra-venta del bien objeto de la operación.d) Factores económicos y de mercado que puedan afectar a la compra venta del inmueble.Podemos afirmar, que dentro del mercado en el que existe el producto en cuestión, en este caso un inmueble, cuya distribución corresponde generalmente a las agencias inmobiliarias, se caracteriza actualmente por la alta especulación, lentitud y escasas garantías, razones por las cuales el comprador se ha visto obligado a recurrir a esta vía, obteniendo en las mismas condiciones que en el mercado de concurrencia el producto declarado en la presente documentación.e) Otras circunstancias relevantes de la operación.No existen estrategias comerciales ni otras circunstancias que sean relevantes para esta operación en cuestión. Se determina que existen datos suficientes en la presente documentación, así como se han adjuntado al presente documento, las fuentes necesarias que demuestran que los valores ofrecidos durante todo el transcurso de este texto son veraces y están disponibles en el mercado libre actual.- MÉTODO DE VALORACIÓN -
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Método de valoración utilizado:
Precio libre comparable.
El método de valoración empleado para hallar el valor de mercado de las operaciones aquí referidas es el método del precio libre comparable.Después del estudio de los distintos métodos que el artículo 18.4 de la LIS nos permite utilizar para determinar el valor de mercado de un determinado producto, hemos decidido utilizar el citado método puesto que para las operaciones vinculadas descritas en el presente documento hemos determinado que, según las características del bien inmueble afectado descrito, dicho método de valoración resultaría ser el más eficaz respecto a los previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades en el mencionado artículo, mostrándose como el que mejor se adapta para hallar el valor de mercado real de la operación.Ejecutando el método del precio libre comparable, hemos buscado en el mercado existente información sobre inmuebles con características similares a la operación que hemos descrito en esta documentación tales como: situación del inmueble, edad, reformas, estado general del edificio, superficie construida, precio del metro cuadrado, etc.; hemos establecido un intervalo de valores mediante en el cual nos hemos basado para hallar el valor de mercado del producto afectado por la operación vinculada que anteriormente hemos señalado como el importe de la operación.- Intervalo de Valores:Cumpliendo con las normativa del artículo 16 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades mostramos a continuación el intervalo de valores que hemos utilizado para hallar el valor de mercado de la operación descrita:- Inmueble:.......................................................- Situación: .......................................................- Edad:....................................................... - Reformas: :.......................................................- Estado general:.......................................................- Superficie construida: .......................................................- Precio metro cuadrado: .......................................................- Valor suelo:.......................................................Los valores aquí expresados se componen en su mayoría de ofertas y folletos puestos a disposición de cualquier interesado por entidades jurídicas y/o físicas que pueden ser públicas y/o privadas. Hemos adjuntado, por tanto, al presente informe los documentos tangibles, que demuestran que dichos valores individualmente, no son ficticios encontrándose efectivamente en el mercado de concurrencia y demostrando así, que son ciertamente veraces.SituaciónEdadReformasSuperficie construidaPrecio metroValor absolutoIntervalo elegido ...................................................................El intervalo nos determinará el valor de mercado del inmueble en el contexto actual.El intervalo seleccionado nos muestra que el precio del metro cuadrado es ............... euros y el valor del inmueble por tanto, teniendo en cuenta que la superficie construida es de .................... metros cuadrados, supone la cantidad final total de ........... euros. El intervalo elegido en relación con el precio por metro cuadrado, nos determinará a partir de una simple media aritmética de los valores extremos del intervalo relacionado, un valor ..........., que aún será corregido al alza/baja si tenemos en cuenta .............................................. .- Determinación del Valor de Mercado.En base a lo establecido en el punto anterior, es decir, a partir de la determinación del intervalo de valores y el estudio de los mismos, hemos obtenido una serie de conclusiones que finalmente son las que nos ayudan a determinar un valor de mercado de la operación.Así, hemos determinado que el precio del metro cuadrado es............... euros y el valor del inmueble por tanto, teniendo en cuenta que la superficie construida es de .................... metros cuadrados, supone la cantidad final total de ........... euros.
Coste incrementado.
El método de valoración empleado para hallar el valor de mercado de las operaciones aquí referidas es el método del coste incrementado.Se han valorado los distintos métodos que el artículo 18.4 de la LIS nos permite utilizar para determinar el valor de mercado de un determinado bien o servicio y hemos decidido utilizar el citado método puesto que para la operación de compraventa del inmueble descrita en el presente documento, considerada como operación vinculada, hemos determinado que según las características del inmueble afectado, se ha mostrado como el método de más directa aplicación. La elección del método también ha venido determinada en buena parte debido a que la sociedad afectada tiene como actividad principal la construcción/distribución de inmuebles. Para aplicar el método de coste incrementado, se han tenido en cuenta todas las características de carácter relevante consideradas en el inmueble, después se ha establecido un intervalo de valores mediante el cual se han considerado los márgenes de beneficio aplicados a productos de características similares que nuestra sociedad o sociedades independientes aplican para su posterior transmisión sobre inmuebles similares destinados a la venta de terceros.- Intervalo de Valores:En el intervalo de valores que mostramos a continuación se ha considerado el coste neto integro del inmueble, valorando características, términos contractuales, intermediaciones, trámites, etc., y se han estimado los márgenes habituales de beneficio que posteriormente se aplican a dichos inmuebles de se destinados a la venta de personas o entidades independientes. Estos márgenes aplicados derivan del minucioso estudio realizado sobre dichas operaciones con datos internos y/o externos.Cumpliendo con la normativa vigente establecida en el artículo 16 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades mostramos a continuación el intervalo de valores asignado para esta operación, hallado para comparar y estimar un margen de beneficio acorde al establecido en el mercado en características similares. Dicho intervalo de valores es el siguiente:Coste Producción/AdquisiciónMargen aplicadoPrecio de VentaInmueble 1:.............................................Inmueble 2:.............................................Inmueble 3:.............................................Inmueble 4:.............................................Los valores aquí detallados se componen en su mayoría de facturas y otros datos derivados de datos internos de la sociedad titular y otras sociedades independientes. Se han adjuntado, por tanto, al presente informe los documentos tangibles que demuestran que dichos valores individualmente no son ficticios, así como que efectivamente son consecuencia de operaciones reales e independientes realizadas en el mercado de libre competencia.- Determinación del Valor de Mercado:En base a los datos establecidos en el punto anterior, teniendo en cuenta todas las características detalladas, en consonancia a la aplicación del coste incrementado y teniendo en cuenta la efectiva equiparabilidad de las operaciones, se ha establecido un valor de mercado para la operación cuyos datos establecidos son los siguientes:- Coste / precio de adquisición:...........- Margen de beneficio:...........- Costes por otros trámites:...........- Valor de Mercado de la Transmisión: ........... Euros
Precio de reventa.
El método de valoración empleado para hallar el valor de mercado de las operaciones aquí referidas es el método del precio de reventa.Después de tener en cuenta los métodos puestos a disposición del obligado tributario para determinar el valor de mercado de una operación vinculada, cuya legislación aparece enmarcada en el artículo 18.4 de la LIS, realizando posteriormente el estudio de la operación vinculada declarada en la presente documentación, teniendo en cuenta características, situación, contexto y demás circunstancias que afectan de manera directa e indirecta a la operación aquí presente, las partes vinculadas se han decantado por este método al considerarlo el más eficaz, así como el más apropiado para establecer un precio valido de mercado, el cual pueda ser considerado por la Administración o por cualquier persona o entidad como un valor de mercado valido dentro del entorno de cualquier mercado considerado como de libre concurrencia. Para aplicar el método de precio de reventa, se han tenido en cuenta todas las características de la operación. La aplicación de este método ha venido dada por la sustracción del margen que el revendedor ha aplicado al bien o servicio en cuestión, de uso externo/interno que consiste en .............................. por el que se ha obtenido posteriormente un valor muy similar al referenciado en el mercado.En el siguiente apartado se ha establecido un intervalo de valores mediante el cual se han considerado los márgenes relativos brutos de beneficio aplicados a productos de características similares que nuestra sociedad o sociedades independientes aplican para su posterior transmisión a productos similares destinados a la reventa de terceros.- Intervalo de Valores:Las funciones desarrolladas por el revendedor afectado en la declarada operación vinculada han sido de ................................... (puede ser alta o baja actividad comercial, inversiones en publicidad y marketing, nivel formativo de los comerciales, riesgos bajo o alto en la propiedad de inventarios, etc.). Dicho esto, cumpliendo con la normativa vigente, establecida en el artículo 16 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades a continuación se describe expresamente el intervalo de valores asignado para esta operación, elaborado a partir de datos que forman parte de la sociedad vinculada o de sociedades independientes, utilizado para comparar y estimar un margen relativo bruto acorde al establecido en el mercado en operaciones de reventa similares con características similares realizadas entre personas independientes. Dicho intervalo de valores es el siguiente: Margen relativo bruto Precio reventaaplicadoInmueble tipo 1: .............. ..............Inmueble tipo 2: .............. ..............Inmueble tipo 3: .............. ..............Inmueble tipo 4: .............. .............. Los valores aquí detallados se componen en su mayoría de facturas y otros datos derivados de datos internos de la sociedad titular y otras sociedades independientes. Se han adjuntado, por tanto, al presente informe los documentos tangibles que demuestran que dichos valores individualmente, no son ficticios, así como que efectivamente son consecuencia de operaciones reales e independientes realizadas en el mercado libre competencia.- Determinación del Valor de Mercado:En base a los datos establecidos en el punto anterior, teniendo en cuenta todas las características detalladas, en consonancia con la aplicación del precio de reventa y teniendo en cuenta la efectiva y transparente equiparabilidad de las operaciones, se ha establecido un valor de mercado para la operación cuyos datos resultantes son los siguientes:- Coste / precio de adquisición:...........- Margen relativo bruto:...........- Costes por otros trámites:...........- Valor de mercado del inmueble:...........
Distribución del resultado.
El método de valoración empleado para hallar el valor de mercado de las operaciones aquí referidas es el método de distribución del resultado.La aplicación del método seleccionado ha sido establecida a través de la identificación del beneficio que ha de distribuirse entre las empresas asociadas por las operaciones vinculadas. Después hemos asignado a cada persona (o sociedad) la parte del resultado común derivado de dicha operación u operaciones, repartiendo ese beneficio posteriormente.Para aplicar el método de distribución de resultado se han tenido en cuenta todas las características de la operación. La ejecución de este método ha venido dada por la aplicación del margen de beneficio que la sociedad establece a sus productos de características similares destinados a la venta de personas o entidades independientes. El margen de beneficio utilizado ha sido de .... por ciento sobre el coste de construcción.Los costes en que ha incurrido cada empresa para la consecuención del beneficio han sido: Costes de ProducciónEmpresa 1 ...............Empresa 2 ...............Empresa 3 ...............Aplicando el margen de beneficio establecido hemos obtenido un precio de mercado de .............. euros.El beneficio a distribuir entre las empresas vinculadas es de ............... . En este sentido, se ha considerado razonable, por entender que así operarían empresas independientes en un supuesto análogo, distribuir ese resultado en función de la contribución relativa a los costes de desarrollo del producto realizado por cada empresa. Los valores aquí detallados se componen en su mayoría de documentación interna a nivel de grupo y terceros. Se han adjuntado, por tanto, al presente informe los documentos tangibles que demuestran que dichos valores individualmente, no son ficticios, así como que efectivamente son consecuencia de operaciones reales e independientes realizadas en el mercado libre competencia.- Determinación del Valor de Mercado:Ahora estamos en condiciones de calcular el precio de mercado por el que la sociedad ........................... vende o transmite a la sociedad ..................... .El precio de mercado, utilizado en la operación, es de .............. euros, generando un beneficio de ................, que se ha distribuido de la siguiente forma:Empresa 1 ...............Empresa 2 ...............Empresa 3 ...............
Margen neto operacional.
El método de valoración empleado para hallar el valor de mercado de las operaciones referidas en el presente documento es el método del margen neto del conjunto de operaciones.El motivo por el cual hemos elegido el mencionado método de valoración ha sido a causa de que la complejidad de las operaciones vinculadas descritas no nos ha permitido utilizar ninguno de los otros métodos que el Art. 18.4. de la LIS nos ofrece.La aplicación del método seleccionado se ha realizado a través de la aplicación de un modo similar al que se hubiere establecido con el método del coste incrementado o al método de precio de reventa, a diferencia de que hemos atribuido al conjunto de operaciones el resultado neto calculado sobre costes, los márgenes habituales que la sociedad aplica al conjunto de sus operaciones, que son ............... Los costes en que ha incurrido cada empresa para la consecuención del beneficio han sido:CostesMargen ComercialPrecio VentaEmpresa 1.........................................Empresa 2.........................................Empresa 3.........................................En este sentido podemos encontrar un margen bruto de beneficio de un .......... %.Ahora bien, en la elaboración y desarrollo del inmueble ................. existen una serie de gastos operativos relacionados a continuación:..................................que no hacen sino minorar el margen comercial del inmueble obteniendo un margen neto de beneficio de un ......... %.Los valores aquí detallados se componen en su mayoría de documentación interna a nivel de grupo y terceros. Se han adjuntado, por tanto, al presente informe los documentos tangibles que demuestran que dichos valores individualmente no son ficticios, así como que efectivamente son consecuencia de operaciones reales e independientes realizadas en el mercado libre competencia.- Determinación del Valor de Mercado:Ahora ya estamos en condiciones de calcular el precio de mercado por el que la sociedad ......................... vende o transmite a la sociedad ..................... .Una vez aplicamos el margen neto del conjunto de operaciones obtenido a los costes obtendríamos un valor de mercado para la operación vinculada referida de ..................... .
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- CRITERIOS DE REPARTO DE GASTOS O COSTES -
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En cuanto al reparto de los gastos:
No se han repartido los gastos confome a un criterio específico.
No existen en el tratamiento de la presente operación vinculada ningún criterio específico para el reparto de los gastos por los servicios prestados a favor de la referida persona vinculada ni imputación de los costes de acuerdo a criterio específico alguno.
Se ha utilizado un criterio específico para el reparto de los gastos.
El criterio de imputación de gastos o costes por lo servicios prestados de forma conjunta a las personas o entidades vinculadas relacionadas en el primer apartado del presente documento vendrá determinado por:1................................. .2................................. .3................................. .
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- ESTRATEGIA DE NEGOCIO -
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En cuanto a una posible estrategia de negocio:
No existe una estrategia de negocio.
No existe una estrategia de negocio relacionada con la operación vinculada que en este informe se está documentado.
La operación se engloba dentro de una estrategia de negocio.
La realización de la operación vinculada reseñada en el presente documento viene dada por el desarrollo de una estrategia de negocio a corto / largo plazo de la empresa, fundamentada en las siguiente directrices:1................................. .2................................. .3................................. .
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- OTRA INFORMACIÓN RELEVANTE -Cualquier otra información relevante de la que haya dispuesto el obligado tributario para determinar la valoración de sus operaciones vinculadas, así como los pactos parasociales suscritos con otros socios.- RELACIÓN DE DOCUMENTACIÓN QUE SE ACOMPAÑA -Al presente informe y para conformar el dossier definitivo que justificará la determinación del valor de mercado de la presente operación vinculada de compraventa de bien inmueble, acompañamos la siguiente documentación que se presenta a modo de justificante y de acuerdo a las directrices marcadas en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades:(Sugerencias, a expresar con mayor detalle)- Nota simple o escritura del inmueble.- Contrato de compraventa del inmueble.- Informe del tasador, si lo poseemos.- Facturas y escrituras de venta de inmuebles que demuestren un determinado porcentaje de margen comercial, si nuestra empresa se dedica a este tipo de operaciones.- Publicidad en la red relacionada con valores de mercado de inmuebles similares. - Publicidad de inmobiliarias relacionada con valores de mercado de inmuebles similares.- Publicidad de particulares relacionada con valores de mercado de inmuebles similares (por ejemplo, en anuncios de prensa, revistas, etc).- Contratos de compraventas entre terceros.- Otros.La presente documentación se ha realizado de conformidad y en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 16 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, que desarrolla el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, al cumplir la sociedad obligado tributario las circunstancias previstas en el artículo 13.2.b. del citado Reglamento.En .............. a ... de ................ de ..... .Fdo.:.................................................. DNI.:................Representante de la Sociedad .......................... CIF.:................
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